我们可能会遇到小产权房的纠纷问题

该怎么做呢？

瑞利恒律师事务所鲁灵西律师

为您分析两起小产权房纠纷案例

案例1

2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

汪某和黄某的合同有效吗？

二人签订的房屋买卖合同因违反了法律行政法规的禁止性规定无效。汪某是集体组织成员，而黄某是城镇居民。农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。同时，该房屋作为拆迁安置房，是对农房被拆、土地被征收的对象的一种补偿机制，具有福利性和人身依附性，不得随意转让。

汪某的行为是否存在法律问题？

汪某出售我国法律禁止转让的房屋，售出房屋多年后又主张房屋买卖协议无效，违反了民法的基本原则公平交易、诚实信用。

汪某要诉讼成功，需要哪些资料来证明？

本人系集体组织成员、黄某系城镇居民、诉争房屋系汪某本人的农房拆迁安置所得、汪某和黄某签订的《协议书》。

黄某有权不返还小产权房吗？

有权不返还，签订房屋认购协议书后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的主要内容已实际履行完毕。。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

法院如何判决？

法院认为受土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动，售房者作为原告主张合同无效，同时要求返还房屋，无疑是一种故意毁约的行为，有违诚实信用的基本原则。在处理这类纠纷时，既要尊重历史、照顾现实，也要注重判决的法律效果和社会效果；既要有利于妥善解决现有纠纷、规范当事人交易行为，又要平衡当事人之间的利益关系，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定；并充分考虑合同的履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致，所以判定双方签订的房屋买卖协议无效，但黄某无需返还房屋。

案例2

案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。

双方的买卖合同违反了国家的法律规定吗？

我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。

马某的行为是否合法？

马某的行为一般应认定为无效，但对于本案应进行历史的分析。双方当事人的买卖行为发生于1989年，而第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于1988年12月29日才作出《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，在这次修正中才增加了关于土地使用权转让的规定，此前没有关于土地使用权转让的明确规定;在1989年时，国家对农村房屋的买卖没有相关的政策性规定。可以说，在双方当事人进行交易时，国家对于农村私有房屋买卖，无论是立法层面还是政策层面还是一片空白。

本案中，双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相关契税，村民委员会和乡人民政府分别对房屋买卖交易进行了审批，马某于1996年取得了北京市房地产管理局颁发的房产证。这一系列的行为均表明国家的行政部门已经认可并批准了双方之间的房屋买卖行为，且这些均发生在1999年1月1日《土地管理法》修订之前。在本案中应当认定买卖合同有效。

关于马某移户迁入诉争房屋我们怎么看待？

马某作为房屋合法所有权人将户口迁入诉争房屋是他的法定权利。

法院如何判决？

一审法院因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。二审法院按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

通过上述两起小产权房纠纷案例，对我们有何启示？