问：十三老师，您好！计划购买福田外国语学校景田校区的学区房，小三房，总价700W左右，请问这个片区适合投资自住吗？如不合适，能否推荐下其他方案？目标：学区房，兼顾自主和投资。

答：单纯考虑学位：金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。南山就不列举了，南外大冲、南二外学府、育才、南海对应的小区很多。麒麟、科华、文化也能找到小户型。景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；如果生活半径在福田，景田是个不错的选择。

问：现金180W，年收入20W，想投资加自住，首套二贷，最少两房，南山上班，求推荐楼盘

答：你好，南山上班首选宝安宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

问：南山共房价年后上涨这么多，正常吗，会不会回落或大跌？想入手红花雅筑或南山豪庭小2房，价格已破8，风险几何，未来能否跑赢大盘？北向的房子有何弊端，能否克服，离地铁口步行1公里以内算地铁房吗，12号线南头古城站对房价影响如何？资金有限，如何处理投资与自住的关系，如果用他人（兄弟姐妹）的房票要注意什么问题？第一次向老师提问，有点多，谢谢

答：任何时候，商品的价格是由供需决定的。深圳商品房官方数据大约190万套，北京700万左右，上海700万左右。而这三个城市，人口都在2000万左右，小的出入忽略不计。还有就是深圳的青年人口是三个城市中占比最高的，意味着这里的刚需是最多的。旺盛的需求，少量的供给。深圳的房价不会停下。什么是典型的投机思维？“昨天”的深圳和现在深圳就是最好的例子。一年前你告诉他，如果真的是刚需，抓紧在深圳配置一套自住房。他告诉你，这不行啊，现在打压房地产，房价还要跌，我要去买空气币，有某某和某某的朋友已经赚了几百万。现在市场热了，他又抱怨，这些房东真是坏，今天说好的价格，明天就跳价。我不买了，等着吧，他的房子肯定卖不出去。他的意思很简单，不是不想买房，而是想买在大涨前夜。房地产是一个周期很长的东西，不是能拿一年甚至不能拿两三年作为投资预期，经常是涨个50%或更多，然后几年不涨，这很正常。深圳自从16年开始调整后，已经几年没有太大变化了，我要劝你17年赶紧买吧，这是真坏，但是过后的3-4年，这是个不确定区间，很难有人预测政策调整到什么程度，这个时候，其实就可以布局了。手里资产越多的人，越不会赌气，也不会有“买在大涨前夜”这种做梦的想法。红花雅筑47平两房，54平两房，66平可以做四房，71平三房，四个户型地铁口不近，周围环境一般，学位一般，独栋大楼。不推荐，还不如阳光里花园，周围环境更好，租金更高，45平套内45平，南山地铁口，小学还是南外滨海实验。这2个盘对比，优先南山豪庭。如果不是专业投资者，不建议用亲人代持票，风险比较大。控制风险的第一步是识人，虽然我们有一系列抵押和代持合同约束，但都只是防君子，无法防小人。

问：十三老师，您好！拜读过您的文章，感觉您十分专业，对各片区了如指掌。最近想整合资源，把福田云顶翠峰和园岭新村的房子卖了，换一套大一点的住宅提高生活质量。有几点问题想请教一下。1.片区选择:目前有两个心仪楼盘，价格差不多的是一是安峦公馆二是中信红树湾旁的瑞河耶纳。我家小宝3岁，我也要考虑学位。安托山片区的高级中学学位不知道是否有保障。瑞河耶纳的周边环境更优越，楼龄比安峦要老一点，目前无好学校。2.目前楼价感觉很高，风险是否很大？园岭的学位房很保值带拆迁概念，我很不舍得卖。以上片区大面积一点的住宅是否保值？还是该保留两套小房？不知道是否该做这个决策。最近好纠结，请老师指点迷津，不胜感激。

