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《中国经济周刊》记者银昕｜北京报道

编辑：蒋莉莉

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第6期）

“自2017年9月共有产权住房政策实施以来，北京市已陆续推出了8个启动网申的共有产权房项目，提供房源约7300套。2017年北京市规划和国土资源管理委员会同各区政府已经完成207公顷共有产权房供地任务。”1月29日上午，北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室副主任邹劲松在新闻发布会上表示。

然而，就在1月25日，两块位于丰台区的共有产权住房建设用地流拍；1月30日，另一块位于北京市丰台区的共有产权住房建设用地再次流拍。3次流拍的原因均为无开发商提出竞买申请。

“我们没有参加这3个地块的竞买申请，也不便对相关政策进行评论。”《中国经济周刊》记者从多家房地产企业的有关人员口中得到类似答复。

媒体评论认为，此3宗地块无人问津是由于开发商无利可图。此外也不乏对整个楼市唱衰的声音，中原地产研究院首席研究员张大伟分析称：“流拍最主要原因是在房地产调控大背景下，所有土地全面限价，商品房限价。北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，事实上房价已经大部分跌了接近20%，全行业亏损已经出现。”房企开始“缺钱”，意味着要“省着点花”，起拍价较高，看不到盈利空间的共有产权房地块自然无人问津。

净利率只有2.45%？

流拍的3宗地块均位于北京市丰台区，1月25日流拍的两宗地块位于花乡白盆窑村。资料显示，这两宗地块中，其中一地块为纯居住用地，全部用于建设“共有产权房”，起拍价为41.78亿元；另一地块包含居住用地和基础教育用地，居住用地全部用于建设“共有产权住房”，起拍价为50.58亿元，两宗地块共有产权房销售价格均定为43000元/㎡。

1月30日流拍的卢沟桥乡小瓦窑村地块为绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地，公建部分占50%且必须持有20年以上，起拍价超过63亿元，共有产权房销售价格定为不超过54378元/㎡（含全装修费用），最高销售单价不得超过57097元/㎡。

有媒体做了测算，以白盆窑村的两块地为例，对开发商而言，花乡白盆窑村两地块的净利率大约只有2.45%~2.75%。《中国经济周刊》记者就此估算结果是否合理采访了多家房地产开发企业和业内专家，开发商及专家对此均不予置评。

3个地块共有产权房的房价定高了？

“房企担心共有产权房赚不到钱。”一位业内人士对《中国经济周刊》记者分析说，“共有产权房本来是为刚需人群服务的，白盆窑村两个地块房价定到四万三这个价格，房企担心未来销路不好。”在2017年9月开始实施的《北京共有产权住房管理暂行办法》规定：“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”

记者发现，卢沟桥乡小瓦窑村地块附近的兆丰馨园西区、兆丰园两个小区二手房源的均价均低于54378元/㎡；与白盆窑村流拍的两地块临近的天伦锦城二手房源均价则为45612元/㎡，与43000元/㎡的共有产权住房售价相差不大。“43000元/㎡的价格为偏改善型商品房，与定位为保障性住房的实际情况有分别，房企不确定是否会有足够的刚需人群愿意支付这个价格。”上述业内人士称，价格定得高，利润率有限，再加上未来是否有销路还未知，这些都成了开发商持观望态度的原因。

这3宗共有产权房的房价真的定高了吗？业内也有持不同意见者。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析，周边小区的二手房源均价并非是好的参照坐标，“还是应该和周边的新房做对比，毕竟共有产权房属于新房，有很多新房的叠加价值。”

若以新房为参照系，位于白盆窑村附近的另一处新房首开华润城，销售均价为8万元/㎡，远高于该地共有产权房销售定价43000元/㎡的价格。郭毅指出，按照此3宗地块所处的四、五环之间的商品房新房价格对比，共有产权房的价格已低至约新房的一半，“与新房相比还是低了很多的。”

共有产权住房政策是否面临调整？

在共有产权住房政策于2017年9月发布伊始，有业内人士曾评论称，共有产权住房对之前包括两限房、经济适用房和自住房在内的多种保障性住房政策有所创新，堵住了“寻租空间”，只在保障对象范围内进行流转，可以确保起到保障性住房的作用。

根据北京市住建委于2017年11月底公布的数字，截至2017年11月，北京市共有产权住房已入市项目38个，其中未申购项目34个，房源3.5万套；已启动网申项目4个，房源3321套，包括已选房项目1个，销售424套。2018年北京市“两会”上的政府工作报告提出，北京2018年将推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房的建设，共有产权住房的比重已接近商品房的一半。