塘栖来了一家全国TOP10的房企——在杭州土地市场消失已久的绿地。

刚刚，塘栖核心区一宗商住地出让，仅经过1轮报价，由绿地以11.9亿元的底价竞得，楼面价6480元/㎡，溢价率0%。

继弘阳、招商、合景、伟业之后，第五家开发商来到塘栖。

塘栖商住地是双限时代难得的低密地块，容积率仅1.4。

去年7月底以来，杭州出让的“双限”涉宅地中，容积率低于2的只有7宗，三宗在临安、富阳，杭州八区只有4宗。

根据出让限制，建筑高度≤24米，住宅建筑层数不得超过7层。也就是说，精装限价23100元/㎡，大概率将是洋房。

在绿地塘栖商住地南侧，一河之隔的随塘，精装洋房售价22500元/㎡。和塘栖的其他项目一样，去化一直不理想。

根据透明售房的网签数据，随塘的洋房目前去化约六成。

板块内另一个项目，招商雍澜府，均价20500元/㎡的小高层，去年9月推出最后一批房源，截至目前，去化刚过五成。

绿地商住地的限价，上涨了约2.7%。它具备改变塘栖楼市窘境的号召力？

近几年，绿地在杭州土地市场非常沉寂，仅于2018年在临安拿了相邻的两宗商住地，再向前追溯，就是2013年了。

在商业领域，绿地的知名度相对大一些。

值得注意的是，由于塘栖这宗商住地的商业比例较大，加上板块内新房去化艰难，塘栖涉宅地的楼面价也是一路下滑，从2018年最高时的1.3万元/㎡左右，缩水一半。

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塘栖商住地

建筑面积：约18.4万㎡

容积率：1.4

配建要求：25%商业

精装限价：23100元/㎡（含装修3000元/㎡）

成交楼面价：6480元/㎡

溢价率：0%

▲地块位置图

地块位于塘栖古镇的核心，东至圆满河、南至河流、西至崇超路、北至张家墩路，

距离古镇景区仅约200米，京杭大运河在北面约300米处经过。

500米半径内，还分布着塘栖镇政府、塘栖中学、塘栖一小等配套。

但附近的商业并不成熟，只有华联购物广场、嘉凯城城市客厅等。

须设置不少于3万㎡的集中商业和不少于1万㎡的酒店各一处，且100%自持。

商业建筑不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米，且位于同一平面内。

集中商业部分，要求引入需已运营30个及以上，营运总面积不少于100万平方米集中商业运营的企业；

酒店要求为四星级标准的健康功能酒店，运营方需拥有3家及以上五星级酒店资产，并自行运营15家及以上酒店经营，以及3家及以上已开业的健康功能酒店经验。

这些标准，很容易联想到苏宁在星桥拿下的商住地。绿地的到来，或许也将改变塘栖的商业面貌。

因为商业比例大，成交楼面价也大大降低，只有6480元/㎡。

自2018年以来，塘栖共出让了5宗涉宅地，楼面价一路下滑。

2018年，弘阳和招商先后拿下一宗涉宅地，溢价率在30%左右，楼面价分别为13308元/㎡和11034元/㎡，也就是后来的随塘和雍澜府。

去年3月29日，合景泰富经过149轮争夺，以封顶楼面价（10484元/㎡）+2%自持，竞得观棠明月府所在地块。

去年10月29日，伟业竞得的塘栖商住地块，成交楼面价9434元/㎡，塘栖地价首次跌破万元。

溢价率17.9%看似并不高，实际上，这宗商住地只有伟业和海伦堡两家房企在争夺。

伟业商住地也是塘栖首宗双限地，限价19800元/㎡（含装修3000元/㎡）。

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塘栖是个神奇的地方，之前的几次土拍，不可谓不激烈，但由于市场以本地客群为主，产品却卖得很吃力。

开发商似乎集体看走了眼。

2018年最早成交的两宗涉宅地，随塘和雍澜府去年都已经推出全部房源，但现在也没卖完。

两个项目共推盘12次（随塘9次、雍澜府3次），只有随塘在首开时摇了一次号，中签率高达70%，之后就再没有这样的高光时刻。

根据透明售房网的数据，直到现在，去年5月推出的房源，去化率也才只有六成。

雍澜府最后一次加推在去年9月，随塘最后一次加推是去年11月的洋房，目前去化都还不足三成。

雍澜府去化率

随塘去化率

神奇的塘栖，其实很尴尬。

摊开地图，可以发现，在杭州城北方向，仁和、崇贤、星桥、东湖新城，“余杭四兄弟”构筑起了一个杭州楼市的“两万元等高线”。

它像是一道巨大屏障，将刚需在各个方向拦截了下来，阻止购房者继续向北外溢，几乎没有给塘栖，留下一道缝隙。

高层同样是2万元的单价，塘栖没有东湖新城的产业优势，不像仁和、星桥一样有地铁，更不及崇贤离主城区那么近，仅仅凭借古镇的名头，恐怕还不足以将新杭州人吸引过来。

这样的市场，会给绿地出道难题？

参考随塘洋房的整体去化率（约六成），价格还要稍稍涨了点的绿地商住地，要用什么样的产品打动购房者呢？

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与此同时，那道“两万元等高线”，也自带磁力，吸引着塘栖本地人向外“流出”。

去年，天都城摇号时，我曾碰到一家塘栖人。

他们全家上下已有6套房子，但也禁不住天都城的低价诱惑：塘栖都两万了，这里离市区近，还有地铁，怎么也得来碰碰运气。

这样想的塘栖人，还有不少。

不过，历史悠久的塘栖，可能离地铁也不远了。

早在2018年，杭州就将9号线的终点站规划到了塘栖。

也正是从那一年开始，开发商注意到了这个被遗忘的板块。加上当时，塘栖已经断供4年，市场已经出现缺口，开发商信心满满。

可惜，9号线最终批复的版本，未能将塘栖纳入。塘栖和开发商的算盘，都没能打响。

今年，地铁四期规划预计会发布，塘栖能不能搭上这班车？

依着运河而建的塘栖，也曾富甲一方，被誉为“江南十大古镇”之首。乾隆六下江南，三次经过这里，至今还留着一座御碑，记录着古镇往日的辉煌。

但现在，人们印象中的古镇，是乌镇南浔，是周庄西塘，却从来不会有塘栖的名字。

就像塘栖在杭州楼市里一样的默默无闻。