——这是一个高新产业大规模聚集的地方，是税收增长点、是国家科技树战略支点、也是高收入人群聚集点，房价想不涨都难。——前20年看园区，后20年看新区，特别是科技城/科学城，这是苏州亲儿子，规模性增长点，承担产业转型升级使命和布局。——上海过去楼市轨迹，就是很多二线城市未来10年楼市轨迹，上海张江高科的例子告诉我们，这个地方是风口，必须得堵。——从1平方公里到6.8，再到52，再到如今105平方公里，太湖科学城成长轨迹跟上海张江科学城太像了，而后者房价从十年前2-3万一路稳涨至目前10-15万，翻了5倍！而且一房难求！——这里有最优质学区加持：集团化办学，不仅新苏州人关注，本地人也认可，教育资源丰富到什么程度？三公里范围内，实验学校多达6-7所！——这里聚集了万科、保利、中海、金地、旭辉、中粮等国央企龙头企业，房价领涨苏州，新房热度非常高，但是苦于限价，目前2万多还有不少项目可以挑选。——南大落地，带来15000人本硕博各档生源，更有1000余人教授专家等教职工，牛批的先进工科专业设置，提升片区科创水平，而且还兴建一系列附属实验中小学。向着全国乃至世界一流水平迈进。——经过6-8年发展，这里大院大所产生聚集效应，中科院、清华XX研究院、浙大XX研究院屡见不鲜，大疆、华为、阿里等龙头科技企业陆续进驻，一些医疗小镇、金融小镇成为行业、省级、国家级领军水平。孟晚舟归国，发出没经历过深夜痛哭，不足以谈人生的感慨，如果来苏州买房，不好好来科技城/科学城逛一逛，不足以说你懂苏州楼市。科技城为太湖科学城一部分1998年房改才开始，住房才推向市场化，30-40年楼市红利期仍在持续，苏州楼市还有机会。下面，我们就从规划、产业、楼市三方面详述科技城/太湖科学城机会，希望这里是下一个园区，是最具成长性的，现在的苏州楼市四大金刚成为未来10-20年的四大天王。规划篇：从1到到105的狂奔走在靠近太湖边上，边走边感叹，这是什么乡下地方，又破又偏，甚至连个吃饭的地方都没有，马路两边要么是空地，要么是待拆的民房和店铺。这个新规划的，号称太湖科学城的地方，跟三四五线城市乡下无异。太湖科学城从2020年开始规划开发但是，当转入不远处核心腹地，一片新建成的城市赫然而来，道路是新的、房子是新的、马路绿化和公园都是新的，这里是早一步发展的科技城。科技城从2006年开始规划开发，经过15年的发展，科技城这片25平方公里区域，已经形成一座产城融合的新城新区。这里是部、省、市三方共建的高新产业基地、创新园区，中科院、清华浙大等研究机构100余家先后进驻，日本富士通、五十铃、美国丹纳赫等500多家世界五百强汇聚在此，新能源新装备、医疗器械、软件信息成为这里三大新兴产业。一个已经发展了15年，一个虽然在隔壁，但是从去年才开始规划发展，在城市面貌和体感上，当然不可同日而语。为什么要搞科技城呢？因为高新区狮山板块发展饱和了呗~为什么又推出太湖科学城呢？因为隔壁科技城已经开发差不多了呗~如果说前二三十年，苏州一体两翼已经丰满，东边园区、中间姑苏古城、西边高新区狮山，无论产业、房价、配套交通都趋于饱和，发展进入尾声，触碰到了天花板，那么未来二三十年，就是通过东南西北四个方向四大新城，来寻求新的增长点。苏州是有私心的，总要把最好的悄摸摸留给自己，于是，在西部大山那边，另辟一大块空地，打造一座新城，就有了科技城和太湖科学城。就像当年上海张江一片乡下地一样，科技城的位置并不算多好，但是随着高新区狮山的饱和、浒关经开区杂乱生产性，企业扎堆、通安镇的配角外围感，大阳山以西、太湖以东的这片白纸，还是非常好绘图的。我们组建了苏州买房学习小组，加我：sushan0315老是被东边园区压制，高新区憋一肚子劲，想当年起步比园区还早两年，但是从1平方公里，到6.8，再到52，再到现如今105平方公里，一路摸着石头过河，高新区就像拓荒一样，把版图一点一点拱下来。而园区，级别高、外资强，1994年启动时，上手就是70平方公里土地，整体规划同时开发。高新区就是这么一点点从老城时代走向太湖时代。太湖科学城的诞生，其实还源于南大苏州校区的落地。南大苏州校区科技城饱和了，在2020年7月，借着南大苏州校区建设为契机，当政者提出建设太湖科学城。后来南大校区如期开工，省一把手来了，新任市一把手也来了。此前在上海历练的市一把手，明确要求对标上海张江，举苏州全市之力打造太湖科学城。南大苏州校区位于高新区太湖边上。一不小心，搞大了。从最新规划上来看，太湖科学城广义概念，不仅仅是指以南大校区为核心的那10平方公里，更包括了大阳山、科技城、金融小镇、太湖度假区等在内的不同组团，面积达到105平方公里！杭州未来科技城，核心区35平方公里，规划面积113平方公里。上海张江科学城，核心区75平方公里，规划面积220平方公里。由此看来，太湖科学城105平方公里的规划面积，搞搞大，很有必要。你看上海，经历三次扩区，现在张江科学城已成为城市副中心。为什么各大城市都在搞，科技城、科学城？因为，国家“十四五”规划上，写满了科创，未来是狂点科技树的时代。西安科学城、广州南沙科学城、重庆西部科学城、东莞松山湖科学城、北京怀柔科学城、合肥滨湖科学城……这些板块在这轮发展中，不仅成功出圈，更是成为国家批复的建设综合性国家科学中心。