首先，他讲的是粗略测算，主要包括三部分：

第一部分：2000年-2020年的总量

按照国家统计局的数据，中国房地产企业开发的住宅套数总共是1.19亿套（这个数据是有公布出来的）

第二部分：2000年以前的总量

根据七普数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积38.6亿平，城镇人口9.02亿，2020年城镇住房面积总量就是348亿平，而2000年—2020年住宅商品房销售面积总共204亿平，这意味着2000年以前，城镇住房总面积大概是144亿平，按照平均每套60平（为啥是每套60平？因为之前在一些城市搞过住房改革试点，按试点规定的面积是大约56平，所以此处按60平一套来计算），144亿平总面相当于2.5亿套。

第三部分：小产权房

众所周知，2007年以前小产权房在主流住房体系之外，解决了一部分人居住需求，很多买不起商品房的人都冒着风险购买了小产权房。2010年以后，各地对小产权房的打击力度开始加大，市场小产权房的供应量也从此大幅度下降，那么小产权房大概有多少？

按照国土资源部不完全统计数据显示，到2007年，全国小产权房大概66亿平，如果再加上2007年以后，大概10亿平左右，那么相当于总共面积大约为75亿平，以每套100平计算，相当于7500万套。

这三个部分加起来，大概就是咱们目前房子总量，算上农村宅基地自建房，总量套数不仅足够，可能还多得多。

当然，即便如此，这几年的建房步伐虽然慢了，但是也没有停下来，据说每年还有大概超1000万套新建住宅。供给越来越大，人口出生率下降、城镇化率放缓的同时，对住房的需求也在不断减少，这种情况下，这几年市场就出现了前所未有的调整周期。新房不好卖的同时，二手市场挂牌量也出现了激增。据统计，3月份国内100座主要城市中，有66座重要城市房价环比仍在出现下跌，而且较2月份还增加了6座。

显然，楼市调整的趋势一旦形成，任何利好只能迟滞其进程，要想再出现大逆转已经没有可能。而这种趋势的发展，带来的结果可能就真如曹德旺前期预测的：

房子就是一堆钢筋混凝土，将来会一文不值。

也就是说，按照目前我国拥有二套住房的家庭占比超40%来看，随着供过于求、价格调整趋势的不断发展，未来，中国这40%的家庭，可能会面临4个后果：

第一，越来越不值钱

上面马大经济学家的粗略测算，三大部分的总量已经超过4亿套，还没有算农村宅基地建房，加上这个可能就更多，也就是说，总量套数应该是够咱们14亿人居住的。

但是，随着老龄化加剧以及出生率下降趋势的延续，未来将有更多地区的房子不值钱，因为到那时，刚需可能继承都住不完。

第二，持房压力太大

这几年的实体情况导致一部分人收入下降，这是不争的事实。比如前段时间的统计数据：3月CPI的同比涨幅创下2021年10月以来的最低。另外，从2022年10月至今，PPI同比涨幅已经连续6个月处于负增长状态。而CPI和PPI双双下降，也就意味着消费者物价指数和生产者物价指数都在下降。

说白了，企业赚钱效应减弱、打工人收入就跟着下降，这对于持有多套房家庭来说，每月的房贷、物业费、取暖费等各项成本一分不能少，压力之大，可以想象。

更要命的是，目前房产税虽然没来，但是时间上可以肯定它离我们越来越近，而一旦房产税试点城市扩围，拥有多套房产家庭持房成本还将会大幅提高。

第三，出售困难

总量供给过大，需求不断下降，这对于很多三四五六线地区持房者来说，最困难的问题不仅仅是贬值加速，出售困难也是最头疼的。

目前，全国共计有15座城市，二手市场挂牌量超十万套，部分城市甚至超过了20万套，如此大的供应量，在市场需求不断下降以及打工人收入大幅减少的现状下，想要快速变现，难度太大。

第四，租不掉