在法律领域，对大数据的分析正成为新一代信息技术融合应用的节点。通过对海量法律数据进行分析，对法律问题进行预判，获得巨大价值的产品和服务，或得出新的认知、深刻的观点和主张。

深圳自2009年开始城市更新政策的尝试，前后历经10年时间的积淀，现已成为全国城市更新政策制定和开拓的先行者，在该领域为其他城市所争相学习和模仿。

深圳的城市更新项目主要采取的是“市场主导、政府引导”的模式，即在更新项目筹划时通过市场机制确定城市更新的实施主体，允许并鼓励实施主体和搬迁人灵活选择确定更新模式。它打破了“政府收储—拆迁安置—政府出让土地”的政府主导模式，建立起各利益主体平等合理的利益获取和分享机制。

大众看到的更多是深圳城市更新的繁华业绩及与高企的房价，却忽略了它的另一面——繁荣的城市更新局面引发的不可忽视的法律纠纷。与此同时，不断加大的城市更新力度以及不断攀升的土地价值和房价，导致更新过程中不同利益主体之间的纠纷越来越错综复杂，这些纠纷在无法通过协商方式解决的情况下，最终进入诉讼程序。

运用案例与数字结合解析城市更新的现状，深入了解并分析深圳地区城市更新项目中发生的各类民事诉讼案件的基本概况，纠纷原因以及项目实施主体涉诉情况，不论是对土地原业主、购房人、投资者，还是对政府管理者、政策制定者，都有一定的参考价值。

一、本报告目的及案例来源

检索条件

二、拆迁安置补偿民事纠纷案件要素分析

（一）案由发布

（图1:案由分布-样本≥3）

拆迁安置补偿民事争议核心是安置补偿协议，在93个样本中，有21件样本与此有关。占比高达22.6%。拆迁安置补偿权益纠纷涉及到改造项目实施主体的（房屋拆迁安置补偿合同纠纷）、合作建房人的（合作建房纠纷）、拆迁业主继承人的（法定继承纠纷）、被拆迁房屋承租人的（房屋租赁合同）等。