国家点名这些城市，成为中国科创12城：北上广深、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。这些城市加一起，垄断了中国70%科创企业，烧掉了70%研发经费，形成了领先的大规模产业链条。是不是有一种感觉，中国科创12城，也是这轮楼市涨最猛的……不就是企业多一些，房子新一些吗，有这么神乎嘛~苏州科技城/太湖科学城跟大多数其他科创中心一样，主打三张牌：产业、生态和教育。这也是他致胜关键，苏州：1992年获批国家级高新区（6.8平方公里）1997年扩容（52平方公里）2006年建设科技城（25平方公里）2020年建设太湖科学城（10/105平方公里）上海：1992年成立张江高科（25平方公里）2017年扩区打造张江科学城（95平方公里）2021年扩区（220平方公里）打造国家科学中心产业篇：把最好的留给亲儿子科技城/太湖科学城，能否成为引领苏州下一个10年、20年发展的经济增长极？我们先来看看，这里都引入了哪些企业，到底是做什么的？大力引入科研机构：中科院苏州医工所、中科院苏州地理信息与文化科技产业基地、国家知识产权局专利审查协作江苏中心、浙大苏州工研院、中国兵器集团214所、中国移动研发中心、工信部电子第五研究所华东分所、东南大学苏州医疗器械研究院、清华苏州环境创新研究院、北京航空航天大学苏州创新研究院、中国传媒大学研究院等150余家陆续进驻，大院大所聚集地初步形成。大力引入世界名企：日本富士通、五十铃、美国丹纳赫、印度NIIT、清华易程、安硕软件、协鑫光伏、特谱风能、住友电工、鱼跃医疗、沃伦韦尔等500余家世界五百强跨国公司、高新技术产业化项目。大力建设聚集性园区：国际标准的中国十大最佳服务外包园区苏高新软件园、江苏省第一个专业园微系统园、江苏省第一个IT实训基地、国家级专业医疗器械园江苏医疗器械科技产业园、江苏省第一家以服务外包为培养方向的高博软件技术学院、软件大厦等各类创新载体、科研中试楼、产业化用房及功能配套设施超过300万平方米，规划建设了1.5平方公里的智慧谷。走在科技城，最大的感受就是工厂很少，研发中心写字楼很多。这也意味着高薪人群很多。可以毫不夸张地说，这里什么医疗产业园、金融小镇、软件园等行业龙头聚集在一起的基地随处可见，在核心区约4平方公里的土地上，就能吸纳1000亿投资、600家科研机构以及6万多产业人口。“新能源新装备、医疗器械、软件信息”三大新兴产业发展迅猛、现代轨道交通产业、知识产权服务业等成熟壮大。东园区、西新区，苏州产业就主要集中在这两个地方，如果说园区是利用外资典型、对外国际化窗口，那么新区就是里子，大院大所、科研机构的聚集地。园区产业发展逻辑是：制造业高端制造业高新民营企业生物医药产业/科教/互联网研发。而高新区：日德企制造业大院大所+国企生物医药/金融/软件/大数据。园区和高新区的发展路线差别主要在于，前者有着大量的外资制造、高新技术民企，而后者带动的，是大量的国家和大学关联的大院大所、央企国企。高新区新落户的这些单位和总部，只能放到科技城/太湖科学城。枫桥横塘，都是日本和德国的工厂，高新区靠这些起家，暂时不能直接动，浒关都是物流园，只剩下大阳山西面，还有大量空地，这也就是科技城/太湖科学城。这个思路经过这几年早已得到验证，科技城已经是高新区大部分大院大所、高新企业和生物医药产业的聚集地，未来密度只会是更加集中，区政府2015年早早搬过来就是例证。下面就重点单位、企业来点评下：大院大所1、浙大苏州工研院：刚发射成功的神十二号载人飞船，航天员生理参数监护系统，是这家单位研发的。2、中科院医工所：联合研发新冠疫苗和抗体研究，成为国内第四批获得临床紧急使用的疫苗批次。3、清华环境研究院：2017年成立，雄安新区东片区无废城市建设方案，就是由清华环境苏州研究院输出。4、新一代信息技术产业园：吸引了中移云能力中心、路之遥、山石网科为代表的国内外知名企业，专研大数据、云计算、人工智能、集成电路、5G技术。5、太湖医谷Medpark启动建设：已累计集聚行业各级领军人才370余人、医疗器械及生物医药企业超400家，2020年产值达200亿。太湖医谷建成后，将每年新增超200家，2023年营收规模达800亿。央企国企1、中国兵器苏州214所：1979年成立，长期从事国防工业中半导体集成电路、电子模块研制工作，保密单位，就不说了。2、苏高新集团：高新区地头蛇，其中苏高新地产是其子公司，园区、商业、公园、道路等基础设施他都参与，内部员工买房容易有第一手的消息，投资在科技城的挺多。3、中国移动苏州研究院：2014年成立，主要负责移动集团云计算设施建设，目前近3000人规模，科技城买房主力军之一。4、国家知识产权局专利局（专利审查协作江苏中心）：事业单位，科技城买房主力军之一，2000+员工数量，公积金非常高，进来的都很愿意投资房产。这里不得不提的就是2020年落地的南京大学苏州校区，他的到来，区域发展的天平，一下倾斜了过来。这里将打造五大学科群，设置十大学院。办学规模为1.2万人（远期2万），涵盖本硕博各层次人才，2021年9月已经开始招生。校区内规划组建约1000人的高水平教师团队，很多都是科研大牛、院士教授，他们有自己的科研团队。太湖科学城交通其实，