今年，深圳有两个超级大的旧改工程动工！

一是大家熟知的绿景白石洲旧改，公示占地面积是约48万平米，总货值可能达到4000亿以上。

（下白石效果图）

二是华润的沙井大街旧改，占地面积超140万㎡，比白石洲的体量更加惊人。

（华润沙井大街旧改效果图）

这两艘“旧改航母”的启动，意味着那些早年投资小产权房的“赌徒”们，正式迎来了收获期。

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如图：

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然而，喜忧参半，最近恰好又出台了两个关于小产权房的重磅文件，重申小产权交易的违法性。

5月18日，国资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。《通知》最重点的一句话：城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

5月20日，广州市规划局又发布消息，《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》，同样也是做好小产权房确权登记的工作。重点也依然是：城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

一边是旧改火热，一边是严令禁止，深圳人对小产权房可以说是又爱又恨，想买又不敢买。

没有任何官方的数据可以查到深圳小产权房每年的交易量。但这绝对是一个惊人的数字，深圳60.8%的租客租住在城中村小产权房里中（数据来源链家白皮书），深圳正规商品房仅占所有住房总量17%，小产权房占比高达47.8%（数据来源深圳特区报），街头巷尾网络论坛遍地的小产权广告，互联网各种小产权交易平台……足以推测，小产权市场在深圳，是多么巨大的一个存在，堪称深圳最大的影子市场。

小产权，究竟能不能买？又会面对一个怎样的未来呢？

一、小产权房，官方想的和你不一样

按照1998年以前的《土地管理法》，城镇居民可以购买农村住宅，你如果是在那个年代买的小产权，是合法的并获得确权登记，但1998年修订过一波以后，凡是城镇居民取得农村住宅的，均违法【1】。

98年之后城镇居民买小产权房，不能取得确权登记，但与村民签署的购房合同依然受法律保护，仅仅是一纸合同，在该小产权房未来变现的时候，会带来很多不确定性，这就是小产权房混乱而刺激人的地方。

非原著村民购买小产权房的，除了需要一纸合同的保障外，也想赌未来迎来转正（确权登记）的一天，很显然，这个政策没有丝毫放松购买小产权房违法的意思，态度很明确，等于宣告非原著村民购买小产权“转正”无期徒刑。

（低价诱人的小产权）

深圳小产权房的问题是中国一线城市最突出的，深圳有47.8%的产权不清晰村民自建房，是正规商品房套数的三倍（数据来源2017年特区报报导的一则官方统计），它们才是房地产的主流市场。

这一切都是因为深圳商品房供应量太低导致房价高涨，也给了小产权房获得了巨大的生存空间；更因为深圳在全国最早（2009）年启动城市更新，被更新的城中村、小产权房一举成了深圳最值得下注的投资品，引发大量投资者和资金卷入。

在启动城市更新政策前，深圳的小产权房有两个重要的历史节点：1992年和2004年，深圳分别完成了原特区内和原特区外的土地转制，把所有集体土地全部转成国有土地【2】。

但名义上土地是转了，对村民的补偿却一直谈不妥，所以地还是收不回来，实质的开发权不在城市而还在村里，村民的私搭乱建就一直持续。随着土地越来越贵，赔偿越来越难，所以那些土地和村房的性质就成一个巨大的历史遗留问题，直到现在【3】。

关于小产权的的政策杂音一直很聒噪，原因是各种价值观和利益产生的各种解读，大体上有这样一些观点和意见，每年都会被拿出来炒作：

1、当国家或省市政府强调不给城镇居民购买的小产权房确权登记，很多报道会武断地说“小产权房判死刑了”！

其实呢，政府部门仅仅是为了进行一次大数据统计，以制定下一步方案，逐步解决这个历史难题，至于能不能解决，就没人知道了。

2、不久前，不少媒体又在重炒前一阵子的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，即利用集体用地建租赁住房的消息。该消息造成村集体用地住宅交易被认可的错误推导，又增加了市民对小产权转正预期。

