房产证更名的情况有哪些?

目前房产所有权的变更直接体现在房产证上的名字的变更。

一般情况下，房产证名字的变更主要分为直接添加、赠与、买卖。

第一种情况：直接添加

在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。

因此在婚姻存续期间，如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。

非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。

第二种情况：房产赠与

赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。

即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。

有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。

有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，缴纳一定的公证费，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。

其中，直系亲属和非直系亲属在相互之间赠与房产时，所要缴纳的税费是不一样的。

第三种情况：房产买卖

除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。

这个大家就比较熟悉了，房产证以买卖的形式更名，其赠值税、契税、个税、印花税、手续费、登记费等，根据房子情况的不同而有所不同。

以什么样的形式更名最省钱?

我们以没有房贷为前提，分三种情况进行讨论：

情况一：夫妻之间更名：免征各项税费

婚前财产属个人财产，如果直接变更为另一方会产生税费，可以采用加名再除名的方式，只需交付工本费。

情况二：直系亲属之间更名

产证上的未成年名字只可增加不可减少，成年人可增可减;共有房产可以约定每个人的拥有份额，以低份额除名转让，减少税费。

情况三：非直系亲属之间更名

不建议赠与方式，税费较高。可以的话，还是以买卖的形式进行，相对来说可以省一部分税费。

举个例子

小莉准备结婚时，父亲准备将自己名下的唯一一套房子赠给小莉。该房子面积89平米，市场评估价大约为300万左右。接下来我们计算一下更名的契税费用。

如果是赠与的方式更名的话，契税3%，即300万*3%，为9万元;

但如果是买卖的方式更名，契税1%，即300万*1%，为3万元。