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深圳小产权公摊房(这事儿没那么简单)

你被“公摊面积”刷屏了吗?

大家都在讨论:难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗?

我们先来看消息的起源:

一则住房和城乡建设部于日前就《住宅项目规范》(以下简称《规范》)38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见的文件引发全网热议。

该征求意见稿中指出——

●住宅建筑应以套内使用面积进行交易;

●城镇新建住宅建筑应全装修交付;

●四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯等。

一石击起千层浪

不少人依据上述条款中,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”而猜测“公摊面积”将就此取消。

@李哲:以前买的能退差价吗?

@CICI:物业费等费用怎么算

@Evey:意思就是我以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?我吃了个政策大亏是吗?

@行一:会不会导致房价高了?

那这是真的吗?

和咱深圳人的生活又有什么关系呢?

别着急!我们慢慢看

你知道啥是公摊面积

跟买房子有多大关系?

关系真不小,让大件事君给你举个例子

还记得昨天开盘“秒光”的商务公寓——华润深圳湾瑞府的8千万400平大平层吗?

依据深圳市房地产信息平台公示的内容,该项目建筑面积583.27平方米的户型,户内面积则为402.26平方米,分摊面积达到了181.01平方米。

要知道,根据深圳市统计局数据显示,2017年深圳每百户城镇居民家庭人均住房面积为40平方米。

一般意义上,我们理解的公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)。

下面我们再来看今天被大家热炒的政策

“套内计价”真的意味着

“公摊面积”必须会取消吗?

那么,“套内计价”这种交易方式

真的意味着“公摊面积”必须会取消吗?

2月23日晚间,央视新闻官方微信公号发文澄清“《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范”,该文表示——

这一规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位,与住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算并无直接关系,与物业费、取暖费以何标准收取也无直接关系。

该文表示,商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件,《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,“怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?”

查阅我国现行的《商品房销售管理办法》可知:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此,《商品房销售管理办法》解释说——

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

换句话说,从交易过程来说,开发商和购房者按照套内面积来交易,和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实并没有冲突。

除了对“公摊面积是否还存在”的争论

房价是否会因以套内使用面积进行交易而上涨

也是一大关注热点

业内

实际购房成本不变

“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实,取消“公摊面积”是否意味着房价会涨?

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”不影响房价上涨或下跌。

只是算法不同。房地产估价主要有成本法、收益法、市场比较法。公摊面积是否算入交易,和成本法相关,但这个因子变化的权重还没大到影响名义价格。

在实际生活中,购房者多有遇见“前期宣传一个价,签订合同一个价”的情况。

南都·深圳大件事记者向深圳多家楼盘求证发现。由于不同开发商之间的合同格式有所区别,深圳的购房者还存在的有的楼盘的预售合同中以套内建筑面积计价,有的楼盘的预售合同中以套内使用面积计价的现象。

目前深圳市场上常见的合同形式

虽然对于购房人而言,购房款的总支出实际上是不变的。但因计算方式不同而“忽高忽低”的房价也让不少购房者吐槽“眼花缭乱”,“如果真的能统一算法,起码可以让价格更透明”。

那这个公摊面积到底是怎么出现的?

与土地招拍挂和预售制度一样,国人如今所熟悉的“公摊”是学习香港的产物。

在从整栋出售到分套售卖的过程中,为了分担公共区域的建设成本,开发商将公共区域也平均摊到房屋面积里,让购房者“公摊”购买。

然而,受限于公摊面积

缺乏统一和明确的计算准则

且目前我国尚无明确法律法规予以明确

“公摊”一度成为房地产交易过程中争论的焦点

近年来,随着房价上涨,甚至出现了部分开发商趁机推高公摊比例的案例,更有重复公摊(比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。这样的车位没有产权,只能使用,不能转让)、业主的公摊面积被拿去牟利(公摊的物业用房,在公摊面积上设置室内、室外、电梯广告,甚至有物业在公摊区域违建停车场,经营场所,以此牟利)等现象发生。

积弊已久的“公摊面积”

不只一次被置于舆论的风口浪尖上

2018年9月14日,新华社发表调查文章揭露公摊面积七大乱象,并指出,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平米得70平米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

那看到这里你一定想问

“公摊”能不能被去掉?

我们不如一起回顾一下

香港的“去公摊”之路

2008年

香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”。当年10月,港府公布“实用面积”,并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目,必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。

2010年

香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。

2012年

香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规。对于新房,只能用实用面积来标准面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价,负责面临官司,被罚款100-500万港币,判处3-7年监禁。

对二手房,香港地产代理监管局强制要求,中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。

我们期待未来

深圳可以更加明晰化公摊面积的计算准则

也让大家买房更加安心

再次强调

本次的规定其实对购房人买房没啥影响

房子的总价实际上并不受规定影响而改变

不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,都没有关系。