现在买房不能随便买，有些房子注定难以升值，甚至买入后就会被套牢，买房时一定要小心。

哪些房子不能买？哪些房子需要尽快卖掉呢？

总结归纳之后，至少有10类房产不适合买。

1.商住公寓。

商住公寓大都只有40年产权，虽然比住宅便宜，但使用起来不太方便，做饭比较麻烦，不太适合居家过日子。商水、商电、物业费贵，公摊大。升值潜力小，转手特别困难。贷款的时候，利率高。

而且商住公寓不能上户口，不支持学区。整体上，商住公寓华而不实。

2.商铺。

现在的商铺供过于求，无论是大城市，还是小城市，到处都有空置商铺，“旺铺出租”随处可见。仔细想想，如果你花高价买的商铺，租不出去是啥心情？

商铺的价格高，租金相对也高。问题是，租金高，人家做生意的不愿意租，因为经营成本也高。加上实体经济被电商冲击，并不好做。而且商铺由于价格高，也不好转卖。

3.办公楼。

现在一线城市的办公楼空置率在10%左右，二线城市空置率在30%左右，如果在一二线城市中心商务区空置率还稍微好一点，非CBD空置率比较高。如果在三四线城市，办公楼空置率更高，不好出租。

而且电商对实体的冲击非常严重，很多行业利润低，无法承受高昂的写字楼租金。买了办公楼，能否租出去是一个大问题。

4.老破小。

以前的老破小很多都等着拆迁，一拆迁就赚了。但是现在再拆迁，就很难了。开发商不愿意购买需要老城区需要拆迁的房子，再推倒重起，这样成本太高。加上大量价廉物美的土地都流拍，谁还愿意去购买老破小进行二次开发。

老破小居住体验不好，物业管理差，自己也不愿意住。就连北京有学区的老破小都降价了，更何况其他城市的老破小。老破小因开发成本过高，基本被开发商放弃。

5.郊区别墅。

别墅主要是收割富人的游戏，普通人买不起。不要说远郊别墅，就连市里的别墅也不适合投资。不仅总价高，升值潜力小，而且流动性差，不好出售。买别墅后，维护的费用很高，就算勉强买得起，也不一定用得起。特别是远郊的别墅，不好出租，离市中心远，出行不方便。

当然，对于特别有钱的人来说，买别墅就是为了居住，为了享受，那可以买郊区别墅。

6.小产权。

小产权房没有保障，无法进行合法交易，不受法律保护。虽然比商品房便宜，但很危险，要是被拆掉，都不知道如何维权。

反正买小产权，始终是一个雷，就怕暴雷的那一天。

7.旅游地产。

买后多年不涨价，好看不中用，自己基本住不上，最多一年住1-2个月，而且家具家电很容易被侵蚀，需要经常换，特别麻烦。出租的话，不仅很难租出去，而且租不上价。

想卖卖不出去，流动性极差，只有打骨折，才有机会有人接盘。反正买旅游地产，一买就会被套住。例如，烟台海景房跌的非常厉害。

8.小城市房产。

人口进入存量时代，城镇化放缓，大量的人口想省会城市迁移。三四五线城市的人，包括小县城的人，会越来越少，小城市买房的人也会越来越少。

如果是纯粹是居住，或者是养老，小城市的房子依然可以买，但不适合投资。如果投资买了，就等着被套牢，只有割肉才能卖出。

9.高架桥旁边。

睡眠质量很重要，如果晚上睡不着，或者经常被吵醒，那种滋味太难受了。如果房子在高架桥旁边，虽然出行便利，但晚上太吵，影响睡眠。

而且高架桥旁边的房子灰尘多、尾气污染严重，影响身体健康。

10.基础设施差。