2023年，翔安南部新城的第十三年。最初构想，是要构建成“产城人”融合的典范，即“产业+城市+人居”为一体的现代化新区。然而在发展过程中，却跑偏了，“产“被”房地产“给代替了，也带环了！

翔安南部新城的商品房，还得从建发翔城国际说起。

严格来讲，翔城国际算是带有”保障性质“的商品房，因为楼盘（毛坯）限均价5200元/㎡，只能由持有厦门户口的家庭、个人（满30岁）才能申请，而且，还有一个8年的限售期。

但和现在的保障性商品房又不一样，因为业主拥有100%的产权。

翔城国际2011年的地，2012年开始预售，2015年交房，今年应该算是第8年，二手房可以解禁了。可能有一些心急的业主，在限售期内就把房子卖了，但也要今年才能正式办理过户手续。

翔城国际这个楼盘，大家都应该是稳赚不赔的，均价5200元/㎡再加上装修，大概也就7500/㎡不到吧。现在这个行情，单价2万8至少是可以卖得掉的。

2012年的翔城国际之后，翔安南部新城进入了一段空窗期，直到2016年，全国房价猛涨，开发商、尤其是民企像磕了药一样，疯狂扩张拿地。

首先是在8月26日，融侨以38345元/㎡夺得2016XP04地块、IOI以36889元/㎡夺得2016XP05地块、融创以37512元/㎡夺得2016XP06地块；

再来是12月23日，世茂分别以37415元/㎡、37592元/㎡拿下2016XP09地块、2016XP010地块；

最后是2017年2月15日，住宅以36650元/㎡竞得2016XP012地块。

请记住这些个楼盘，融侨铂樾府、IOI国际住区、融创东南府、世茂国风长安、住宅水晶合院，个个身价不菲。

其中，融侨铂樾府、融创东南府、世茂国风长安这三个楼盘，在2017年就开盘了。一时间，翔安南部新城的房价迅速飙到了4万+。而像叠墅、洋房等户型，价格更是达到了5万多、6万的水平。

但是好景不长，2017年限售限购限贷政策出来，楼市一下子就不行了，后面这些楼盘都是3万8左右，贴着地价成本在卖的，再后来3万5左右清尾盘。

而IOI国际住区，在2019年才开盘；住宅水晶合院，更是拖到了2020年开盘。本以为行情会变好，没想到更差了，房价还卖不过地价，那就只能割肉回血了。

这里面，除了融创东南府比较果断，卖得也快，应该是不亏的，还可能小赚；其他的楼盘，基本都是亏本了。像融侨铂樾府、世茂国风长安、IOI国际住区，到现在还有房源在售，今年都已经是2023年了。

开发商是亏的，买这些房子的业主，也都是亏的。

以上都是地价3.6万+的楼盘，在2017年下半年，楼市下行已经非常明显了，这时候的翔安南部新城，地价也跌得比较多。

9月29日，国贸一口气连续拿下2017XP02、2017XP03、2017XP04地块，平均价格在3万/㎡左右。

这个地价，比之前降了有个七、八千了。其中，国贸单独开发的叫国贸天成，与远洋合作的项目叫国贸远洋天和。

这2个楼盘，地价降了七、八千，房价也应该降了才是。但实际上没有，甚至卖得更贵了，整体价格都在4万+。

凭的什么呢？因为离实小/双十翔安校区近啊！

那个时候，学原和书香府邸的地块都还没规划出让。天和/天成2个楼盘，就以这2所学校为卖点，硬是卖出了很高的价格，而且去化不慢。加起来总共1860多套房源，全部售罄。

可惜的是，天和/天成这2个小区，并没有被划入到实小片区。只能暂时读实小，一旦旁边的小学建成，就要转回来的。

房价4万+、与实小失之交臂，所以买天和/天成的购房者，应该也是要亏的了。

在此之后呢，翔安南部新城的房价、地价进一步下跌，这时候一些楼盘，比如，保利和光城悦、金地峯上、中南九锦台、中南青樾、联发君领学府、首创禧瑞风华等项目。

这些楼盘的地价，都在2.6万左右，比巅峰期降了1万多了。

所以，这些项目上市后，房价也降到了3.5万左右，吸引了一大波客户，除了君领学府、禧瑞风华外，其他楼盘很早就卖完了。开发商应该都是赚到钱了，那购房者的话，拿现在的行情来讲，其实价格还是高了。