（二）起诉主体类别

（图2:起诉主体类别-样本≥3）

在93个样本中，起诉主体多达19类，有被拆迁房屋业主、共有人、继承人、房屋受让人、承租人等，甚至还有1起案件的原告为项目实施受托人（平台公司）。

另外被拆迁房屋业主提起诉讼有37个，占比40%，而项目实施主体（包括项目申报主体）、被拆迁房屋承租人，则仅为12个与7个，占比13%与8%。

上述三类起诉主体之间的利益纠葛频发，原因有二：

一是城市更新项目实施主体与被拆迁房屋业主既是拆迁安置补偿协议的签署主体，也是城市更新过程中的主要利益主体，自然充当了拆迁安置补偿纠纷的“主力军”。

二是城市人口流动性大，相当数量的被拆迁房屋在签署补偿协议时，正处于承租人租赁使用的状态，拆迁安置补偿工作也不可避免涉及到承租人权益问题，尤其是后期的清租事宜。

（三）纠纷原因

（图3:主要纠纷原因-样本≥3）

对于纠纷原因，93个样本中，被拆迁房屋出租人、承租人因未就清租协议达成一致产生纠纷，达19个之多，表明提前解除租赁合同所产生的纠纷较多。

而被拆迁房屋权属争议和继承纠纷涉诉合计22个，反映了被拆迁房屋业主、房屋继承人、共建人、共买人、出让人、受让人等多种利益主体容易交互诉讼。

（四）主要诉讼请求类型

（图4:主要诉讼请求-样本≥3）

当事人的诉请更是五花八门，多达30类。诉讼类型涵盖了确认之诉、给付之诉、变更之诉三类民事诉讼类型。

各类主体的诉讼请求主要围绕拆迁安置补偿协议本身衍生的补偿协议签订、履行、撤销、解除、确认无效等五种类型。

其它诉请类型方面，有关租金支付、租赁合同解除、装修补偿费赔偿、占用费支付、确认租赁合同无效、腾空返还租赁房屋等6种诉请类型也不在少数。

（五）原告胜诉率及二审改判率

（图5：原告胜诉率）

（图6:二审改判率）

图5显示，原告的诉讼请求获得支持的比率高达69%，说明主动提起诉讼的原告大概率会获得法院支持。

值得注意的是，二审改判率为37%，对于律师而言，意味着律师可以争取挑战一审判决。对于一审法官而言，37%改判率不利于裁判尺度标准的统一。

三、城市更新项目实施主体涉诉分析

城市更新项目实施主体是指城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过房地产作价入股成立或者加入公司、与搬迁人签订搬迁安置补偿协议、房地产被收购方收购的方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成的单一主体。项目实施主体经常以原告、被告、第三人等角色出现在诉讼中。

（一）项目实施主体诉讼角色

（图7：城市更新项目实施主体诉讼角色）

图7可知，在城市更新民事诉讼中，项目实施主体涉诉样本有57个，占61%，其中被告占比36%、原告14%、第三人11%。可见项目实施主体被动进入诉讼的几率较大，由于其地位复杂，无论是出于主动或被动，都不可避免被其他利益方卷入诉讼。

（二）项目实施主体胜诉率

1.项目实施主体作为原告

（图8:项目实施主体作为原告时的胜诉率）

图8可知，项目实施主体与相关利益主体就拆迁安置补偿事宜发生纠纷时，作为原告主动提起诉讼的案件数仅有13件，却获得了高达77%的胜诉率，可见项目实施主体的法律意识较高，诉前会聘请专业的法律人士，提高了胜诉的可能性。

2.项目实施主体作为被告

（图9:项目实施主体作为被告时的胜诉率）

图9可知，项目实施主体作为被告，其胜诉率与败诉率比例各占一半。

数据表明，实施主体作为原告参加诉讼的胜诉率大大高于被动参诉的情形，一方面说明实施主体在部分城市更新项目推进过程中，确有部分工作未做到依法依规，但也说明实施主体在被动参加诉讼的情况下，对诉讼的重视程度不够，需要引起关注。

可见，当实施主体作为原告准备充分，胜诉率是较高的。而若由于其他原因成为被告时，败诉率则会上升。

3.项目实施主体作为第三人

（图10:项目实施主体作为第三人时的胜诉率）

上图显示实施主体作为第三人参加诉讼的13个样本中，全部胜诉。

一方面因为实施主体虽然作为第三人参与了诉讼，但基本上属于无独立请求权第三人，并未被法院判决承担法律责任，其主要作用在于配合法庭调查。

另一方面，参诉目的只是实施主体在城市更新过程中，易因其他利益方提起诉讼而被“误伤”，而被卷入诉讼。

综上，项目实施主体在诉讼中是作为原告，胜诉率77%；作为被告，败诉率50%；作为第三人，胜诉率高达100%。可见项目实施主体在诉讼中通常处于较为优势的地位，具有较高的法律意识、较为充分的证据准备及聘请了专业的律师是分不开的。

四、典型案例裁判观点

（一）涉及补偿协议履约纠纷

典型案例1

签约公司在合同规定年限内仍未取得该项目的城市更新主体资格，亦未能注销房地产证，已逾期履行义务，该逾期行为何时能终止，因无法预见，安置补偿协议的合同目的已无法实现。已经签约的被拆迁房屋业主要求解除履行拆迁安置补偿协议的，人民法院予以支持。[（2018）粤03民终3522号]

2012年，原告叶某与被告盈投公司签订《搬迁补偿安置协议》，约定若盈投公司于2015年12月31日前仍未按约定的方式通知叶某统一搬迁，则双方有权解除本协议。

2013年3月25日，盈投公司向叶某发出《搬迁通知书》。原告按约进行了搬迁，将房地产证交给了盈投公司。

从2016年7月起，盈投公司不断发短信催促要求叶某同其签订延期履行补充协议。由于大部分的业主尚未同盈投公司签订补充协议，显然盈投公司无法在三年内完成100%签约率的，盈投公司目前尚未成为涉案项目的改造主体。叶某认为盈投公司不作为，自己的合法权益无法得到保障，因此向法院起诉要求解除协议，返还房产证。

