要想说清楚小产权房，必须先了解什么是小产权房，分几类？

小产权房是民间的俗称，是对应大产权房来说的。什么是小产权，就是没有取得土地出让金和相关税费，没有在当地政府房管部门备案销售的房子，并且也没有政府颁发的房产证的房子。

小产权分三类：

第一类：在国家严禁的耕地、山林、河滩、山地、水利设施及其他国家严禁的土地上建设的房子。

第二类：在乡村集体土地上的宅基地上建设的住房，或者在乡村公共场地改造（原学校、麦场、荒地）的房子，以及新农村建设的房子（拆旧村盖楼，农民上楼）。

第三类：军产房（去年国资委新成立一家央企，管理全国军产土地和住房）

那么哪种是不能买的小产权房呢？是第一类小产权房。而且目前至少在北京，这类小产权房基本没有了，北京也出台政策坚决不许在建第一类小产权房，发现就拆，而且严肃处理相关责任人，所以目前北京没有公司在建和销售这类小产权房。

第二类小产权房：政府也是禁止买卖，正规房地产中介也严禁参与买卖，但部分小中介私下里买卖，而且也可以过户（有乡镇产权证，可以更名）。第二类小产权，部分是2007年之前建设和销售的，属于违规不违法小产权，因为北京市政府2007年下半年出台过一个禁止建设小产权房的通知，在那之前建设和销售完成的第二类小产权房，基本算不合规但合法的房子。再后来，北京公布过一个各区"违法小产权名单"，大约有206个项目，基本都是第一类小产权房和2007年后建设的小产权房，而同样也有很多2007年以前建设的第二类小产权房不在名单上。

现在有部分位于通州区台湖（亦庄）。的一些工业园区，卖的所谓商改住的房子，其实也是小产权房，只不过它的"产权世间"是40年。这种房子拿到的是工业用地建房，然后改成住宅卖，这种是变相的租赁，这种房子也不要买，它的产权时间40年与大产权的商住产权40年不同，大产权商住房的产权时间无论40年还是50年，到期后只需要补交土地相关税费，就可以继续使用，而且这个税费不会超过5位数，是国家物权法律规定的，但是这种小产权的，所谓40年他其实是租赁房，就是到40年后就会把房子全部收回，不能继续居住。

当然，如果你觉得它非常便宜，我就住40年，那也可以，这类房子安全性一般没什么问题，基本不会被强拆，因为它的工业土地资格是合法的，而且它也有合法的房产证，只不过是一栋楼的房产证，而不是你买的这套小房的房产证，房产证的名字也不能更改，除非你买下一栋楼。

还有在通州副中心也出现过这种类似的房子，就是某个人把中学的学校教学楼改造成公寓然后对外销售，产权40年，其实也是租赁的性质。

第三类军产房，国家已经组建央企公司，处理军产房相关土地和住宅，不在此讨论。