其实呢，政策仅仅允许经过确权登记的小产权房，进入廉租房序列，给它带个合法的帽子。可是，帽子就意味着利益空间不大还被监管，又有谁愿意被转正呢？

3、一些经济学家呼吁小产权转正，这样可以大量增加市场商品房供给，缓解缓解居民购房压力。说罢网友纷纷点赞转发评论，直呼良心专家。以深圳的住房结构来看，如果小产权房转正，供给增加300%，房价不跌才怪，确实缓解住房压力。

诚然，理论并没有问题。然而，深圳官方三番五次申明自建房违法性。许多人也是查看官方条例才放弃低价小产权，选择背负沉重贷款购买商品房。如果条例说改就改，房价稳不住暴跌，背贷的人找谁评理？以后作为守法良民，又该听谁的话？

（南岭村小产权实拍）

如果投资小产权房“先上车，后买票”的行为被允许了，未来的违建行为和非法违建交易，只会越来越猖狂。

历史上有过多次这样的案例：

1999年，深圳对历史遗留小产权进行过一次确权，即发“绿本”【4】。结果，机智的村民们有了转正的预期，疯狂借钱加盖房子，拦都拦不住。反正光明街道的监察人士曾在受访中说过这样一句话：

“我们没有一个人在执法过程中没有被打过。”

这也就有了今天深圳密密麻麻的握手楼。99年之前的违建大约是10万栋，而99年之后是25.7万栋【5】。

所以，现在再确权历史违建基本不可能，过往的举措也算是之前决策者的一个不明智之举。越确权，越增加违建动机。

但是，租金低廉的小产权房，为城市低收入人群尤其是流动人口，提供了大量可以栖息的地方。这些人群往往是一个城市制造业和服务业的绝对主力，决策层也会考虑到这一点。

就像《城市的胜利》中所描述的一样，为低收入流动人口提供居住条件，可以有利于贫民天才被挖掘，有利于降低人力成本，有利于全国贫困率降低等多方面好处。

所以，我认为城市不会轻易暴力“清扫”小产权房，更不会驱赶小产权租客和住客。那么小产权房交易市场，未来十年可能都难以彻底消灭。更多的可能是会以一种“睁左眼闭右眼”的方式，来“允许”它存在。

这也就是为什么，近10年的政策从未提及对存量小产权房的处理方式。一般说到不得确权，就没后文了。

二、买小产权房，到底是赚是赔？

许多文章说小产权不能买，无非几个原因：

1、没房产证，不能过户；

2、不能按揭、抵押；

3、不能落户、无学位。

但是，小产权的交易还是火爆了40年，因为：一是实在是太便宜了；二是作为投资博未来城市更新——这是比投资高科技公司的更安全划算的风投。

龙岗丹竹头地铁站旁的二手房2.5-4万，而同样地段的小产权房，只要1-1.5万。

由于交易不合法，没有官方的小产权房价数据，但市场公认的价格，只有商品房的4成。

（我在深圳的街头走一走，小产权的广告满地有）

我们来算笔账。

以正在火热进行的白石洲村举例。

据队长了解，白石洲在确定拆迁但开发商还未公布的时候，民房大概是2万，到了绿景确定接手以后，一下涨到了3-4万，到了真的有动作设围挡的时候，房子就涨到了5万以上。据说，这个生意养肥了好几家投资公司。

按照绿景与白石洲村民谈妥的补偿标准，外来人员可以获得1:1的安置住宅补偿（在深圳，恐怕没人会去选货币补的2万8）。

正处白石洲周边的华侨城、深圳湾花园等的房子价格在8-12万/平。大冲城市花园已经卖到了恐怖的16万/平。

所以，未来白石洲新的回迁房，一定比现在8万5的老破小要值钱点，怎么说也可以卖到10-12万，我们按10万算，然后把通货膨胀和房价上涨抵消，这笔白石洲小产权的交易，就是5万变10万的生意。

