根据《太原市房屋产权登记确权颁证清零行动工作方案》中规定的，有三类房屋不纳入“清零行动”范围：一是集体土地上的房屋。二是国有耕地、林地等非建设用地上的房屋。三是权属不清或存在权属纠纷的土地和房屋。

其中第一类房屋其实指的就是所谓小产权房，出身不正，没有办理相关证件，也没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发，购房合同在国土房管局不予备案。

一、小产权的价格确实香。小产权也是特定历史时期的产物，我国的土地所有制形式大约分两种，一种是全民所有即国有土地，一种是集体所有主要是指农民集体所有制土地，即我们俗称的集体土地。

集体土地在农村主要指农民宅基地、经营性建设用地、各种耕地、山地、林地、园地甚至滩涂地等等。能用于进行建设的主要是宅基地和经营性建设用地，宅基地自不用说，使用权属于农民户个人所有。而小产权房的诞生地主要就是经营性集体建设用地。

村委会是农民自治组织，不但负责组织当地村民生产生活，更重要的一个职能是为村民谋利益谋福利，尤其是后来村委会主任实行选举以后，能不能为村民谋得更多的福利是一项很重要的工作内容，决定着这个村主任在三年一届的换届选举中能否连选连任或者与竞争对手的竞争中能否胜出。

于是当时一部分脑筋活络的村干部和一些同样脑筋活络的地产商人就研究起了当时的土地政策。一方有地一方有钱，当时有个词叫“联建开发”，村委会不出钱，只出地，住宅楼建好后，村委会和商人就地分成，一部分给村委会分给村民当福利，一部分给商人向市场出售。给村民分的福利房被部分村民加价销售，再加上商人向市场出售的那部分房子，就形成了小产权房。之前或许只是双方单纯合作无意为之，到后来就有人有意制造大量的小产权房。

一部分属于工厂的土地上也有类似的房子，严格地说和在农村集体建设用地上建的房子一样，也属于小产权。只不过数量上可能相对少一些。

小产权最香的地方在于价格，价格大约相当于当时房屋均价的三分之一，甚至更低。拿2004年来说，当时太原的房屋价格2300左右，但小产权的价格也就700左右。虽然得一次性付清房款，但在那个年代，还是解决了一部分城镇居民买不起房的问题。

二、小产权拿不到不动产权证。

虽然在太原市里，有的小产权小区在小区的设计、建设、造型以及小区园林绿化、小区物业管理、外围环境等都不输大开发商开发的五证齐全的小区，甚至有过之而无不及。但是因为出身不正，想拿到正儿八经的不动产权证，是几乎不可能的。

至少，暂时是看不到解决这个问题的希望和途径，因为实在是有几个绕不过去的问题。

1、有违公平。《让子弹飞》里张麻子在鹅城要实现的理想就是“公平”，孙中山先生一生所奉行的“天下为公”，我们的“全心全意为人民服务”，以及法治社会的建设，社会治理体系的完善和治理能力的提高，要保证这些最根本的前提就是公平。

小产权不能拿到证的最大问题就是这个事情有违公平。五证齐全的房子承担各种成本，如土地出让金、教育附加费、城市建设费、各种相关税费、管理成本、人员成本，再加上建筑本身需要的成本，正规的企业还会负担人员的五险一金等等，而这些小产权是没有的，基本只有建设成本。因此在成本上小产权胜了好几筹，在那几年，小产权房就是暴利。

所以如果在小产权不付出相应代价的情况下转正，在公平这个大前提下，就会对很多正规的项目不公平，既违反法律，也违反基本的公序良俗。

2、会变相鼓励违法者。给小产权不动产权证，其实在程序上或者是手续的补办的技术处理上应该不是什么难事，但关键是如果这样，等于是变相鼓励违法。如果大家都知道以后可以办理正规手续，那谁还会提前办理相关手续，提前交纳各种费用，而房地产又是关联上下游几百个产业的支柱型产业，一个项目的违约可能会带来成千上百家企业的违法操作，等于是变相的鼓励违法。那以后谁还会做守法公民和守法企业。

3、会让一部分人的不当得利变相的变成正当收益。比如有的受贿、违法、灰色收入等等违法违规所得到的利益，如果小产权冒然变得可以办理正规的不动产权证，不排除会有人通过这种渠道把不当得利变成正当收益，甚至通过这种手段把钱洗白也不是不可能。

因此，小产权要想拿到不动产权证，在现行的法律条件和技术条件下，是不太可能的事情。

三、小产权的未来。现在现实是无论是太原的小产权房，还是全国的小产权房，是在一定历史条件下形成的，存在即合理，当时的土壤孕育了它，也确实解决了一部分问题，那么总得有个出路。

按现在的政策来说，目前能看得到的路径其实只有两条：

一是搭城中村改造的便车。在给城中村划定本村的生产发展用地时，划在“133”范围内，划成不予拆除的既有建筑，搭城改的便车，予以合法化。但是要办不动产权证，还有很长的路要走。