郭先生今年40岁，2020年7月29日，他和陈先生签订《房屋买卖合同》，约定购买陈先生位于西安市电子一路紫薇花园2号楼2幢一楼的一套房子，建筑面积为116.67平方米，购房定金5万元，房屋成交总价款为140万元。

合同订立后，郭先生按照约定支付了购房定金及全部购房款，陈先生也交付了房屋。但郭先生在装修时发现了问题，“装修人员测量及在物业公司核实时发现，这套房屋实际面积只有105平方米，并不是116平方米。”

郭先生认为陈先生故意隐瞒房屋只有105平万米的事实，以116平方米的面积向其出售并收取房款，违反了合同约定构成违约，应当返还多支付的房屋差价。

2021年，郭先生将陈先生起诉至西安市雁塔区人民法院，请求依法判令陈先生返还房屋面积差价132000元和律师费5000元。

华商报记者了解到，在庭审中，被告陈先生辩称，购房合同真实有效且执行完毕，他在本次房屋买房中并无违约情形，郭先生对所购房屋是什么样的，曾两次看房，所签房屋买卖合同中价格与房屋面积无关，房屋面积以房产证登记为准的约定也非常明确，他对房屋登记面积并无隐瞒也无权调整。

一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，原告郭先生按照房屋面积为116.67平方米向被告陈先生支付的房屋价款，但被告向原告交付的房屋面积为105.87平方米。依据原告与开发商签订的《西安市商品房购销合同》以及物业费票据，被告对房屋实际面积为105.87平方米应该是知情的，故被告应向原告返还多收取的房屋价款129596元。关于被告辩称其所卖的房屋系按套出售，原告在购买之前已经对实物进行确定。法院认为，即使按套出售，证载面积亦应与实际面积相当。原告实地看房，但并未进行测量，作为一般购房者，默认的房产证登记的面积应与实际面积相符，而被告明知房屋实际面积小于房产证面积十余平方米却未如实告知原告，并按照116.67平方米的面积进行出售，因此，对被告的辩称意见不予采纳。

2021年11月29日，雁塔区人民法院做出判决，被告陈先生返回原告郭先生房屋差价129596元。

一审判决后，陈先生向西安市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决。理由为涉案交易为二手房买卖交易，全国二手房交易行规都是按整套交易，并非单价乘以面积作为交易定价，涉案合同中的116.67平方米来源于房产证，合同第三条中也明确约定该房产按套销售，第五条也表明房屋价格和面积无关。

二审中，法院认为，涉案交易为二手房交易，两人签订的《房屋买卖合同》第1条约定：买卖之房屋高新区紫薇花园2号楼建筑面积116.67平方米（应以产权证面积为准）。第3条约定：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币壹佰肆拾万（￥1400000元)。根据上述合同约定，足以认定涉案房屋为按整套出售并计价的事实，且郭先生在诉讼中承认其在签约前曾亲自查看房屋实物的事实，故本案不宜认定陈先生构成违约的事实。

2022年4月28日，西安中院判决撤销雁塔区法院(2021)陕0113民初29002号民事判决。

华商报记者注意到，陈先生在2000年9月和开发商签订的《西安市商品房销售合同》显示，他购买的商品房建筑面积为105.87平方米。

2004年，开发商给西安高新区房地局出具了一个面积情况说明，内容为，紫薇花园业主购买的这套房子的销售面积为105.87平方米，经实测后，该房屋的建筑面积为116.67平方米，对此部分的面积误差，公司不再收取房款，在办理产权证时，以实测面积为准。

“这就是说，我的房子面积应该和楼上一样的，都是116.67平方米。”5月17日下午，在郭先生家里，他说，紫薇花园是老旧小区，他所买房子的这栋楼共7层，楼上的房子房产证上的面积和他一样，均为116.67平方米，但不同的是，楼上的房子比他家多一间房子，“同样的位置，我家是墙，楼上则是一间面积约10平方米的房子，我的那个位置现在是一家临街商铺的休息室。”

郭先生还提供了他买的这套房子的房屋分层分户平面图，华商报记者了解到，郭先生房产证后付的房子的分层分户平面图和楼上的平面图是一样的，但现在这套房的东北方向，却少了一个角，面积为10多个平方米。

紫薇花园小区物业工作人员说，郭先生家里的房子的确是按照105平方米缴纳的物业费，他家的户型和楼上应该是一样的，不知道怎么少了10平方米，具体情况需要问开发商。

华商报记者联系上这套房的原房主陈先生，他说，原始购房合同上是105平方米，后来办的房产证上的面积是116平方米，“购房合同上的面积一般不会作为最终面积，办理房产证时没有让我补钱，也没让我退钱，我也不明白是怎么回事。郭先生后来提出问题后，我还去找开发商问了，开发商的答复是装修公司测量的不能作为参考依据，必须国家认可的部门测量才行。我个人不会测量，有问题也是开发商导致，如果郭先生不想要这套房了，可以原价退，不要违约金。”

陈先生承认，他此前确实是一直按照105平方米给物业缴纳各种费用，但这事将近20年了，有些事情他也搞不清楚了，“如果房产证是我伪造的，我承担法律责任。”

西安市高新不动产登记中心工作人员说，这套房的购房合同上的面积是105平方米，经了解，合同面积为预测面积，开发商办理转移登记的时候以实测为准。实测面积是116平方米，房产证也是按照116平方米的面积办理的，没有问题，这个登记结果是准确的。

经过查询，该房屋面积未做过变更登记，迄今为止，房产证上的面积始终为116平方米，也就是说，这套房的户型从建设时，结构都没有变更过，另外，这套房的房屋分层分户平面图和楼上的是一样的。

“也就是说，我家房子的原始面积就应该是116平方米，应该包括临街商铺休息室的那个地方，我现在怀疑，那个地方是后来被隔出去了，所以现在这套房成了105平方米。”郭先生说。

5月18日，紫薇花园的开发商回应，开发商只是在销售环节对产品的面积进行预测，办理房产证环节，开发商没有测量的权限，政府会指定专业机构进行实测，根据实测面积办证，房产证以实测面积为准。而实测是由专业测量机构进行测量，开发商协助业主将相关资料递交给不动产中心（内容包括不动产转移登记申请书，购房合同原件，业主身份证复印件，契税完税证明件，及测量分户图原件），不动产中心根据实测报告及业主证件办理产权证。

华商报记者提出，这套房在建设的时候结构是什么样的？临街商铺休息室的位置是在这套房内还是房外？对此，开发商答复说，下午已经前往小区实地调查，因为年代久远，相关的图纸还正在查询之中。

文/图华商报记者卿荣波