首先对未登记不动产进行定义，本文讨论的未登记不动产是与小产权房一样情况，无法登记的、登记条件仍待政策允许的不动产，而不是能够登记而还未登记的不动产，后者只是时间问题。这类不动产如果涉及分割问题，法院应当如何处理呢？

实务中，越来越多的案件中涉及未登记不动产分割的问题，法院出具的判决结果也是模棱两可、可左可右，还有就是将所有权和使用权分割，不处分所有权，仅对使用权作出明确判项。

定分止争，显然这样的结果没有达到这样的标准。比如，夫妻两人婚后共同出资购买了一套小产权房，感情出现问题，其中一方起诉法院要求分割该不动产，购房合同、缴纳房款的收据一应俱全，就是没有不动产权登记证。试问，该不动产的所有权人是谁呢？

该不动产是否可以属于建设主体呢？这是当事人无法接受的，自己辛苦赚钱买了房，尽管没有登记、办理不动产产权证，但是不能办理证书的原因也不在自己身上呀。现在遇到分割了，反倒将不动产的所有权明确为当初卖主了。按照这样的主观意判，尽管当初的购房款能要回来，但是不动产确实是消失了。彼时的房款再也买不到此时同样的不动产。

之所以假设该不动产属于建设主体，因为上述案情中就没有证据可以在法律的层面上认定该不动产属于两人所有。

该不动产是否可以属于其中一方呢？如果上述案情的判决结果，出现了所有权和使用权分离，判令其中一方拥有使用权，另一方搬离该不动产。第一个问题是不公平，另一方应该也有使用权，没有任何法律依据下，就是去了使用权。第二个问题是两人均失去了处分权，只能住到楼房倒塌、“百年之后”，就是不能出售。如果真是两人去世，其法定继承人还能继承，反正没落在他人之手。

之所以会有这样的结果，唯一明确的是该不动产是属于两个人的，至于到底分给谁，谁可以拥有其所有权，没有明确的法律依据来确定。这样的不动产与公租房无异，缴纳的房款就是一次性交了不确定年数的租金，使用者可以不限时间地居住，并且还可以由法定继承人继续使用，继承后还可以不再缴纳租金。尽管描述的很美好，但是这与国人的主观认识是不同的，国人认为有个自己的窝，过得才是日子，过得才踏实。

该不动产是否可以属于不确定的某一主体呢？在案情的审理过程中，法院依职权主动启动拍卖程序或是将该不动产在不动产中介服务公司进行出售，由在一定范围内、不确定的第三人来购买该不动产。案情中的当事人来分割房款，达到在案情中两人之间的彻底分割该不动产。

之所以会有这样的假设，是因为这样的处理可以达到定分止争的目的，既然是小产权房，那么土地属性是明确的，可以由满足条件的第三人来购买，既能解决房屋归属，又能解决两人的纠葛。

之所以会有这样头疼的问题，笔者认为根本原因是国内存在两种土地属性，即国有土地和集体土地，以及集体土地限制流通的原因。集体土地上的不动产仅限集体成员间流转，集体外成员购得不动产，就会侵犯了集体成员的土地所有权的权益。

随着集体土地入市的步伐越来越快，力度越来越大，这种头疼的问题在政策的导向下，可能就慢慢化解。

政策的变动，会使社会中出现新鲜的事，以前不可以的、不能够的，现在可以了、没问题了；以前不够格的、条件不成熟的，现在都能办了。条件成就了，合同有效了，可以办证了，法律就应当随之呼应，就要随之变动。