本案的争议焦点为叶某是否有合同解除权。

第一，根据协议约定和双方的确认，涉案地块上所有业主的统一搬迁时间为2013年1月1日至2013年3月31日，逾期则叶某有权解除协议。事实上，截止目前，涉案地块上尚有44户没有与被告签订安置补偿协议，盈投公司在12月31日前也没有向该部分业主发出搬迁通知，故叶某可以依法解除安置补偿协议。

第二，双方签订的《搬迁补偿安置协议》虽然没有明确约定合同解除期限，但叶某给被告出具的《委托书》明确授权委托期限为3年，可推定盈投公司应在3年内注销房地产证，以便顺利推进城市更新进度。现3年期限已届满，涉案地块签约率尚不足2/3，盈投公司仍未取得该项目的城市更新主体资格，亦未能注销房地产证，已逾期履行义务，该逾期行为何时能终止，无法预见，叶某的合同目的已无法实现。

法院判决：解除《搬迁补偿安置协议》，盈投公司同时需向叶某返还房地产证。

典型案例2

交付房产证原件的请求，属于债权请求权，适用民事诉讼法诉讼时效的规定。而请求办理房产注销登记手续，该请求权属于物权请求权，则不适用诉讼时效的规定。[（2018）粤03民终14272号]

1997年5月12日，原告深圳建设公司与被告邓某签订了《业主拆迁赔偿协议书》，协议约定“本协议签订时，乙方立即将其产权证明原件交给甲方，以便统一办理注销手续”。

签订之后，邓某将房产交由原深圳建设公司拆迁，深圳建设公司依约向邓某交付了安置房。2017年，邓1、邓2、邓3、邓4作为邓瑞华（2011年死亡）的继承人于达成了《遗产分配协议书》并进行了公证。原拆迁房房产证和安置房也由邓姓四人掌握和使用至今。《业主拆迁赔偿协议书》中的权利义务由其继承人邓姓四人继承。

深圳建设公司认为协议约定签订之时邓某就应交付产权原件，以便办理注销手续，而至今邓某四人未履行该约定，遂起诉邓姓四人交付产权证明原件、办理房地产注销登记手续和违约赔偿损失。上述四人认为建设集团请求交付产权证明原件并配合办理房产注销手续属于债权请求权，已经超过诉讼时效。

深圳建设集团根据协议约定要求邓姓四人交付涉案房产的房产证原件的上诉请求，属于债权请求权，原审法院适用诉讼时效的规定，认定该请求权已经超过二十年，人民法院不予保护，法院予以支持。

而深圳建设集团要求邓姓四人配合办理涉案房产注销登记手续，该请求权属于物权请求权，不应适用诉讼时效的规定，且涉案房产于2015年被拆除后才具备注销的条件。深圳建设公司起诉邓姓四人赔偿不履行协议义务导致的经济损失，因深圳建设公司无法提供证据证明二者之间必然的因果关系，故法院不予支持。

法院判决：邓姓四人配合深圳建设集团办理房地产注销登记手续。

典型案例3

被拆迁房屋业主违反协议约定在拆迁安置补偿协议期限内将房屋转卖给第三人的，该业主应当向签约公司返还所有补偿费，并依约支付违约金。[(2018）粤03民终2492号]

2013年，原告智库公司与被告李某及妻子就涉案房产改造事宜签订《回迁安置补偿协议》，约定“本协议签订生效，乙方不履行本协议约定或违反下述义务，乙方除返还甲方已经支付的补偿费用外，还应向甲方支付违约金，违约金按照甲方应支付给乙方的全部补偿费的20%计算。协议签订生效后，乙方不得将本协议项下乙方房产买卖、转让、抵押、赠与给任何第三方，经得甲方同意的除外。”2015年，智库公司与李某签订《补充协议》所约定的两年过渡期延长三年（从2015年起至2018年）。

后智库公司共向李某支付安置补偿费人民币158713.60元、奖励金人民币10000元。随后李某将涉案房产出售给了案外人，并办理了产权过户。至庭审时止，智库公司与案外人尚未达成拆迁安置补偿协议。

