摘要：小产权房一直是购房者关注的焦点。虽然价格相对较低，但也存在着“上当”的风险。本文将从法律、土地、质量和产权四个方面，详细阐述购买小产权房前需要注意的风险和问题。

一、法律风险

小产权房是指建设单位为了节约土地、投资成本和税费，通过合法的手段既让工业生产用地变为居住用地，又使房屋拥有产权。但这种房产并没有地板产权证，产权存在法律风险。

首先需要注意的是，小产权房的所有权不属于购房者，而属于单位或集体所有。购房者在购买时必须慎重考虑是否合法。其次，小产权房的合同签订不具有法律效应，因此也需要认真寻求专业意见。最后，小产权房不能够办理房屋抵押、转让等房地产交易手续，也不能获得按揭贷款。

二、土地风险

小产权房是建筑工业化的产物，虽然居住面积相对较大，但使用的土地面积相对较小，土地作用是需要格外注意的。小产权房所占用的土地可能存在土地使用权和相应的补偿问题，这需要购房者了解清楚建筑单位在购买土地时是否依法购置土地使用权、是否支付了相应的土地使用补偿金。此外，小产权房所在的土地可能存在很多限制，例如，该土地的规划用途已经发生了变化，建筑单位没有能力在规定时间内改变土地的现有用途。

三、质量风险

小产权房常常是建筑工业化的产物，工期短、施工成本低，但是由于施工方无力坚持高标准的建设，或质量监管体系不完善，小产权房的质量无法得到有效保障。购房者需要注意新房的质量，并在购房前进行详细的查勘、考察、询问和评估。特别是，在购房前应向工程竣工验收的相关部门咨询、查验新房的质量注册情况，查看建筑工程竣工验收合格证书，寻求尽可能的保障。

四、产权风险

小产权房的所有权归属于集体或国有单位，购房者可能会遇到产权纠纷。由于小产权房确权参照的标准可能不规范，导致尚未登记的房屋和已登记的房屋重复，从而导致购房者的产权受到侵犯。购房者应该在购买小产权房之前进行多项调查确认，包括与开发商和物业公司的沟通，对房屋权属的归属、房屋建筑物的权属、土地使用权的归属、不动产登记情况等进行询问和核实，并密切关注业内动态和政策变化，及时了解最新决策。

五、总结

小产权房自问世以来就一直存在诸多的法律风险、土地风险、质量风险和产权风险。购买小产权房并不是简单的事情，需要购房者多方面注意，并提高警惕。购房者应该与权威专家合作解决实际问题，并在购房前规避风险，以确保自身利益不受侵犯。