问答308期

问：翡丽西安值得入手吗，后期专卖会升值吗？

答：随着房价上涨，房价会涨，更多靠的是市场行情，这个地段和产品本身的溢价空间并不高，所以打算买来转手卖并不合适，单纯的自住需求往下看；

马泘沱城改，阳光城和陕北的广聚德合作，目前已经封顶，施工进度还可以，毛坯交房，大小面积都有，均价16000+，周边暂无备选新房；

最大优势配套齐全，门前地铁，商业，人气齐全，老城区，二环内密度普遍不低，不足是周边学校都很一般，区域观感老旧，这种地缘的自住盘，受众比较窄，要么周边换房，要么单纯看重价格要住老城区的；

此前人气一般，最近和渠道合作后，上人速度快了很多，非网红，非热门，非倒挂，适合周边换房自住！

问：当前的政策，安置房能买吗，刚需自住？

答：西安的安置房存量是非常大的，早些年的百村城改下，东西南北都有这样的小区，由于就地拆迁，普遍优势地段不错，生活便利；

但因为没有手续，房价又低，劣势同样明显，户型差密度高，社区居民素质不一，红白喜事随时见的居住氛围不是所有人都接受；

目前，私下协议过户不受法律保护，分期或一把付的实际资金压力也不小，有部分在熟人之间的流转，但后期有风险，如果能力不够，老一点的商品房小区是首选，楼梯房也可以，起码手续齐全，后期也能转手置换；

安置房称得上是真正的不动产，一动不动，这两年，港务，高新，西咸推出的安置性商品房素质提升很多，在手续，户型，密度，居住环境上提升明显。

问：等咸阳龙湖房子卖了后，置换高新？

答：咸阳的房子在当下市场卖，达不到预期很正常，市场下行，预期价格还高，只有横盘的份儿了，毕竟咸阳新房价格还在降，二手房优势不佳；

龙湖彩虹郦城的房子盖得还是不错的，市场火热期的网红盘，交房也挺好，当时很多人买来就是自主，投资本身意义不大；

西安下行后，咸阳市场更冷，如果着急置换，要么原价，要么降价，虽然少了价格预期，但可以尽快脱手，不耽误置换的资金和时间；

一直等着咸阳二手房涨价，会盼来高新区门槛越来越高，咸阳的涨价幅度必然是追不上西安高新的，既然做好了置换打算，尽早挂出，降低价格预期，寻求最快脱手；

目前的高新已经是新房25000+起步了，两套咸阳都换不到一套高新！

问：曲江华著中城，万科翡翠国际，中国铁建国际城怎么选？

答：三个小区位置紧挨着，从南向北，在区域溢价，配套上没有本质区别，周边商业，地铁都是百米内共享的，对比还是在价格和品牌上，万科大于中铁建大于华著，万科的物业和品牌溢价最高；

房价上，万科在售房源264套，均价23988元/平，华著中城在售房源190套，均价26734元/平，中铁建国际城在售房源49套，均价22958元/平，翡翠国际的带看和关注还是最多的；

当然产品，面积不同价格还有差异，但考虑到小区房龄，保值性上，万科的牌子会有很大优势，房子越久优势越大，周边备选还有海德堡，东方传奇，曲江龙邸，都可作为备选！

问：考虑上学和居住环境，当下中海曲江大城值得吗？

答：因为产品众多，洋房，小高，高层都有，房价有差异，小高层实际均价在29000+，叠拼大户型价格最贵，在34000+，总体小区均价已经是3万+朝上，在这个区域，确实有点不可思议；

中海的房子盖得不错，物业挺好，环境也美，次新房还是很保值的，当年摇号买上的都不容易，有了铁一中加持后，房价猛涨，就如同高新的保利天悦一样，看得多买的少，小面积有成交；

区域以后的前景还是看好的，公园，医院，商业齐备，目前单价偏高有，同样预算，可以曲江二期看更大面积，或者直接去高新买，西安教育还得看高新！

还是看个人选择，总结中海房子不错，二手房价格偏透支，有备选方案！

问：龙湖天奕的位置，未来发展空间如何？

答：小区不大，房子不错，但算不上好位置，周边除了已拆迁的部分，还有很大面积的老小区，这个地方是徐家湾改造区域，喊了很多年，进展很慢，基本的学校，商业，路网是齐全的；

十四运后，随着团结村片区的改造开始，才算有了进展，目前几年内，周边仍然是以旧改和拆迁为主，大工地的情况不可避免，但毕竟是三环内的宝贵土地，只是现在没有明确规划，需要等的时间很长；

区域内属于未央，不是经开，周边现状复杂，除了军工企业航发红旗厂外，还有汽车用品批发，保障房，城中村等，徐家湾大片区的改造厂房不搬迁，很难有大改观，现在是零散住宅地块开发；

既来之则安之，没来的可以考虑去发展前景更明朗的经开，浐灞，港务等板块，热衷于老城区烟火气的，可以熬一熬时间！

问：点评一下经开一小一中，五小的教学质量？

答：放在北郊都是不错的学校，但在全西安就没那么拔尖了，经开一小是西安小学的分校，由西安小学全面托管；

引进的是西安小学管理模式和师资，外加办学时间早，生源稳定，在经开公办里是一梯队，一中不了解；

经开五小是经开第一学校托管，也就是以前的交大经发，也是名校+，但成长很迅速，如今已经是经开区的一梯队学校了；

最热的是经开第一学校，有小学初中，虽然民转公了，但在周边依旧是最好的学校，西安多数奔着上学的，选择的都是高新，曲江，以及现在的港务区，经开区一直没有五大名校合办的引进，就看这次交大附中咋落地了！

问：合能公馆建筑商和开发商打官司，房产证什么时候下来？

答：延期了多次以后，今年非常勉强的交房了，还有很多工序没有完工，对于买了这里的业主，能交房已经是万幸了，但手续上没有竣工验收，是无法交房的，这是最基本的；

开发商完成竣工验收后，需要将产权登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料提交给权属登记部门；

权属登记部门对开发商提交的材料进行审核，审核完成后，对符合条件的开发商发放大产权证书，然后才是业主办小的产权证书，西安现在手续齐全，办证其实都很快！

问：华府御城房子怎么样？

答：不怎么样，是比较早的城改盘了，位置就在西二环边，狭长地块，郭家口城改，紧邻着西电的铁路专用线，当年5000多，房价也比较便宜，户型，物业，小区环境，仅仅是及格水平；

楼下小商贩多，底商齐全，生活便利，烟火气足，停车不方便，小区密度高，出门向西有在建的地铁号线，周边被西电厂房，铁路包围，周边没有规划，完全是自我发展状态；

轻易别买，实在预算有限，路北看下太奥广场，比这里也强了不少！

问：沣东华润24城一期房子建议买吗？

答：华润在西安的第一个商品房小区，反响平平，远没有如今华润的火热，带毕竟社区体量大，地铁口，自带万象城商业，学校，在周边还是不错的；

小范围内，商业，地铁，学校齐全，四期内有沣东四小，一期房龄较早，老虎型，社区环境尚可，标准刚需盘定位，同期三桥周边，还有保利金香槟，中建开元城，万科金色悦城；

几乎在三桥附近买二手房的，周边几个小区都会看，除了地铁商业亮点外，区域观感，学校配套，长远前景并没有太多期待，说是沣东，但旁边巨大车城迟迟没有动静；