如果说这一趟的感受，那可以说是鞭炮齐鸣，锣鼓喧天，一个字概括就是：“火”！

如果没有亲身去一趟现场，我也万万没想到。

深圳的楼市回暖，竟然是从这个西部最容易被忽略、宝安最透明的板块开始...

周六，下了一天的雨。

灰蒙蒙的天和淅沥沥的雨，这个天气睡觉是最最最舒服的了。

然而，美好的早晨，一个小时有三个中介给我打电话，更无语的是，居然都是在给我同一个地方的新盘。

“宝安有新盘今天开盘，首付只要50万，现场很火爆，过来看看呗。”

宝安、新房开盘、今天开盘、50万首付？

50万首付居然都蔓延到西部的新盘去了？！

一听这话脑子都清醒了，宝安的何方圣地，现在的市场行情还能有火爆情况，那这个热闹冒着大雨都得去凑啊。

拿起手机一顿操作猛如虎，仔细一查，啊，原来是在石岩啊...

石岩？新盘开盘还很火爆？

肯定很多朋友也很诧异，还有很多朋友甚至都不太清楚石岩在哪。

先来给大家讲讲石岩，从地段上看，石岩的地理位置很特殊。

东邻龙华区，南靠南山区西丽街道和宝安区西乡街道，西部与西乡街道和公明街道交界，北面还连各种高大上科技园的光明区。

一般来说，这种集大成的地理位置，自身的规划和依托各区域的发展，大概都不会混得太差。

但石岩却不是，虽然地处宝安地界，属于深圳西北部，旁边有这么大腿可以抱，但一直都是热度和存在感都很微弱的板块，俗称宝安小透明。

前几年石岩还通了地铁6号线，设置了官田站和上屋站。

当时有很多人都觉得地铁的开通或许能稍微带动一下石岩的热度。

但谁知道，地铁6号线开通，几乎所有的焦点都是在光明身上，石岩还是一如既往的沉寂。

除了小透明，石岩还有最特殊的一点，我们留到文章最后再聊。

当我们刚刚进入石岩，城市界面一下就不一样了。

路边只有随处可见的厂房、工厂宿舍以及密密麻麻的小产权房。

厂房多到什么程度呢？甚至我们在前往楼盘的途中，找不到可以参照的楼盘，因为周围全部都是工业园。

我就纳了闷了，这么一个全是工业园和厂房的地方，新盘开盘还能场面特别火爆？

这到底是怎么回事.....？

带着一脑瓜的好奇，我到了第一个盘，号称首付50万即可上车宝安三房。

刚刚踏进营销中心，好家伙，放一眼过去全是人、从、众。

当我到了第二个盘，号称是首付100万里，唯一一个3站即可达南山的新盘，到了现场还是一堆的人，人，人，甚至比第一个盘人更多。

要不是到了现场，眼见为实，人爆多到我为了算价格苦等一小时，都没有销售理我。

谁都没有想到，市场竟然从这个最不起眼的板块开始回暖甚至火热了！

唏嘘。

所以今天我仔细的盘了盘选筹逻辑，请看挨个分解。

首付50万上车宝安三房的宝珺园，看到这个价格，我瞬间明白了售楼部人山人海的原因。

备案单价约4.1-5万/㎡，备案均价约4.6万/㎡，备案总价约325-391万。

拉开项目的备案价表，最低325万起，这个总价就已经是近期深圳新房里的地板价，直接隔空卷到坪山了。

现在首付就只需要掏50万，剩下50万可以等到明年年底交房再补齐，真金白银的减小了购房者的压力。

难怪我们公司的同事最近都在讨论这个盘，这个价格真的是让人不心动都难啊。

于是为了不负同事们的嘱托，我认真的研究这个项目的刚需三宝。

交通方面，现有的6号线地铁站距离较远，开车都需要10几分钟，只能等未来6号线的南延线和25号线，时间还未可知。

但有龙大、机荷、南光高速加持，毗邻龙大高速出入口，3分钟即可速达全程0红绿灯，无过路费，约3公里就是高铁光明城站，自驾嘎嘎方便，亲测到南山高新园40分钟左右，完全可以接受。

教育方面，项目周边的小学和初中预计2024年建成，再加上小区里配建的幼儿园，虽然教育质量未可知，但是教育配套还是整整齐齐的。

商业方面，项目紧邻正在建设的欣旺达总部，距离远一点的有1公里的盛世华联超市、家多福购物广场，2公里内有约7.1万㎡商业mall-汇邦名都广场。

我还特意查了一下隔壁欣旺达的产业，2021年全球新能源500强企业，之前蔚小理三方联手增资欣旺达的消息曝出，不仅使得欣旺达的股价攀升，更是在行业内引发了小范围的轰动。

