#劳动法 #房地产法 #城中村法规

张彩媚  辩护律师

中熙辩护律师房产公司

房地产市场部

01

前  言

。

就在715经济政策颁布后，本栏在贴文中看见做房屋中介机构服务项目组织工作好友正式发布了一篇最新消息:“龙岗小产权房两房125万元，乡政府复印件”

苞藓才知晓该房屋具备ADP工程建设工业用地的核准（即工业用地物理性质居住工业用地、农地物理性质为非广舅），与此同时曹宏办理手续农地采用权卖地相关手续、工程建设项目总体规划许可、工程建设施工许可，Dharmapuri预备展开完工登记。

02

 “小产权房”的概念

第一类

商品房

商品物理性质的房屋，即具备市场流通性的房屋，也是大家所需熟悉商品房。

第二类

非商品物理性质的房屋

非商品物理性质的房屋

第三类

小产权房

违法建筑物，即无产权建筑，也是大家所称“小产权房”。

亲，明白了吗？

03

“小产权房”买卖合同效力

第一类房屋买卖效力基本都是有效的，就新规后第一类房屋买卖全攻略，请大家参阅黄熔《715新规下深圳二手货房全攻略—交易篇》。

本栏下面就第二类和第三类房屋的合同效力展开谈论。

但若卖方将“小产权房”交付给买方，且买方已经按合同约定支付了款项，近期司法判决倾向是不处理，裁定驳回起诉。

【（2018）粤0306民初8520号的卓春胜、何利玲等与唐锦房屋买卖合同纠纷、（2019）粤03民终28558号的李运鸿、徐彬元房屋买卖合同纠纷】

第一，房地产权益对于普通百姓而言十分巨大，若轻易判决无效，对于房屋买方而言是十分不公平的；

第二，为了维护交易秩序，不轻易对合同效力展开认定，以免鼓励卖方通过启动无效之诉来获得更大的利益。

在此本栏也需提醒各位买方注意：

第一《农地整备：投资虽好，切莫投机》)；

第二，对于未完全完成交易的合同，也会判决“小产权房”买卖合同无效；

第三

04

非商品物理性质房屋类型

除了商品房和小产权房，深圳还有一类合法的房屋，即“非商品物理性质房屋”。非商品物理性质房屋一般包括：，前述房屋基本能在不动产中心系统查询到房屋相关信息。

那，非商品物理性质房屋买卖合同效力如何？

回到序言所涉案例《ADP未建房户工业用地合作开发：谨慎为先》，就会了解本栏贴文里面的“龙岗小产权房”所涉及ADP工程建设工业用地即是“ADP未建房户工业用地”，属于居住类型的工业用地，。

但，不具备上市交易房屋是否就属于大家所称的“小产权房”呢？

“村统建楼”买卖，一般而言，合同会被认定为有效

所以，亲，此小产权房非彼小产权房。

05

非商品物理性质房屋买卖合同效力

那么，合同有效是否等于买方已对所购的“村统建楼”享有产权？

当！然！不！是！

那其他类型的非商品物理性质房屋的买卖合同效力呢？

在这里，本栏提示两点：

第一

第二，部分的《房屋所有权证》房屋、绿色本房产证私人工程建设非商品物理性质住宅房屋，证上记载的农地权属为集体，而曾判决房屋买卖无效的。

本栏经常听到有买方说：这份房屋买卖合同有村（即股份合作公司）复印件、有辩护律师见证（是否真辩护律师见证，仍值得考究），怎么就是无效呢？

合同效力并非系因村复印件又或者有辩护律师见证就会让无效合同变成有效合同注意：）

06

715新规限购后，是否影响 “小产权房”、非商品物理性质房屋的买卖？

答案是：基本没有影响的，亲。

原因如下：

，非商品物理性质房屋基本不具备办理手续过户相关手续的可能性，而“小产权房”不具备产权，故签订合同后，不动产登记系统中买方名下不会有买卖房屋的信息；

第二

第三，同理，因不具备办理手续过户相关手续的可能性，也就没有买方限购年限要求。

在715限购之后，非商品物理性质房屋会不会成为刚需客的下一个战场呢？

嗯…非商品物理性质房屋并非不能买，但也需提醒各位想入市的亲注意的是：

所以呢亲：非商品物理性质房屋及“小产权房”入市有风险，投资需谨慎。

.END.

团队介绍

团队致力于打造成为一支为客户在房地产领域提供行政、民事、商事等全面、高质法律服务项目的高端专业团队。

作者：张彩媚

编辑：林   森

美编：赵丽萍

出品：熙窗法雨

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