提问1：

章哥好，我家现有一套1990年的塔楼两居，一直出租。租金一直不算高，因为电梯总出毛病，居民也组织不起来换，单位也都没了。邻居说这楼以后会成为贫民窟，我也担心会不会以后贬值，要不要现在就将其置换掉？谢谢。

回答1：

1、老式塔楼确实很麻烦，比没电梯的老破小还麻烦。这种楼大多盖于2008年之前，那会儿学习香港建筑，觉得很时尚。而且当年的人们对楼房的认识不深，根本就不懂什么居住体验，所以也不觉得有什么不好。

但是随着时代的进步，塔楼的问题逐渐现在，比如得房率低、通风采光不好解决，户型别扭等情况都无法解决。

2、最主要的，就是塔楼的维护问题，可以说是楼房中最难的。一般来说，钢混建筑的设计时限是100年。但实际上楼栋的寿命不止这个数字，只要维护的好，上千年都没问题，只要不渗水腐蚀钢筋，甚至可以永久存在。

可是，大楼主体可以很多年寿命，里面的各种配件却不行。比如各种管线，一般30-50年就到头了，无论怎么注意维护都会老化。而且这些设施都无法维修，只能更换。可塔楼的建筑形式导致很难施工，成本太高。

再一个就是电梯，一般寿命是15-20年，维护的好也就坚持到30年，必须更换。可这费用谁出，怎么分摊几乎无解。当年的维修基金既不够用，也不好取出来，所有老塔楼都面临这些问题。

3、所以，在西方很多国家，包括中国香港，都出现了塔楼逐渐成为贫民窟的现象。因为逐渐的不宜居，住户一批批的搬走，换来的是一批比一批穷的业主，最终干脆都是穷人居住。甚至有的业主干脆不管这房子了，流浪汉一类的占据了房间。

以香港著名的“重庆大厦”为例，曾经是绝对的高档建筑。但随着楼体老化，住户不仅频繁更换，后来几乎没有业主居住，都成了出租房。现在的重庆大厦，几乎成了外国人的天下，众多东南亚等国的移民在里面做生意，房租低廉到让人不敢相信这是香港。很多大陆人去香港，到重庆大厦探险到成了乐趣之一。

4、不过这种事在中国不太可能发生，尤其是在北京更不太可能，毕竟国情不同。

国外的公私观念非常清晰，私人产权就是私人，政府没义务去负责维护你的资产。而中国不一样，政府会主动进行维护修缮。比如今年就有3.9万个老旧小区要进行加固和维修，这也是近几年的政府重要工作之一。

老楼盼着拆迁是不现实的，尤其这些在市区的老小区，没人拆的起，拆完了盖新房也收不回成本。这种塔楼更是绝不可能，再怎么翻盖也多不出面积，开发商无法盈利。

但如果得到维修之后就不一样了，价值自然也会上升，毕竟这里是市区，地段价值体现在这里。

5、不过维修资金确实是大问题，就因为无法盈利，纯粹靠政府财政是很难做到快速的都维护的，只能慢慢等。像那些原产权单位还存在，并且有能力出资的还好说，可以和政府拨款配合，也就能提早得到安排。像你们这种原产权单位已经没了的，只能是等待，或者居民自筹一部分，很难。

6、建议，如果没有了学区要求，手中又有一些资金的话，可以把这老房出手，加钱换一套更优质的房子。但如果只是平级置换，那就没什么意义，现在的置换成本太高，税费和中介费就是一笔不小的开支，平级置换相当于白白损失了不少钱，划不来。

提问2：

章哥您好，我目前有1套长阳的两居，价值280，贷款已经还清。但我们近期都要到西二旗上班，这房子就要闲置了。我们有工作居住证，想在北边再买一套房，如果能解决学区问题就更好了，孩子还要4年左右上学。现在手中现金300万左右，请问如果把这套长阳的房子抵押的话，能否运作？谢谢。

回答2：

1、首先说学区的问题。你们既然没有北京户口，那就算是买了优质的学区房也用处不大，很难进入目标小学。因为所有优质校的学位都紧张，第一第二序列就能占满。而你们是第三序列，基本上只能参加随机排位。

所以，建议买海淀普通学区的房子就行了，毕竟整体教育水平高。如果能被派到比较优质的小学就更是好运气了。

2、长阳的房子如果抵押的话，能得到大约不到200万，加上300等于500万的首付，二套资格可以购买625万总价的房产，相对还可以。

3、建议如果在西二旗长期工作的话，那就在这附近购房。单价基本都在6万左右，性价比合理。而且随着五环外的发展，升值率不弱于五环内。

4、能否运作？是我能否运作吗？我不做这种生意，最多可以介绍。只不过也要提醒一下，毕竟这种贷款是违规的，有一定的风险，请考虑好再行动。

提问3：

章哥您好，我目前有1套长阳的两居，价值280，贷款已经还清。但我们近期都要到西二旗上班，这房子就要闲置了。我们有工作居住证，想在北边再买一套房，如果能解决学区问题就更好了，孩子还要4年左右上学。现在手中现金300万左右，请问如果把这套长阳的房子抵押的话，能否运作？谢谢。

回答3：

1、首先说学区的问题。你们既然没有北京户口，那就算是买了优质的学区房也用处不大，很难进入目标小学。因为所有优质校的学位都紧张，第一第二序列就能占满。而你们是第三序列，基本上只能参加随机排位。

所以，建议买海淀普通学区的房子就行了，毕竟整体教育水平高。如果能被派到比较优质的小学就更是好运气了。

2、长阳的房子如果抵押的话，能得到大约不到200万，加上300等于500万的首付，二套资格可以购买625万总价的房产，相对还可以。

3、建议如果在西二旗长期工作的话，那就在这附近购房。单价基本都在6万左右，性价比合理。而且随着五环外的发展，升值率不弱于五环内。

4、能否运作？是我能否运作吗？我不做这种生意，最多可以介绍。只不过也要提醒一下，毕竟这种贷款是违规的，有一定的风险，请考虑好再行动。