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“指导价看了吗？我要窒息了！（单价）4.3万买的房子，现在要（单价）2.9万给我打发了？”5月10日晚，宁波的李想（化名）和朋友吐槽到。

5月10日下午，宁波市住建局发布宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校等9个热点学区范围内112个小区的二手住房交易参考价格。李想所在的海曙区青林湾小区位列其中。

去年7月，李想以4.3万/平方米的单价买下青林湾七期一套88平方米的2居室，总价达378万。按照指导价，如果要出手，她的房子的参考交易单价为2.98万/平方米，比买入价低了1.32万/平方米。

但她的气愤很快消散，跟朋友吐槽完、在社交平台发布了相关动态后，朋友和网友们的回复让她的情绪快速平静下来。“一开始是有点气，但后来仔细想想，谁会按照这个价格卖呢？也就是提高了首付比例、对买家的资金实力要求更高了而已。”

有网友评价道，“茅台的官方指导价还是1499元呢，但指导价能买到茅台吗？”

首个限制二手学区房房价的城市

出台学区房指导价是对宁波4月中旬发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”）的贯彻落实。

4月9日，宁波被住建部约谈，一同被约谈的还有广州、合肥、东莞、南通。住建部对五城政府负责人强调，要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握“房住不炒”的定位，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

被约谈7天后，宁波于4月16日晚出台上述《通知》，从扩大限购区域、加强住房交易管理、严审购房首付资金来源等方面加强调控。关于“完善住房交易规则，加强住房交易管理”，“建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用”成为解题之道。

宁波市住建局称，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，引导和规范热点学区二手住房的挂牌和交易行为，落实交易参考价格在金融信贷等应用，抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。

此次发布了指导价的112个小区在宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校、华泰小学（东校区、西校区）、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学（新河校区）、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校9个热点学区范围内。从行政区域看，112个小区分布在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区等四区，数量分别为25个、15个、54个、18个。

不过，在贝壳找房、安居客等房产中介平台上，指导价还未显现。

根据指导价，房价最高的是鄞州区金宝小区，价格为42400元/平方米。而贝壳找房信息显示，金宝小区目前均价为50262元/平方米，挂牌的21套房中，单价最高的为一套47.21平方米的2室1厅精装房，建成时间为1996年，但对口四眼碶小学（新河校区）使其身价抗住了岁月的侵袭。

指导价中价格最低的小区为镇海区金桂花苑，单价为20500元/平方米。贝壳找房数据显示，该小区均价为25345元/平方米，超过指导价约24%。目前在挂牌的10套房源中，价格最高的一套达30395元/平方米，总价为442万。

学区房是诸多城市房价上涨的推手，其价格严重偏离价值的畸形发展态势也引起中央政治局的重视，其在4月30日的会议中罕见点名学区房，强调“防止以学区房等名义炒作房价”。上海、北京等地也已通过“六年一学位”、改变高中招生录取方式等措施为学区房降温，但以出台指导价的方式抑制学区房热度，宁波还是第一城。

楼市降温暂不明显刚需或再受伤

被“指导”的小区未来恐怕不止上述112个。宁波住建局表示，后续将根据房地产市场变化情况，适时调整、增加小区，并及时发布交易参考价格。关于指导价的效用，宁波住建局称，“商业银行等金融机构将热点学区二手住房交易参考价格作为授信的依据之一，引导二手住房市场理性交易，稳定市场预期。”

宁波房产中介王君（化名）对时代财经称，4月16日《通知》发布后，个别房源有3至5万不等的小幅下调，但更多的学区房房东和购房者都持观望态度。

而多名宁波中介对时代财经称，目前降价的房源并不多。“指导价是政府出的，但房子是业主自己的，业主说了算，降价尤其是大幅降低不可能。”事实上，指导价影响更大的是首付比例，如此一来，刚需客或比投资客更大概率地被拒之门外。

李想也不慌张了。“学区房是硬通货，我感觉未来5-10年内热度都不会变。”还没有孩子的李想，买下青林湾房子的主要目的也是投资，目前租住给附近工作的上班族。

中泰证券政策组首席分析师杨畅认为，实际交易中可能会产生规避调控的变通做法，限价也可能导致市场变形，需要重点观察。

这样的先例不是没有。今年2月，深圳出台二手房指导价，要求中介挂牌价不得超过二手房指导价，贷款额度也要参考指导价。但出乎意外的是，“按下葫芦起来瓢”，二手房市场交易速冻的同时，部分热钱流向小产权房，价格涨幅甚至高达50%。

对于此次公布的九大学区房指导价的效果，有宁波市民对其降温效用持怀疑态度，甚至担心会引起目前未出台指导价的学区房价格“被迫”上涨。“需求并没有减少，而供给减少了，那么就会将需求导向其他地方。”