只是，这样高的回报，是有风险的。据队长多年经验总结，小产权的交易有六大风险。

1.交楼风险

福永小产权房鸿福花园销售期房后被查，直接导致被勒令拆除，大量消费者追款无门。

反正小产权交易不被法律认可，发生什么事你都没法维权。

2.反价风险

和开发商签订拆迁补偿协议的时候，如果你不是原著村民，而是买了原著村民的房子（与其签署合同），你得拉上他一起签补偿协议。将来分配回迁房的时候，也得由他来签确认书。虽然你和原村民有合同，但有的人可能会找各种理由推脱搪塞，要再敲你一笔竹杠，或拿出当年“绿本”等产权证明，声明产权，反悔交易，自己拿补偿。

所以，如果真的是笃定博拆迁，买农民房要买没有“绿本”或“猪肝本”的，这样产权模糊，最后拆迁收益只能按照当时签订的各类交易见证书来判，而这些协议上，往往受益方是买家。

（猪肝本：1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地，建成后由宝安县房管部门核发的《房屋所有权证》）

3.交易人风险

由于小产权处于监管灰色地带，卖方可以以各种理由模糊产权。跟你交易的说不定是二手或者N手房东，而你根本不知情。最后拆迁补偿仍然赔给最初的一手拥有者。

城管队长有个朋友给我看了看他的拆迁确权书，真正到了拆迁的时候，开发商首先找的，还是原村民。

4.抵押风险

你的房子可能被抵押给私人抵押公司，或存在未解决的产权纠纷。

5.烂尾风险

深圳城市更新是个世纪大难题，你永远不知道拆迁什么时候完成，即便是华润与大冲这样顺利进行的旧改项目，整体下来也超过十年，要是碰到个“木头龙”式钉子户，拖个十几二十年很正常，还记得去年南方都市报的那篇吓人报道吗，“30多位业主在等待拆迁中辞世”。还有的旧改项目，拆了一部分就死翘翘了，或者政策改变不允许旧改了。那就意味着你的投资血本无归。

6.宏观风险

由于时间线长，你完全无法预估市场的云谲波诡，说不定过几年来个房产税或者金融危机，房价跌一波，也不是不无可能。这样一来，你的投资收益可能是负值。

总之，高收益对应高风险，投资小产权这种事情本来就游离在规则之外，规避风险的事，只能说这么多了。

那如果不考虑转手收益和拆迁收益，自住小产权行不行呢？

城管队长偷偷告诉你，似乎是可以的。

前文已经提到，小产权的难题一时半会解决不了，所以你十年内不必担心执法者会断水断电赶你出门。你只需要确认以下几个事项：

1.拥有1994年深圳《关于颁发【新房地产证】的通知》中的《房地产》证，即“绿本”，多查找“绿本”的资料，确定这个房子不是“假绿本”。

那种村委统建“绿本”，开发商确权“绿本”，都是来冒充这个真“绿本”的，要仔细甄别。

2.找正规律所签《律师见证书》，在协议内明确双方权益以及纠纷处理方式。尤其是如果发现房产在交易时间点前被抵押，买家应取得怎样的赔偿。

3.最好没划入拆迁范围，也没拆迁迹象，不然到时候拆迁赔偿的纠纷多如麻。

总之，在房价极高的深圳，未来很长一段时间小产权房都将是低收入者的栖息地，其经济价值和社会价值将长期存在。

三

蓬勃的小产权交易市场是深圳很特色的一个存在。

原村民对利益的追逐，

大批移民对高房价的无奈，

中国城镇化的超预期进行，

各方利益集团的微妙联系，

政策与市场的巨大冲突，

让小产权房交易变成一个巨大的影子市场，

深圳就是这样，亦正亦邪，有黑有白，你必须得接受它的一切……