答：我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间：雅福居：福利房，人车不分流物业一般;臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵;锦庐公馆：容积率高、暗卫;安峦公馆：太小、没花园。但丝毫不影响片区受到的追捧度。主要原因有下：1.安托山带红岭实验小学和深高中学确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学;2.双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近;3.虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区;4.片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！瑞河耶纳优点是稀缺，缺点是流动性太小，房龄其实不是太重要的因素。园岭新村对未来比较悲观，拆迁的机会成本太高，容易错失换仓良机。综合对比优先安峦公馆。

问：十三老师，您好！头条里面看到你的问答，感觉很专业，值得信赖，毫不犹豫加入您的星球。我的情况是这样，刚卖掉东莞房子，钱要7月到位，首付能240左右，我是深户，深圳无房，个人没有贷款，不知那时还可以JLH走三成不，生活圈在公明，想请教500内，应该买光明或者公明哪个小区较好，目前有关注中粮云景，嘉域还有正兆景，投资为主，可以长持。想听听十三老师的建议，更好的推荐。

答：你好，中粮不值这个价，不如考虑光明一号，宏发嘉域，玖龙台不过现在光明已经涨过了，建议多淘淘笋盘。

问：老师好!我在深圳已经有四套房。一套在科技园商品房净价值1000万自住，一套在福田净值350万小户型公寓老人住，一套龙岗中心城联排别墅净值1200万假期住，一套龙中商品房亲戚住净值400万，总房贷100万。现手中有现金约500万，年收入300万左右，拟在前海，南山或宝中置换一套，请问有什么推荐吗？谢谢！

答：你好，1500万左右的选筹思路：1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区）2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注；半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵；3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾考虑未来升值潜力，公寓和龙中的房产需要重新配置。

问：十三老师好，之前向你提问过，龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位?保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，请帮忙分析一下，如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？万分感谢！

答：你好，感谢赞赏！龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买，但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。

问：老师您好，我刚研究生毕业在南山工作。计划400万左右买入一居或两居。想问问，目前买一居室合适还是两居室好？如果买两居室，西乡，翻身周围零几年的房子比如富通蟠龙居，中航华府，泰华俊庭能不能买，后期好出手不。沙井的西荟城，华侨城四方云亭敢碰不，谢谢解惑！

答：你好，宝安首选碧海和西乡，沙井和翻身作为次选。中信领航，玉湖湾，富通城几个盘的小户型可以关注下，2居更好。四海云亭不行，主要看西荟城和万科星城周边，再加上华强城。

问：总价400-500w在南山购买房产基本50平左右，这样的结婚够用么。还看到很多房屋改造以及空间再利用的装修方式。您觉得购买核心区域小户型，再通过改造方式扩大空间，这样的方式可行么?

答：你好，婚房看你自己的取舍，南山也有价格低的楼盘，大部分潮汕开发商的盘赠送也比较多，深圳1改2，2改3的业主不少。深圳未来很长一段时间都会是以南山为核心的格局。自住不用在乎涨幅，只要追求地段和位置没有错。未来房价升值收入增加后再考虑改善置换。

问：老师您好！我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢

答：天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。比如今年的华润城四期、沙井海岸城。东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上；学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦；南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行；这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。

问：老师，您好。现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。老婆开车上班远横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？1.海岸城预算500的3房，我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

答：1.老婆的贷款房查房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。建议做2手准备，福田宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。

问：老师您好，目前光明有一套两房小产权，价值130万，手里有160万现金，想尽快入手一套商品房，手里有首付三成房票，最近一直在看龙岗几个新开的楼盘，初步对君华时代118平四房，仁恒世纪公园99平三房和卓宏星辰91平三房比较满意，请问这几个盘哪一个适合自住，就增值潜力来说哪个盘会相对好一点？另外想问一下有没有必要等光明今年会开的几个盘，比如金融街华发荣御首府，宏发万悦山这些？考虑龙岗是因为有两个小孩，想入手一套面积稍大三房或四房，但在光明生活了近十年，已经熟悉了光明的大街小巷。究竟该如何选择还请老师帮忙指点迷津！