智库公司认为涉案项目必须要达到100%签约的比例才能够进行开发，正是由于李某违反约定将涉案房屋转让给案外人，智库公司必须重新与新业主谈判签约，增加了签约成本。因此起诉要求李某返还补偿款和奖励金，同时支付违约金（全部补偿费的20%）。而李某认为转让房屋的行为已经获得智库公司的口头同意，李某愿意协助智库公司与案外人签署拆迁协议。

本案争议的焦点为智库公司支付给李某的奖励金应否退还以及智库公司主张的违约金是否过高。

智库公司与李某之间于2013年《回迁安置补偿协议》以及之后于2015年《补充协议》均系双方真实意思表示，法院确认合法有效。

《补充协议》约定3年延续期，在该协议还未终止的情况下，李某于2016年将涉案房屋出售给了案外人，构成违约。智库公司向李某支付安置补偿费人民币、奖励金人。均是通过一个账户一次性发放，故上述两项费用均为安置补偿费用。按照协议约定，违约金按照甲方应支付给乙方的全部补偿费的20%计算，法院予以支持。

法院判决：李某应返还房屋拆迁安置补偿费和奖励费，并支付违约金人民币82058.44元。

（二）涉及被拆迁房屋补偿权益纠纷

典型案例4

合作建房合同关系应具有共同投资、共享利润及共担风险的必备特征，若合同只是约定合作建房，一方将合作建成一房屋，约定由另一方使用30年，有别于合作建房合同关系中双方对房屋所有权作出终局性分配的法律特征。此时，应认定为租赁房屋合同，并不享有征收补偿收益。[(2017)粤03民终9805号]

2007年12月5日，原告叶某与被告赖某签订《建筑合同》，约定：“叶某为赖某承包兴建一栋八层高、面积约960平方米的住宅；一至五层由赖某出资，叶某包工包料；六至八层由叶某全部投资建好，赖某同意六至八层给叶某使用30年用于补偿叶某投资经济损失，年限期满后由赖某收回，叶某使用时间是该楼建好验收合格入伙后使用开始计起，如果国家对叶某在该房待用期进行征收，该房屋的一切待遇由叶某享受，如果深圳政府南山城管以本工程为由所造成叶某一切经济损失由赖某负责，并按银行规定滞纳金进行罚款。”所建房屋未依法领取建设工程规划许可证。

京基公司与赖某于2013年5月22日签订该《搬迁补偿安置协议》，并已于2014年3、4月期间拆除涉案房屋。叶某认为涉案房屋一至五层是施工合同，六至八层属于合作建房关系，按合同约定，房屋如遇征收，待遇应归自己。因此起诉要求赖某支付工程款15万元以及逾期付款利息，同时将征收补偿费支付给叶某。

本案为建设工程施工合同及房屋租赁合同纠纷。

按《建筑合同》的约定内容，涉案房屋由叶某“按照建筑施工标准和要求施工方案（建筑构造和说明的构造做法）进行施工”，并由赖某支付一至五层房屋的工程价款，根据《合同法》第二百六十九条第一款关于建设工程合同的定义规定，双方就一至五层房屋成立建设工程施工合同关系。一至五层房屋的建设工程施工合同关系，但因叶某无建筑资质而合同失效。赖某已将涉案房屋拆除，属已实际自叶某处接收涉案房屋，叶某有权参照合同约定主张计付工程价款。

涉案合同约定六至八层房屋由叶某出资建设并将六至八层给叶某使用30年作为补偿，该合同中并无将六至八层房屋所有权分配给叶某的内容，其中关于30年期满后由赖某收回房屋的约定，则有别于合作建房合同关系中双方对房屋所有权作出终局性分配的法律特征，合同中有关因行政机关查处产生的损失由赖某全部负责的约定，亦有别于合作建房合同关系中双方共担风险的法律特征，因此，六至八层房屋形成合作建房关系的认定依据不足。

参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，所谓合作建房合同关系应具有共同投资、共享利润及共担风险的必备特征。

第二十七条规定，合作建房合同中提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。参照该司法解释规定，按双方合同中有关六至八层房屋出资建设及使用的约定，认定为房屋租赁合同关系。

涉案房屋原为未经建设工程规划许可所建设，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款进行工程建设应当申领建设工程规划许可证的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。租赁合同关系无效，涉案合同中有关30年内如遇国家征收则“房屋的一切待遇”归叶大生的约定内容则随之整体无效。

