买二手房你连流程都不懂，你不掉坑谁掉坑？不怕你不懂就怕你不学。今天给大家总结了全网全的二手房交易流程及注意事项。

我敢说你看到第三遍房产专业人士，看完之后你还掉坑！我就真的无语了。视频相当长，最好先收个藏。

买二手房共分为5步：从看房签约、贷款过户到最后一步物业交割，一口气给大家一一讲清楚。

看房。首先第一点看房，看房要看什么？看这套房的房龄，注意房龄越长维护成本越高，贷款年龄越短月供压力越大，注意对你的生命安全造成隐患。看社区的物业，物业的好与坏直接关系到你买到的房子是否可以保值，看他的户型是否方正，白天看它的采光，注意社区周边是否有灯光或者噪音污染。电厂高压线，高速、火车道，烟筒、火葬场。这些不利因素都要考虑其中。

看上的房子千万不要着急交定金签合同，一定要详细的查清楚产权是否清晰，是否满5唯一。因为这关系到你纳税的多与少，房产有没有被查封，是否能够正常落户。向邻居还要打听是否为凶宅。看房这一步相对来说还算比较简单。注意我说的去做不会出现问题。

签合同。最主要的是第二步：签合同，是我们非常重要的一步。买卖双方达成一致的事情，落实到合同上，不落实到合同上等于0。在法律面前人人平等。在签合同之前一定要注意，如果房产有共有权人，让共有权人本人一同签字，后面出现共有权人不同意出售。交易存在失败的可能。搞清楚自己有没有购房资格，有没有贷款资格。

签合同前，买卖双方需要准备的有效证件包括：房产证、契税票，买方人的身份证明。签合同的时候，我们首先要落实价格。注意买卖双方不要单纯的依靠中介来砍价，买方想低买，卖方想高卖。记住，中介是一手托两家的，没有绝对的朋友，自己提高谈判技巧和能力。卖方市场时你要大坎特坎，你就要见好就收。价格确定好了之后然后交定金。注意这个定金的多少不是没有上限的，最高的定金金额不能超过总房款20%，如果超过20%，那么超出部分，在法律意义上来讲是无效的。

第三点呢记住，确定这套房子的产权属性。产权房有三种，70年50年，40年。买的房子都是住宅产权，住宅产权就只有一种70年产权，剩余50.40年多为商业产权。这种房产没有办法落户，而且首付比例要求不得低于50%，利率是住宅的11-13倍。所以大家记住，在签合同的时候一定要看清楚是否为住宅产权。而且看看这套房产是否存在抵押，合同里面要有约定项，抵押这个谁来去解等等，抵押这个谁来去解等等。注意，看看这套房子是否有租户。租户是有优先购买权的，如果在同等条件下，这套房子比如说300W卖了，那么租户也想300W买，被你买走了。租户如果起诉你的话，他胜诉的概率非常大，因为他有优先购买权。所以就是我们要在买二手房的时候，如果里面有租户，我们蕞好的办法，就是让租户签一个叫《放弃优先购买协议》。注意，当你买了一个带租户的房子。房子虽然是卖了，租户依然可以住在这个房子里面，他的租赁合同依然是有效的，这个就叫做《买卖不破租赁》。

然后我们说一下第六点：付款方式。对于买卖双方来讲，最重要和最关键的两点就是价格和付款方式。其实就是这套房子多少。什么时候付款？因为这两点合同约束不清，导致对簿公堂的事不再少数。

我们再说一下第七点：户口一定要检查这套房子是否存在户口及户口的数量。比如说现在很多的学区房，不光要求你有房，还会要求你有户口户口名额，如果一旦占用了或者不迁出，我们是没有办法迁入的。在签合同里面一定要约束好。一般情况下，我们要在合同里面约定，户口签出之前要预留一个1-10W的保证金。如果业主什么时候签出，你就可以把保证金再给子业主。

接下来就是第八点：物业交割。一定要注明业主具家电的权属问题，物业交割和户口一样。同样要预留一些保证金。因为一旦过完户以后，你手里边就没有什么筹码了，业主要是欠费不还，查询到居住登记网点，房屋是否存在居住权？什么叫居住权？直白的说，跟房子产权没有关系的人，却可以合法的住在你过了户的房子里，甚至可以住一辈子，是不是太吓人了？如何规避这一点？就是，在你签合同前解除居住权，放弃购买。

最后一点，我们来说一下，约定付款及过户时间。约定付款和过户时间，这个我着重的讲一下，就是合同里面，我们一定要，要不然你的合同虽然有效，但是是无法执行的。所有的合同里面，约定时间要有技巧的，有两点。

第一点，就是：条件。第二点：时间。我来讲一下，什么是条件与时间。比如说户口是过户后，3个工作日内迁出。这个是条件，时间比如说，这个就是时间节点，可不要这么写，过户后签出。如果过户后到底什么时候，这个就是没有期限的合同，真的到了FL程序上，是没有任何效益的，合同是无法执行的。

第三步，贷款面签。去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上支付首付款的凭条，征信报告，结婚证，户口本，买卖合同，稳定在职的收入证明，连续6个月的银行流水等。

贷款申请和评估通过后，第四步，去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，并缴税。买卖双方需要带上身份证原件，房产证原件，二手房买卖合同等。一般在递件后拿到回执，买方就可以让银行发放之前，监管资金了。再拿到房产证后，买方回银行办理房产抵押。银行之后会给卖方打余款，也就是放款。买房每月按时还贷。