然后我们说说新区。

为什么会有新区呢？有两个原因。

一个是老城区的改造整备比较麻烦，耗时耗力，不出政绩。二是新城区规划轻松简单，容易出政绩。

但首先我们要了解一点，新区的规划和建设最需要的是什么？

对，是钱！

然后我们再思考一个问题，就是政府到底有没有钱，有多少钱，有多少地方要花钱。

如果你完全不知道城市运营的繁复，建议可以下载一款游戏叫《模拟城市》，这款游戏的主要内容，就是在一个固定范围的土地上，由玩家担任市长一职，满足城市内所有市民的日常生活所需。

从规划住宅、商业及工业用地，建设公路、捷运、体育场、海港、机场、警察和消防局，甚至税金及各种公共设施支出的分配都由你自行设计。

当你在游戏里体验过一个城市运营的复杂之后，静下来心。

再来思考如果一个城市有多个新区，特别是N个高规格的新区平行，或者省市区三级政府都分别推动新区的情况下，哪里来足够多的钱去建设和推进。

即便是钱到位了，经济大环境不好的当下，落地能否达到预期？打几折？

所以，对于要不要选新区怎么选新区，你在理解清楚之后，还是要遵循一贯选择新区的基本原则。

以及，另外再加两个额外因素去筛选。

基本原则：

一、不看区级新区，起步市府推动新区和省府推动新区，谨慎对待庞大的国家级新区。二、无论级别，需要满足和城市边缘没有过大的断裂带，一般不超过5公里。

三、警惕一切没有市府省府相关办公迁入的新区，以及产业定位和城市严重不符的新区。四、警惕一切以文旅为主题的不论谁推动的新区，特别是在非旅游城市。

五、警惕一切先卖房后建配套的伪新区。

六、警惕一切三四线以下城市的新区，特别是经济较弱的城市。

而两个额外判断条件分别是：

第一，你的城市是否是条状城市，还是环状城市？

如果你的城市是深圳一样的带状条状城市，那跟着新区走，往城市发展的主方向去，即便是远点也问题不大，因为城市的特殊结构。

如果是环状城市，未来的发展则会很有意思，当核心老城区基本填满后，有快速路的二环三环便会崛起，成为价格最高，最被人优先选择的区域，甚至某些城市四环也会鸡犬升天。

但当城市继续环状向外摊大饼的时候，由于通勤时间几何增长，主城价值逐步回归。主城和无缝外拓的新区成为两或三足鼎立的状态。

比如说，郑州的锦艺国际华都，在郑州进入二环为王时代，价格迅速崛起，再比如说北环普罗旺世，进入三环时代价格一路猛涨。但四环和四环外的一些小区，显然价格没有跑赢大局。

第二，你的城市可整备土地到底多不多，有没有大量的城中村可以拆迁，厂矿企业物流仓储被城市包围，可能要大面积的退二进三？

如果以上的因素都有，那基本上不推荐考虑新区，因为第一，城市有足够的土地可以更新，优质的地铁交通配套以及学区配套。

第二结合刚刚讲的原因，当前期中心土地因为种种原因没有被利用，主要开发力量都放到了更远的地方，因此而产生的大量通勤时间集合正常，也决定了主城区一旦更新，价值会面临回归。