这是冬冬冬的第371篇原创文章

内容提要：2022年年底，保定市城中村拆迁的第一批回迁安置房就要交付使用了，那么嚷嚷了好几年的“回迁安置房大量入市一定会让保定房价大幅下跌”的理论，是不是就可以得到验证了呢？我觉得短期内不会，因为回迁安置房交付使用并不等于可以正常交易，需要有房产证以后才可以正常交易。

但是，现在已经有人在私下交易回迁安置房，这么做的风险很大，大家一定要考虑清楚，一定要慎重。

我是一个在保定工作和生活的普通人，从事的工作就是房产中介，喜欢通过文字分享全国的楼市政策，本地的楼市动态，身边人的购房需求和思路。

回迁安置房都是有正规手续的大产权住宅

这次负责保定市城中村拆迁的都是央企，没有民间资本的参与，所以这次从签约到拆迁再到回迁安置房的建设，最大的特点就是一个字——快。而且这次所有的回迁安置房都是有正规手续的大产权住宅，就是已经缴纳了土地出让金，将来入住以后可以正常下发不动产权证书，这一点和商品房没有任何区别。

回迁安置房的质量也是历年来最好的

这次保定市回迁安置房的开发建设都是由中铁，中冶，中铁建和葛洲坝这四家央企负责的，在质量方面可以非常放心。但是，回迁安置房再好也不能和一些高品质的商品房小区相提并论，只能说会比以前保定其他民企开发商建的回迁安置房质量要好。

回迁安置房在下发不动产权证以后可以正常交易过户

这批回迁安置房在正式交房以后，具体什么时间办理不动产权证书还没有明确的时间，但是从建设的时间来看，应该不会拖很长时间，不会像以前那样，入住十来年还没有产权证。而且无论是一套房一个不动产权证书，还是三套房一个产权证书，都可以正常交易。三套房一个产权证书，可以去不动产登记大厅做产权分割，变成一套房一个不动产权证书。

回迁安置房私下交易风险很大，一定要慎重

离着回迁安置房正式交房入住的时间越来越近，已经有人按耐不住内心的冲动，提前就和房主私下达成了协议，并支付了一大部分的购房款，留下少量部分的尾款，保证以后不动产权证下来以后，再去办理正规的过户手续。

一位不愿意透露具体姓名的大哥前段时间给我发过信息，我们俩详细讨论过私下购买回迁安置房的一些风险。

大哥的一个朋友是保定市第一批城中村拆迁的拆迁户，也是今年年底交房的回迁安置房的其中一个，大哥前段时间跟他这个拆迁户的朋友，经过一个“德高望重”的中间人介绍，最终两人达成了回迁安置房的买卖协议，大哥提前支付了大部分全额房款，仅留五万元尾款没有支付，约定等不动产权证下来以后，正式过户之后再支付。大哥不愿意透露具体是哪个村的回迁安置房，也不愿意说具体的成交价，但是据大哥透露，房价很低，仅比当初的评估价略高一些。

这种私下买卖回迁安置房协议是不受法律保护的，也就是说这份协议本身就是没有用的，既不能到公证部门去公证，也不能将来作为证据拿到法院起诉，所以如果卖家反悔，后续处理起来非常麻烦。

当然这只是我在咨询了一个律师朋友以后得知的一些信息，不一定准确，仅供各位准备私下购买回迁安置房的朋友们做个参考。

以前并不是没有出现过这类事情的发生，有个真实事件也供大家参考。之前一个拆迁户在外面欠下很多外债，他也是联系了一个朋友购买了他名下的回迁安置房，但是因为一直没有房本，没有办法完成过户，所以这件事就在他朋友入住三年之后一直拖了下去。

但是，突然有一天他朋友接到了法院的通知，说他现在住的这套房即将被法院拍卖，因为原房主，也就是那个拆迁户欠债很多，债主已经将他告到法院，法院即将对他名下的房产进行查封。无奈之下，拆迁户的朋友只能是从法院拍卖的过程中再次将房产拍到自己的名下，等于一套房产花了两份钱。

最后，还是提醒大家，回迁安置房可以买，但是一定要慎重，尽量等有了不动产权证，可以正常过户以后再购买，买房的试错成本非常高，普通人根本承受不起。