俗称的“小产权房”种类较多，有村委统建楼和村民自建房（分宅基地证和无宅基地证）。根据建筑年限的不同，有的进行了违法建筑普查公告，有的没有进行普查公告。

在低价且不限购可随意交易的诱惑下，买小产权房搏拆迁，以最小代价获取最大收益成了许多精明投资客“一本万利”的买卖。

水贝村拆迁后买家起诉原村民被驳回

2016年，深圳罗湖区水贝村网传“每户获2亿拆迁现金”被警方证实为假消息。但按照当时罗湖整体均价，每户获赔的房屋拆迁补偿款也的确不菲。在“水贝村拆迁”成为舆论焦点的背后，更有人关注当初购置水贝村的外地购房者是否也同时获得了巨额补偿从而实现了“一夜暴富”呢？

在广东瀛尊律师事务所鄢礼丽律师经手的案例中，有一则“水贝村拆迁纠纷案”值得目前购小产权房博拆迁的购房者关注。

时间追溯到1992年，原告杨某（为非水贝村村民）与被告（水贝村村民）张某签订了罗湖区水贝村A座403一套三居室房产的购房协议。购房时，水贝村村委亦在该合同上盖章。原告杨某随即向被告张某支付了购房款30万元，搬入居住使用。

诉讼书显示，购买的该房产为在村集体建设用地上建设的房屋，为未取得建设工程规划许可证建设的房屋，属于村委在村属集体用地上建造，按套分配给村民，没有进行报建，没有任何行政机关颁发的产权凭证。

2009年，深圳市开展历史遗留违法建筑普查，并进行了公告。当时该房产公告的权利人是被告水贝村村民张某之子，原告杨某在本案诉讼中没有提交证据证明其在公告后有提出异议。

2012年，水贝村与京基地产签订了《更新改造项目合作协议书》，正式启动水贝村的旧城改造更新工作，《城市更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为水贝村村民张某之子。

2015年，该房产由京基地产与水贝村村民张某之子签订了《拆迁补偿协议》，并已经拆除。由此引发原告杨某向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求返还购房款及利息以及同类房产的差价。

2017年，经罗湖法院作出一审裁决：以“本案房产系在村属集体建设用地上建设的房屋，在行政主管部门对该违法建筑处理之前，当事人请求对方承担合同权利的，不予受理。”据此，裁定驳回原告杨某的起诉。

原告杨某表示不服，后经二审发回重审后，被告水贝村村民张某退还杨某购房款和利息，但并未补足同类房产差价。

▲原罗湖法院一审判决

在这个案例中，虽然在二审后，原告杨某获得了原房屋的购房款和利息，但却失去了巨额拆迁补偿款和拆迁安置房，1992年支付的30万元购房款仅仅使用了20余年，如果当初用这30万元在深圳购置商品房，如今升值已至少在500万元以上。杨某的损失和风险显而易见，最后悔之晚矣。鄢律师还认为，在房子已经拆除的情况下，行政部门对该房产进行定性的可能性极小。

买农民房搏拆迁风险极大

根据深圳2002年和2009年出台的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的“两规一决定”规范性文件中，历史遗留违法建筑对符合政府规定的标准，其产权方在履行申报程序，补交罚款及地价款之后，可进行确权处理。

但截至到目前为止，深圳仅有少数特殊案例通过补偿地价确权处理等方式从而获得商品房身份进行上市交易，如西丽的“官龙名苑”，大部分“待转正”的小产权棚改旧改等待时间更是漫长。投资客顾先生认为，搏旧改棚改的小产权房购买最大风险是原村民或者业主反悔，赖账这种情况也是经常会出现。

法院处理并非“一刀切”

鄢律师在案例中分析道，深圳的法院系统在处理违法建筑买卖违约纠纷时，并非采取“一刀切”的办法，处理方式主要有三种：

第一种，直接宣告合同无效。一方返还房产，一放返还房款，这一种能挽回买房的部分经济损失，风险相对较小。

第二种，对于合同的效力不予处理，并以“需要行政机关先行处理”为由，裁定驳回起诉。这种裁决对于买房人损失风险最大，但这一种正是几年来深圳地区相关法院，尤其是基层法院处理“违法建筑”解约纠纷的常见处理方式。

第三种，确认合同无效，但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。