虽然刚需三宝这个项目算不上优秀，但搞清楚好伐，最大的亮点就是便宜，性价比。

一共有74和77平两个户型，都是做到了3房的设计，得房率算上赠送有90％，真的是把刚需两个字写进DNA里了。

正当我正在工地周围溜达呢，发现更巧的是，周六当天是石岩唯二的两个商品房项目同时开盘。

看完了宝珺园，当然得去看看另外一个首付百万就能买到的三站到南山的新盘，宏发悦云。

虽然同为石岩新盘，但显然现场宏发悦云的人更多。

因为有了13号线的加持，配合4.9万/平的均价，地铁三个站到南山肯定吸引了更多在南山的打工人关注。

可以说整个盘看下来，我自己都心动了，配套相当好，价格相当有诚意。

首先，是因为地理位置。

宏发悦云花园位于宝安区石岩街道罗租社区石清路与龙腾路交汇处西侧。

走出小区东面一街之隔是石岩文化艺术中心，旁边是博物馆，南下500米就是有名的旅游景区阳台山公园登山道，步行走7-8分钟就到了。

周围还有石岩体育馆、阳光俱乐部、龙泉体育公园等，距离项目距离都很近，享受这些配套非常便捷，我看得非常心动。

周围的整体环境面貌郁郁葱葱，那可比宝珺园观感好了不止一点点，看着真是赏心悦目呀。

其次，在教育方面，根据宝安区2021年秋季招生学区划分，项目小学对口学校为官田学校小学部、罗租小学。

初中对口学校为宝安中学（集团）石岩外国语学校初中部、官田学校初中部、宝安中学（集团）塘头学校初中部、石岩湖学校初中部，教育资源丰富了很多，整体教育不渣就行。

但最最最最重要，就是13号线罗租站在项目周围800米左右，交通方面有这一点，可以说是项目最大的亮点了。

13号线这里也不需要我过多赘述了，一期是从南山区深圳湾口岸，止于宝安区上屋北站，项目宣传的3个站就到南山，7个站到科兴，这件事确实是真的。

最近有网友爆料，13号线的一期延期至2024年开通，虽然开通时间未定，但这是明确的利好，跑不了了。地铁的开通对区域的带动效果有多明显也不需要我多说了。

而在价格方面，均价约4.9万/㎡，单价区间约为4.4-5.5万/㎡，总价最低359万起。

这个价格起码已经卷到龙岗动不动就卖到5万+的新盘瑟瑟发抖，相当有诚意。

总体来讲，无论是从交通规划、还是教育配套，宏发悦云花园在石岩片区，属于相对宜居的楼盘。

项目中的小户型未来将会承接很多南山的外溢，大户型也有石岩本地人的改善需求接手，未来出手也不用担心。

整体来看，宝珺园适合手头首付预算少，可以接受自驾出行的纯刚需，而宏发悦云考虑的人群更多，首付预算也相应的更高。

聊完了这次看的两个非常火爆的楼盘，回到我前文说的，为什么石岩这么小透明，但市场这么火爆，选筹非常特殊。

一方面是因为50万首付买宝安三房的广告吸引了不少人前往现场，另一方面呢，因为石岩的商品房实在太少了。

由于历史原因，石岩之前以城中村、小产权和工厂为主的建筑无序开发，现在想要去改变这样的面貌非常难。

想要做一点点规划，建好的商品房，都需要进行最难的城市更新，能拆迁周期也很慢，关键想要通过城市更新做产业，更是难上加难，大部分只能拆完建住宅。

所以这么多年过去了，石岩就两三个住宅楼盘，太稀缺了，你走在街上随手一指，都是小产权房和宿舍。

最近几年深圳增加那么多拍卖地块，石岩也一块地都没有。

石岩几个住宅楼盘当中的标杆楼盘，也是目前石岩楼盘里面的天花板宏发世纪城，户型和现在开盘的宏发悦云花园差不多，目前的成交均价约6万/㎡，和现有的新房都有2万+/平的倒挂差。

还有很多粉丝朋友给我留言，问我石岩和光明应该怎么选，想看两个区域如何选筹的，这篇文章点赞过50我就出一篇文章细讲我的逻辑