法院判决：赖某向叶某支付工程款15万元和折价补偿45万元。

典型案例5

更新项目开发主体与被拆迁房屋实际占有使用人签署拆迁安置补偿协议后，第三人对被拆迁房屋及对应土地权属提出权利主张，确认合同无效，其争议焦点为第三人是否能举证证明其系被拆迁房屋合法权利人，否则，土地使用权权属不明，应先由政府部门处理，对第三人起诉要求确认实际占有使用人所签署的拆迁安置补偿协议无效的，人民法院不予受理。[（2017）粤03民终1754号]

2001年3月29日，被告詹某的母亲叶某清与原告叶某签订了《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》，约定叶某清自愿无偿赠送土地给叶某兴建永久性住宅，并由见证人见证。2011年12月19日，詹某填写了房屋权属证明书，声明涉案房屋归詹某所有，权属无异议。2016年詹润棠与中益名浩公司签订的《xx改造拆迁安置补偿协议书》。后叶某、林某进行施工建设。

2016年6月27日，深圳市龙华简上股份合作公司出具了《情况说明函》。

1.叶某，非本集体组织成员；

2.叶某清与叶某签订的《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》，未经村名会议三分之二以上成员或者三分之二以上村名代表的同意，也未报民治街道批准；

3.双方争议的被拆迁涉案房屋，并非由叶某、林某修建，系本村居民叶某一家自行修建，叶某清赠送行为并未实际履行。叶某、林某起诉要求确认无偿赠送协议有效，并要求詹某与中益名浩公司签订的安置补偿协议无效，并补偿其253.36平方米的原地回迁房屋，并补偿其租金损失每月6000元，直至回迁完成。

本案中，原告诉求的核心在于确认涉案房屋及对应土地的权利归属。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地所有权和土地使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。因詹某举证主张其为涉案房屋及对应土地的权利人，当事双方对涉案土地使用权的归属发生争议，故本案应先由人民政府处理。

待行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，当事人如发生财产纠纷，可再向人民法院提起民事诉讼。

法院判决：驳回叶某、林某的起诉。

典型案例6

原权利人（出让人）与城市更新项目实施主体签署拆迁安置补偿协议后，又与受让人签署拆迁安置补偿收益转让协议，收益转让协议实为房屋购买合同（回迁期房买卖合同）时，受让人要求出让人履行过户登记义务的，具备过户条件的，人民法院应予支持。[（2018）粤03民终10838号]

2010年3月25日，被告郭某与第三人华润公司、大冲公司签订了《安置补偿协议》。2014年9月14日，原告秦某（受让人）与郭某（转让人）、刘某（见证人、丙方）签订了《×物业拆迁安置补偿收益转让协议》，合同约定：郭某现将拆迁补偿协议标准所取得的物业面积175平方米拆迁补偿收益转让给秦某，转让价为600万元。秦某已经按约付清房款。2016年11月13日，物业公司出具《居住证明》，证明现有秦某为涉案房产的业主。

2015年1月8日，郭某以业主身份签署涉案房产《承诺书》。由于涉案房产的登记一直未办理登记手续，房产价值升值，郭某、刘某不愿继续履行合同。秦某起诉郭某、刘某，要求确认补偿收益转让协议有效，涉案房产归其所有，华润公司和两人协助其办理房产登记。

本案的争议焦点为涉案房产是否应过户至秦某名下。首先，从本案各方当事人签订的转让协议的内容和本意来看，郭某、刘某对于以600万元对价向秦树斌转让涉案175平方米旧改拆迁补偿物业系自愿同意。

而郭某在签署转让协议后又将涉案房产权利人在《分户汇总表》登记为儿子刘某，可见郭某与刘某已违反转让协议约定。

最后，从涉案协议的履行及房产实际占有使用情况来看，秦某已按时支付购房款600万元，郭某已足额收取该款项；且秦某提交了充分有效证据证明其一直占有使用涉案房产。

综上，秦某与郭某之间形成购买涉案房产的买卖合同关系，在郭某已将房屋交由秦某使用的情况下，秦某已支付全部购房款且具备购房资格，秦某有权要求郭某将涉案房产过户登记在其名下。

