购买小产权房有哪些风险?

1、买卖合同无效。

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。也就是说合同有效是例外情况，比如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。而其他情况，合同都是无效的，也就是说将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，一般被认为无效。

根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此如果购房者购买了小产权房极有可能前房两失。

2、无法办理两证。

城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，是不能登记发证的。

3、不能转让。

因为“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此购房者也不能合法的过户，对其升值空间产生较大的影响。

4、拆迁无法得到补偿。

由于小产权房监管不够严格，因此房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房者买房后如果遇到国家征地拆迁，很可能无法得到拆迁补偿。

5、房产无法抵押、贷款。

从银行贷款来说，银行贷款必须提供合法的物业进行抵押，小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。

小产权房的类型有哪些?

1、集体建设土地上建造的房屋：此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。

2、宅基地上建成的房子：此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员不能够购买。