新冠疫情发生以来，全国经济整体下行，房产交易市场却岿然不动，市场商品房价格持续走高的情况下，号称深圳史上最严的房产调控政策“715”落地降温。相较而言，“小产权房”的低成本、低门槛逐渐更显诱惑，不少刚需族或投资客购买力向“小产权房”市场转移，但卖方毁约的风险同样如鲠在喉。

本期文章给您带来法院的最新资讯，我们一起来看看法院如何处理“小产权房”卖方毁约问题吧！

裁判要旨

历史遗留违法建筑未经行政机关处理前，法院无法对涉案房产的归属及合同效力等作出认定，依法应驳回起诉。

基本案情

2015年10月15日，刘某作为卖方，邓某作为买方，双方签订了《房屋转让协议书》，约定刘某将将位于深圳市宝安区××街道××岗社区东××号××层的房屋转让给乙方，转让价款为人民币40万元。合同签订后，刘某向邓某交付了房屋，邓某将房屋款项支付至刘某丈夫的账户，刘某向邓某出具收款收据。此外，该房屋无报建手续，未取得权属证明，且已申报历史遗留违建，行政主管部门尚未作出处理决定。

2018年，刘某以《房屋转让协议书》违反了《土地管理法》及《城市房地产管理法》有关规定为由诉诸法院，请求确认协议无效，要求邓某返还房屋并支付占有使用费。

该案经法院一审、二审审理，均裁定驳回刘某起诉，法院裁判理由如下：

法院认为

以下为判决原文：

涉案房产已经向相关行政部门作为历史遗留违法建筑进行申报，深圳市宝安区西乡街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室出具了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。目前，因行政主管部门对该房屋的合法性尚未作出处理，涉案房产的合法性尚处于不确定状态，当事人对涉案房产是否享有合法权利亦处于不确定状态。在行政主管部门对涉案建筑物的合法性作出处理决定之前，人民法院不宜对本案进行实体审理。原审法院裁定驳回刘燕方的起诉，处理正确，本院予以维持。

律师点评

该案在“小产权房”买卖纠纷中比较具有代表性，在房价上涨、拆迁补偿等利益诱惑面前，卖方毁约似乎成了“小产权房”交易中的最大隐患。但“小产权房”市场活跃已成事实，更有其历史成因，巨大的交易量面前，法院的判决诚然不会仅仅是个例，一旦法院支持卖方毁约请求，不排除引发毁约潮。