高层住宅极度依赖的电梯在高频次的使用中老化很快，住宅电梯技监局规定的使用年限为15年。防水是最容易出问题的，且实际受施工影响极大，防水工序繁复，一般分为六层，防水层使用的卷材可能会出现老化或低温下产生冷脆的问题，一般建筑防水层合理使用年限为十年，高层建筑为15年，质量低劣的寿命更短。房子外墙保温尤为重要，一般规定最低使用年限不应少于25年，但因环境和施工质量的影响年限更低。建筑的水电暖线路一般使用年限分别为20~50年不等，2014年电线新标规定不低于70年，电线电缆的塑料保护套老化断裂，水暖锈蚀堵塞，实际使用很可能达不到年限。管线替换又十分棘手，因为都嵌在水泥结构中，需要凿开水泥寻找损坏处理，对主体结构也可能造成破坏。

房屋10年左右房顶防水层开始出现问题，需要反复修补，甚至要重新做。电梯也将超过使用年限，面临大修或者替换。17~29年间大部分部件的情况开始恶化，电路，暖气，水管可能陆续面临大规模维修更换。30~50年间，住宅楼外部的装饰构建和住宅楼内部的装修都面临着大规模的整修和替换。这就需要高昂的维修费用，这就要动用维修基金。

维修基金是我们在买房时默认缴的专项维修金，但是我们的维修基金是远远跟不上房屋的老化速度的。最困难的情况要数维修基金花光后物业需要加征维修金，但像屋顶、电梯、管线这些需要全体集资的公共维修项目，不受影响的业主有可能不买账，这部分钱收不上来就很难进行这些项目的维修甚至无限期拖延，部分房屋无法居住。怎么能减少业主的后期维修基金的征收次数呢。

减少后期维修基金的征收次数，那就要进行物业改革。业主聘请物业公司管理小区，那就要对业主征收物业费。物业费主要用在物业公司的人工成本、小区设备设施的维护以及物业公司的收益。假设物业费收取了300万，公共区域部分的广告、场驻等收益100万（有可能更高），人工成本花费100万，设备设施维护花费100万，那剩下的就归物业公司所有，民法典规定，公共部分收益归业主和物业公司共有，但是实际情况中物业是不会给业主分公共部分收益的。那每年的剩余物业费和公共部分收益按比例进行分割，一部分算作物业公司收益另一部分归入维修基金。这样经过多年的积累维修基金也会更加充裕。

现在很多小区都成立了业委会，那如果由业主委员会自己管理小区，那就会省下很多的费用。假如物业费还是按正常收取300万。小区设备设施维修保养等费用100万，由业主自己管理人工成本应该能降到最低根本用不了100万，那剩下的费用和公共区域的收益全部划入维修基金，这样就更能减少业主的支出。