刘女士为养老购买房产，谁知竟遭遇开发商骗局，原本承诺的70年大产权房如今却变为小产权，已经以现金方式缴纳全款的刘女士，迟迟未能得到房产，手中只有一份购房合同，她该如何维权？房款又能要回多少？赵恩峰律师将跟刘女士一起聊聊关于小产权的那些事，帮刘女士支招，争取尽早拿到房款。

案例回顾

2019年，刘女士和丈夫双双退休。在北京工作和生活多年的他们，一直向往能在北京城区附近，寻找一个山清水秀的地方，买一套宜居的房产安度晚年。通过广告，刘女士获知在河北霸州有一个新开发的楼盘。小区不仅环境好，而且价格便宜，同时，销售人员还告诉刘女士，该房产是70年的大产权。

这些条件都符合刘女士及丈夫的心意，夫妻二人心动不已，很快就决定以现金的方式全款签约购买该楼盘的房子。可是，刘女士怎么也没想到的是，购买后没多久，就发现房子根本就不是大产权而是小产权，这让刘女士萌生了退房的念头。

面对刘女士提出的退房要求，销售人员表示，目前无法执行，但是能够帮助刘女士进行代卖。如今，房子不仅没有代卖成功，开发商也消失不见了。刘女士花了40多万购买的房子，别说房本、就连新房的钥匙都没有拿到过。她手中有的，只是几张合同和一张房产全款的收据。

难道这40多万元的购房款就此打了水漂吗？据刘女士介绍，和她有一样遭遇的购房者还有很多。该怎么办才能尽量减少损失呢？让我们来听听律师的建议。

律师支招

赵恩峰律师表示，国家发产权证的房产叫“大产权房”，国家不发产权证的房产，我们一般称为小产权房，这样的房产大致分为三种：建设在农村集体建设用地（例如城乡居民住宅用地、公益性公共设施用地、乡镇企业经营性办公用地等）上的小产权房、建设在农用地（例如耕地、林地、园地、牧草地等）上的小产权房以及建设在未利用地（荒草地、盐碱地等）上的小产权房。这样的房产，大部分是村委会或者开发商打着新农村建设或旧村改造等名义违规建设在集体土地上的房屋，其所谓的“小产权”并不构成真正法律意义上的产权，仅指使用权。通常这样的房产仅仅提供给本乡镇的村民使用。因此，针对大、小产权房的争议不在房屋所有权上，而是土地使用权。依据相关政策，刘女士并不是村集体成员，所以没有权利购买这样的小产权房，与开发商所签订的房屋买卖合同应视为无效合同。根据法律的相关规定，双方相互返还，有过错的一方要赔偿无过错一方的损失。