@大伟看楼市：

这个政策并非第一次落地，多年前已经有试点：2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

全国其他城市也有类似尝试，但整体看，数量不多，而且全部是非住宅类经营性土地。

首先：非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。

其次：过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。

第三：土地管理法修改为，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。

这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市看，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。

整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。这项改革将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。当然如果未来影响到住宅土地，那么这才是翻天覆地的变化。

集体经营性建设用地入市改革主要任务有三项：

1、完善集体经营性建设用地产权制度；

2、明确入市范围和途径；

3、建立健全市场交易规则和服务监管制度。

目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。

宅基地制度改革主要任务有四项：

1、改革完善宅基地权益保障和取得方式；

2、探索宅基地有偿使用制度；

3、探索宅基地自愿有偿退出机制；

4、完善宅基地管理制度。

目标是建立依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。