老破小缺点：

关于天津老破小，目前存在楼龄大，基本都是2000年以后的房子，那时候没有商品房，基本是企业，国家分配的房子为主。

小户型居多，一体多户，随着时间久远，目前环境差，没有物业管理，紧张停车位，户型奇怪，冬天冷，夏天热，容易积水，居住人群多并且杂等缺点。

老破小优点：

但是由于房子位置好，绑定学区学片，预算不算高，也成为很多人买房的首选之一。

例如：和平，河西，南开很多重点小学门槛，都是老破小或者拆间房，如果是次新房，改善房，预算就要提高很多，对于大部分家庭又拿不动了。因为还是需要回到老破小房子。

关于各区重点小学学区房的门槛和产权介绍如下图。

关于买房，一定想清楚买房的目的，如果首要任务是教育，就要考虑到成本和学校，而不是居住环境和平米，尤其是在和平，河西，南开区买房上学的时候。

最低成本上车原则：

每年三四月学区房需求都是最大的，并且一室成交量最高，一样学区的大户型涨的慢，需求量少，大部分人都是考虑最低成本上车，虽然咬咬牙买个小两室也行，但是居住体验感不太好，还不如租房更方便。

因此买学区，一室就可以，大不了上了学再置换（除和平外，都不影响小升初摇号）

学区房用完就可以卖，不一定要长时间持有！

重小和普小的选择：

之前写文章说过，同样预算，买房重点小学一室和普通小学两室怎么选？从学校角度，在天津上小学，还是建议考虑重点小学，如果小学转学，初中转学，重点小学的意义就不大了，就可以考虑普通小学，单纯考虑转学，参加摇号，中考，普小一室就行，这时候考虑更多的是成本，因为买大买小都是一个结果，居住环境也没有太大变化。

关于楼层，朝向，户型的注意点！

1.楼层的选择，老破小除了和平价格特别合适的或者重点学区老破小可以考虑，其他区的老破小顶楼不建议买入，即使便宜，因为后期真不好卖。老破小的楼龄都在二三十年以上，过去的防水防晒工艺不好，冬天冷，夏天热，还容易漏雨，接盘人真的不多。

老小区最好的楼层是1234层，后期都好卖。

老破小基本没有电梯，安装电梯的难度都比较大，所以楼层选择还是至关重要！低楼层的交易难度更小，需求量更高。

2.朝向，天津的房子朝向比较多，东西南北什么方向都有，老小区里，记住不要买北向，首选南，次选东，实在没有选西向！北向也是最难卖的朝向之一，全面无日照，采光不好，冬天冷，夏天热！

3.户型选择，老小区受楼的设计，有时候会出现变异户型，卧室，客厅不方正，卫生间偏小，厨房，卫生间没有窗户，不通风，这些缺点很常见，但是相对来说，尽量挑选户型方正的户型，变异太奇怪的户型就不要买了！如下图所示，看着就很别扭！

当然也有一种情况可以考虑，窗外有景观，例如海景，湖景等。