鉴于郭某还未办理涉案房产的房产证书，而涉案房产已具备办证条件，故应先由华润公司按其与郭某签订的《×物业拆迁安置补偿协议》的约定为郭某办理涉案房产的房地产证书，再由郭某过户登记至秦某名下。

法院判决：华润公司应为郭某办理房地产证书；郭某应于取得房地产证书的当日协助将涉案房屋转移登记至秦某名下。

（三）涉及被拆迁房屋清租纠纷

典型案例7

被拆迁房屋处于租赁合同期间的，除因合同另有约定外，出租人不得以被拆迁房屋因城市更新项目面临拆迁为由要求提前解除合同，否则应向承租人承担违约责任并承担损失。[（2018）粤03民终2204号]

2012年9月4日，原告中耕公司与被告迅速公司签订《房屋租赁合同书》，约定中耕公司向迅速公司租用涉案房产。后双方签订补充《协议》，约定如涉案房屋因政府行为进行更新改造，迅速公司以书面形式提前半年通知中耕公司，中耕公司收到书面通知半年内全部自行搬迁完毕。超过半年，中耕公司放弃租赁厂房内物品所有权，造成的损失由中耕公司负责，迅速公司不予以赔偿。

2012年，该地位于拆迁改造的范围内。2013年6月，迅速公司向中耕公司出具《解除合同通知书》，称迅速公司解除双方2012年签订的租赁合同及补充《协议》。中耕公司收到上述《解除合同通知书》后，复函称，迅速公司提前解除合同，构成严重违约，给中耕公司造成巨大损失，鉴于双方合同长达十年之久，虽同意提前解除合同，但迅速公司不愿赔偿其损失。

中耕公司起诉要求迅速公司赔偿因提前解除合同造成的装修费损失人民币90万元、搬迁损失人民币40万元、营业损失99万元，合计人民币229万余元。迅速公司则认为依据《拆迁安置协议》要求，按租赁合同约定提前6个月通知中耕公司解除合同和搬迁，这期间中耕公司无实际经营损失。其是根据城市更新项目进展需要做出的解除合同通知，是符合租赁合同及补充协议的约定的，不构成违约，不应承担赔偿责任。

本案的争议焦点为迅速公司提前解除合同是否构成违约及由此造成装修损失和营业损失的赔偿问题。

涉案合同约定，涉案房屋如因政府行为进行更新改造，迅速公司提前半年书面通知中耕公司，中耕公司收到通知半年内应自行搬迁完毕。本案中，未有有效证据显示涉案房屋城市更新项目已进入实施阶段、迅速公司依其与国威公司（改造公司）的约定已至应交付涉案房屋的期限。

结合国威公司称其仅为涉案房屋城市更新项目的申报主体且迅速公司在涉案合同到期后交楼并不影响其申报工作。迅速公司提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿中耕公司因此遭受的损失。

对于装修损失，一审法院依法委托评估机构就涉案房屋的装修残值进行鉴定，在综合考虑现场实际情况与装修合同约定可能不一致、中耕公司系长期承租、涉案合同租期较短等因素的基础上酌定装修损失为15万元。

对于营业损失，迅速公司提前解除合同客观上确会影响中耕公司开展经营活动的安排，考虑到中耕公司另寻址经营的周期，参照涉案合同中关于中耕公司应在接到合同解除通知半年内完成搬迁的约定，酌定迅速公司按合同约定的六个月租金金额的标准计付中耕公司的营业损失。

法院判决：迅速公司需支付中耕公司装修损失人民币15万元、营业损失人民币23万余元。

五、律师建议

针对城市更新过程中利益主体复杂、纠纷成因多、诉讼请求多样的特点，福律阁土地诉讼团队用数据说话，提出以下建议：

（一）为防止房屋权利主体错漏，项目实施主体应当详细调查、核实房屋产权关系，而不能仅凭书面产权资料确定权利主体

签署拆迁安置补偿协议需要保证房屋权利主体准确。因此实施主体在签署补偿协前，应当全面、深入调查、核实当地房屋的权属情况、权属人家庭情况及房屋利用现状。

若房屋存在委托、继承、赠与、协议收益转让等情况，就可能存在房屋受托人、共有人、被赠与人、受让人、买受人、继承人等各种利益主体。

现实中，会存在产权登记人与实际的居住人不吻合，因继承产生的共有或产权分割纠纷、历史遗留的违法建筑等多种情况，因此需防止出现多重房屋权利主体，或错漏房屋权利主体的情形。

