刚入品驭型，就听闻过这句悦耳不然——

房地产，“中长年看金融创新，后期看农地，长年看人口数”。

但现如今，这句“地产教条”，或许早已幻灭。

从前房地产的每天下行，充斥着金融创新别列济夫、农地价格下降、人口数保持低位快速增长。

今后，这句话，可能将要那么改：

房地产，中长年靠我们，后期看经济政策，长年靠千秋万代。

说财猫

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01.为什么金融创新托不起市

松绑说了太多，但那个金融行业专业人士，最体认的体会是：

救了，又好像没救。

房子，实际上是创造债务的源头，开发商用地块贷款，购房者用还没建好的房子贷款，企业主用房子抵押经营贷。

但为什么这次降息、降准，M2增速一直保持在12%以上的低位，却起不来?

因为不让开发商加杠杆，而居民杠杆，有点加不动了。

PS：总体宏观杠杆率=企业部门+居民部门+ZF部门

在货币宽松的条件下，人人都负债，的确可以推动中长年的经济繁荣。

在央行每年发布的《中国金融创新稳定报告》里，从2018年版首次提到了杠杆率问题：

2017年以来的一系列措施收到了显著成效，宏观杠杆率过快上升势头得到遏制。

有效稳住宏观杠杆率；宏观杠杆率过快上升势头得到遏制。宏观上管好货币总闸门，结构性去杠杆持续推进。

去年降息3次，房贷利率也到了历史最低点。

但这次，金融创新托市的作用，不大。

因为杠杆率早已摆在面前，我们不敢加了。

居民杠杆率有多高？

那个年代，大多数人不知贷款为什么物。

现如今，我国居民部门的杠杆率升至63.3%。仅用30年时间，就一飞冲天。

那那个数值，在全球来看算什么水平？

其实还好。

我国居民杠杆率，比美国日本都低，但比德国高了。

由于数据统计的口径不一致，下面这组数据仅作参考：

其实，中国人还是爱存钱的，能搞到63.3%的杠杆率，牛批。

02.农地信仰幻灭

人口数负快速增长开启

至于房地产后期看农地~

地都卖不出去了，看农地也不管用了。

但这一轮房企的崩落，就在于之前借钱买的地，现在变得不值钱了。

去年卖地收入就少了2万亿，今年同比继续走低。

卖地不活跃，房价上涨的预期就又会被削弱几成。

冷门城市的农地，房企再也不敢贸然拿地。

楼市分化，地市更分化。

22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）

图源自中指院

盲目加杠杆拿地开发的教训，这下，可算是刻在开发商的脑门上了。

最后再说说，人口数。

从前人口数是购买力，也是支撑房价的重要预期。

但现在，房地产，长年看不了人口数。

人口数负快速增长那个利空因素，在接下来的几年，甚至十几年都会长年存在。

整体是一定奖的了。

所以，只能看你所在的城市，是不是还有人口数快速增长。

下面这张图，值得收藏。

说完观点，当然也要有方法论。

那就换个思路，房地产，中长年靠我们，后期看经济政策，长年赌千秋万代。

我们，经济政策，千秋万代，都是今后稳住房地产的动力。

先把我们的就业稳住，再提高收入预期，通过经济政策调控，使得房地产回到平稳运行的阶段。

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