估计那时候，很多购房者想着房价已经跌了那么多，应该是可以入场了。只是没想到，2022年行情那么差，直接跌破了3万。

当然，这期间还有2个重要的楼盘，又把翔安南部新城的房价给抬起来了。

一个是国贸学原、另一个是建发书香府邸。

其实一看这2个楼盘的案名，那肯定是和学校有关系了，位置就在实小边上，因此学原和书香府邸4万多的价格，一下子就卖完了。两个楼盘加起来

学原的40-70㎡的小户型产品，甚至被炒到了5万，就为了一个学位。

时间来到了2022年，翔安南部新城的市场已经下行非常明显了，像国贸学原的大户型产品，也是降到了3.8万/㎡左右才清盘的。

没有学区加持的楼盘，像铂樾府、国风长安、禧瑞风华等，去化非常慢。

而新出来2个的楼盘，给了老项目致命一击，价格更是跌到了2.8万/㎡上下，起步价已经来到了2.5万。

一个是翔安TOD、一个是保利国贸沁原。

这2个项目的地价在1.5万/㎡，比巅峰期时降了2万多一平米，比腰斩还恐怖。而且，保利国贸沁原与“地王”融侨铂樾府，只隔了一条大马路，房价差了1万2。

即便是来到了2.8万/㎡附近，买的人也不算多。

现在的翔安南部新城，已经完完全全被房地产给带偏了。

本来片区是要发展产业的，就是靠近大道那一片的商业区，原本是要打造成城市CBD的，形成“产城人”新区。

但是，2016-2017年那一波地价疯涨潮，房价也一天一个价，让人误以为房价将长期站上4万+的高度。所以，很多购房者把目标转向了商办楼。什么海西9号、新景国际城、龙郡青年城、明发星悦城、碧桂园云空间......

一大波人把办公楼当住宅楼买，而开发商也顺应时势，把样板房做成住宅样式，宣传“商住”两用。那个时候，很多人1万8、2万买这种楼，至少有三、四千套。

再加上政府招商也不给力，就这样，翔安CBD群没能搞起来。现在那边大量的办公楼，要么闲置着，要么当出租房。

当初那些买家也是傻了眼，没有住宅的功能，1万8的价格，现在能在五缘湾买这种商办楼。

所以，翔安南部新城成了太购房者的坟墓了。

这么多楼盘，唯一能确定获利的，估计只有翔城国际一个。

其他的呢，除了能100%读实小的楼盘，其他3.5万/㎡以上买入的，毫无疑问将长期站岗，甚至连3万以上的都不保险，还得先看今年的行情。如果厦门的房地产市场继续下行，被套的人将越来愈多。

那么，翔安南部新城的出路在哪呢？

为什么集美新城现在能领先其他新城呢，就有2点做得非常好，产业+商业。软件园三期+大悦城+IOI/世茂商业体，人气一下子就能聚集起来，房价也能站稳4万。

现在的翔安南部新城，最缺的就是产业和商业。

曾经被寄予厚望的CBD产业群，早就被糟蹋了。商业呢，奥特莱斯不管是岛内的，还是集美的，翔安的，就没有一个做得好的。还有那个什么龙湖时代上城，到头来还是在卖公寓啊，算上集美那个，龙湖商业在厦门也是一塌糊涂。

这样看来，翔安南部新城可不只剩下房地产了嘛。

所以，翔安南部新城必须得重新规划产业群，政府要有决心和毅力，招商引资工作一定要做好。还有，必须要有万达广场这种级别以上的商业体，否则谁来都是白搭。

像娴姐知道的身边的一些人，3.6万买的君领学府，结果划片不到实小，5.3万买的学原，现在都后悔死了。