城市更新改造项目必须要达到100%签约才能够进行开发，任何一个权利主体不配合都会导致整个项目失败，因此不遗漏正确的签约主体，既省时间，又省钱省力。

（二）为防止因在规定时间内未与所有业主签约等原因未取得项目实施主体资格，协议自动作废，项目实施主体可通过量身定制协议条款，规避此类风险

项目实施主体在签署“拆迁安置补偿协议”后，往往在规定年限内不能与一定比例的业主签署协议、或者因其他原因无法取得项目实施主体的资格，而造成补偿协议解除，故此时须合理安排设计协议条款。约定协议自动作废的所需的实施主体与业主签约率降低，同时延长协议的过渡期。如下所示：

“自本协议签订生效之日起n年，如甲方与业主签约未达到x%，则本协议自动终止和作废，甲方已支付的定金乙方不予退还；自本协议签订生效之日起n年时间，如甲方与业主签约达到x%，则本协议即为乙方不可擅自撤销而必须继续履行的协议，至此，本协议解除上述n年时间的限制，甲方继续努力与剩余x%业主最终达成签约；本协议签订生效，乙方不履行本协议或擅自终止本协议或其他违约行为致使本协议无法履行，则双倍返还定金给甲方。”

（三）为防止改造进度被无限拖延，建议清租问题及所涉风险由业主自行承担

在更新改造时，一般需拆除原业主的房屋，当原业主的房屋仍处于对外出租状态时，项目实施主体需要进行提前清租，而项目实施主体并非租赁合同的当事人，亦从未从租赁合同中获益，该清租过程很容易产生纠纷，为了保障租赁人的居住或经营权益，人民法院在司法裁量时会首先考虑居住保障的问题。这会导致项目实施主体往往变成被告或第三人，陷入冗长的诉讼程序中，无端增加成本。

对于项目实施主体，我们建议：

1.在相关协议中约定，清租风险由业主自行承担。例如，若被拆迁房屋处于承租状态，应当由业主同承租人自行解决，与项目实施主体无关，发生任何纠纷由业主自行承担。

2.在协议中约定金额较高的违约金，以提高违约方的违约成本。

（四）为防止安置补偿收益转让协议发生纠纷，购买人应事先谨慎设计购房合同条款

在实践中很多业主会签署《安置补偿协议收益转让协议》，将事后补偿协议的收益转让给受让人，这样的协议实质是房屋购买合同（也就是《回迁期房买卖合同》）。回迁期房买卖纠纷，由于多数出售时并没有任何产权证明，属于卖方违约高发的领域，回迁时间跨度长，深圳房价攀升快，内藏法律风险高。针对购买人，我们建议：

1.要约定卖房人应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续并预留大额尾款。因为回迁房办理房产证时，无法确定明确的办理时间。为防止如果出卖人反悔，购房人将得不到房产的情况，因此要约定取得房产证后一定的时间内办理转移手续，同时预留大额尾款，当卖方认为违约所得小于尾款，也会在一定程度上降低卖方的违约机会。

2.在签订安置补偿收益转让协议时，要求卖方的第一顺位继承人签字，以表明其对卖方的转让行为的认可和继承权利的放弃。因回迁期房具有一定的不确定性，在取得房产权证之前，若卖方死亡，回迁房依法应作为遗产由继承人分割，所以要求卖方的第一顺位继承人签字。

3.建议约定较高的违约金，使卖方承担较高的违约成本。

4.妥善保存所有购买回迁期房的支付凭证，为以后可能的纠纷提前做好证据保全。

5.由于回迁期房合同的继续履行需要开发商预先给卖房人办证，因此建议购买人一并追加开发商为第三人参加诉讼。

|作者：宋静、阳媚