又一批“拆二代”即将登场。

近来，余杭、临平、萧山多个镇街传来征迁的最新消息。

速度快的崇贤陆家桥园区，已经开始拆迁，总面积283.8亩；东湖街道章家河社区270户农户，已经签约。

上个月底，仁和街道东风村召开了钱江经济开发区拓展区块征迁动员大会；这个月初，萧山衙前镇机场高铁项目征迁户代表大会同样启动，涉及衙前村、四翔村、明华村等村镇。

图片源自@文蕴东风

这还仅是开始，萧山区、钱塘区发布的2023年首批土地征收报告，计划征地面积124.7公顷。

其中，萧山区涉及11个镇街里的30个村，总征地面积33公顷；钱塘区更多，涉及8个镇街里的26个村，总征地面积91.7公顷。

满屏的金钱味，整个杭州楼市都沸腾了。

难怪外国人总是说，在中国“拆”是最吉利的一个字，只要家门口写上它，就代表着马上有源源不断的福气和财富……

02

拆迁能让一家人瞬间多富有？

“我跟我老公就是干到退休，都赚不到那么多的钱。”去年刚经历拆迁的“拆二代”玲玲感叹道。

玲玲是余杭本地人，去年小孩刚出生，村里就通知了拆迁的好消息。虽然只是月余大的小毛头，却占了两个人头。加上跟父母同在一个户口本上，一家子算六口人。

按照余杭区的征迁条例，每个人头按80㎡面积赔偿。玲玲一家，能享受到480㎡的安置房面积。

货币化补偿，每平米则按3万计。理论上，若全部选择货币安置，玲玲一家能拿到1400来万的赔偿款。

这还只是拆迁赔偿的一部分。按规定，老房子被拆除，还有一笔现金赔偿。

玲玲家房子大，上下5层楼，加上装修也不赖，拆迁时又给赔了200来万。

这两笔大头，加一块就有1600来万。饶是限价最贵的南星桥、钱江新城，买套200㎡都绰绰有余。

主城区拆迁安置标准虽然没有余杭区多（每个人头55㎡），但加上各种补贴奖励，人均到手差不多也有个200万上下（货币化补偿）。

也就不奇怪，为什么每每杭州拆迁的消息一出，楼市就跟打了鸡血一样。望着一个个身价不菲的潜在客户，谁能不心动。

03

但在现实中，拆迁户们拿到手的，并没有这么多。

首先，选择全货币化补偿的比例就很少。

一来，政策上有所限制。拆迁补偿方式有多种，产权调换、货币化补偿，跟产权调换市场安置，但绝大多数村镇采用的是多种方式混合。

比如余杭区常用的，便是：50㎡安置房+30㎡货币安置。玲玲她们村就强制要求，一家必须选一套及以上的安置房，余下面积才允许货币化补偿。

回迁房的户型又相对比较单一，以60㎡、80㎡、120㎡、160㎡为主。一套差不多就得占掉1-2个人头，甚至更多。

二来，“拆一代们”的主观意识里，更愿意拿房子。

老宅拆了，一家人总得有个住处。年轻人不羁爱自由，拿着拆迁款会去买中意的商品房。老一辈不一样，商品房小区规矩多，人气儿、生活习惯都不如回迁房自在。

加上街里街坊的住习惯了，隔得远了，串门唠嗑都不方便。

04

其次，即使手握数百万拆迁款，也不是所有拆迁户都愿意拿去买房。

“我们还买什么房子啊，拆迁分到的房子那么多。”早年我遇到的不少拆迁户，普遍是这一心态。

所以多年前才会流传“拆迁户标配奥迪A6”的说法。相比买房，他们更愿意买车，尤其是村里其他邻居家都有时，更得买一辆。周末还能出去开个婚车，赚点外快。

这两年杭州楼市一夜暴富的神话听多了，大家观念才慢慢转变。可即使买房，多数选择就近购买。

临平的买在临平，萧山的买在萧山，鲜少会跨区域买房，除非是给子女买。

像玲玲同村的邻居，多半都是就近买房，像她们家这样跨区域打新的，只是少数。

而且他们也不像炒房客，敢倾尽全力、撬杠杆去买房。总得留点钱用于后期房子装修，以及一家人日常的吃穿用度。

原本老房子不拆迁，每月还能收收租金。面积大的，年租金二三十万都不止，拆迁后，这笔进项大幅腰斩。

分配的房子好些一时半会拿不到，即使拿到了，户型又一般，加上这两年杭州整体租赁行情下行，一套60-80㎡的小两房，月租金也就3500-4000元左右，还得看装修好差、距离地铁远近等。

装修更是无底洞，一套160㎡自住的房子，要想稍微上点档次，就得四五十万甚至更多。

05

新一轮的拆迁浪潮，对杭州楼市短期影响不小。

至少，被拆迁村镇附近的新房、二手房，以及租赁市场，会迎来一波成交高峰。毕竟，老房子拆掉了，一家人总得寻个地方住，不是买房就是租。

但要说效果立竿见影，倒也未必。

货币化补偿在定价上，要比区域内的限价新房，每平米便宜个几百上千元。

2023年杭州计划征迁的区域，多在城市外围，新房限价便宜的不到2万一平，贵一点也就3万一平左右。折算到回迁房上，每平米的补偿还要便宜些。

虽说拆得晚、赔的多，可同样地，杭州房价也在提高。加上越做越大的户型，上车新房的成本，反而较往年更高。

2015年那一轮浩浩荡荡的全国棚户区拆迁，杭州差不多有一百多个村被拆改。再加上当时货币化安置被大力推行，选择现金补偿还能多拿20%评估价的货币补贴。

现在，多出的补贴少了，拆迁户的数量也不比当年。