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近年，广州房地产市场报道热点在东部和南部，而西部的白云区则甚少关注。由于去年5月18日龙光地产以4.3万元/平方米楼面价，拿下黄石街江夏宅地，白云区另外二块地也同时顺利出让，才吸引了行业目光，重新审视白云区房地产市场。

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一.白云区近几年城市建设日新月异，不断提升白云区土地价值。

白云区依傍“广州市肺”白云山，具有极好的原生态房地产基因，但由于城中村遍布全区，所以一直给人一种“城乡结合部”的感觉。自从旧白云机场搬迁，白云新城破土而出，成为白云区标志性区域，白云区房地产崛起；二号和三号地铁南北贯通全市和白云区，汇合于嘉禾望岗交通枢纽站，整体提升了白云区的土地价值，盘活了白云区的房地产市场。接下来，棠溪货运站将替代老广州火车站，更名广州白云站，正在改造成为广州中心城区西北部重要交通枢纽站。而广州地铁与珠江实业在白云湖畔联合打造的TOD交通枢纽，以及白云湖数字科技城等新基建项目的投入，亦将继续接力提升白云区城市价值。

2010年底，保利和中海两个央企，以2万元/方的楼面价拿下白云新城三块地。当时，开发万达广场的王健林，还认为地价太高，应该在1.3万至1.5万元/平方米。然而，今年5月18日龙光地产更以4.3万元/平方米楼面价，拿下黄石街江夏宅地，十年间，土地价值翻番。据统计2016至2020年五年内，广州宅地楼面价最高的十个楼盘，白云区占了三个。分别是2016年龙湖首开地块4.5万元/平方米（第三名），2020年龙光地块4.3万元/平方米（第四名），2016年天健地块4万元/平方米（笫九名）。可见，白云区土地价值，随着城市建设的不断投入和发展而得到不断提升。

二、白云区楼房三多一少，普通商品住宅供不应求。

白云区与其他区不同的是，楼房三多一少：生态豪宅多，保障住房多，小产权房多，商品住宅少。白云区常住人口270多万，全市人口笫一大区。170万外来人口大部分租住在城中村，其中有些人买了小产权房。政府提供的保障性住房，例如同德围地区、龙归地区等，住着众多广州户籍人口。另一层面的群体，则购置了白云山麓的高端商品住宅。但是，白云区的普通商品住宅供应量相对其他区则很少。估计是白云区以往能拿出来建普通商品住宅的土地不多，制约了普通商品住宅的供应。

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三、白云区房地产市场再度雄起，呈现欣欣向荣兴旺景象。

按照《广州经营性土地供地蓝皮书》公布，白云区今年计划出让住宅用地22块、商服用地35块，居全市首位。当前，众多开发商积极参与白云区城中村改造，旧村改造正在如火如荼地进行。白云区47个旧村改造项目，目前已实施改造33个，做前期工作14个。白云区今年还对享受人才入户条件的四个镇中的太和、江高、钟落潭三镇，推出数块住宅用地，估计可供应一万套以上的普通商品住宅。白云区房地产市场呈现一派欣欣向荣兴旺景象，气势磅礴再度雄起。

“展望2021年，广州预计将有约100万平方米的新增供应入市，其中超过六成位于琶洲，使得该区域将面临短期去化和租金下行压力。此外，琶洲充裕的供应也将吸引部分越秀和天河体育中心区域老旧写字楼内的租客搬迁和升级，改善办公环境，获得更长的免租期和其他更有竞争力的租赁条款。

珠江新城空置面积被逐步回填，且2020年末涌现了不少金融机构对珠江新城写字楼的大面积购买和租赁需求，该商务区金融中心的地位进一步增强，对金融业及其他高端服务业都有较强的吸引力。因此，珠江新城在2021年的租金表现将优于其他区域。”

2020年全年，广州共录得三个新项目开业，新增约41万平方米的零售面积，开业率均超过七成。随着广州城市商业活动逐步恢复，下半年零售市场客流基本恢复至疫情前水平。但不同的商圈及不同的商场间恢复程度各有不同。奢侈品和化妆品购买需求回流和品牌首店的持续入驻助力天河路商圈快速复苏，而知名运营商管理下的商场也表现出更强的韧性。

从业态需求来看，服饰类占比降低，而餐饮和美妆业态的比重则显著上升。服饰类在样本商场所有新租案例中的占比仅为17%，较2019年减少11个百分点；而餐饮和美妆业态的比重则分别为37%和10%，分别同比上升10个百分点和5个百分点。

受上半年部分品牌退租的影响，市场年末空置率同比上升2.1个百分点至8.5%。购物中心首层租金同比下调5.2%至年末的每天每平方米28.1元。

“2021年广州将迎来供应高峰，预计将有8个项目，总计约72万平方米的优质购物中心开业，短期内整体空置率将有所上升。展望2021年，以下三个趋势值得关注。首先，广州区域型商圈逐步壮大，其中番禺万博商圈的辐射能力将在2021年显著提升。随着万博商务区新开业的继续加码，加之途经此处并连通珠江新城的高速地铁18号线也将开通，改善万博通达性的同时，也将吸引通勤珠江新城的番禺居民在此中转，万博将成为番禺重要的交通枢纽之一，利好该区域内的零售物业。其次，市区商业的调整成果将在2021年有所显现。通过租户调整、硬件升级和场景优化，旧商场将会迎来焕然一新的内外，以及带来更多新品牌。同时，越秀和荔湾传统商圈的部分商场还将调整定位，主打社区商业，体验类业态的比重将有所上升。最后，汽车展厅的强劲需求仍将延续到2021年，值得关注的是，传统车企新能源车品牌的布点将较以往加快，并且选址的方向同样是大型商业体的主力位置。”

2020年全年共录得473万平方米的工业用地出让，同比下降28.1%。全市一级市场工业用地成交单价同比上升10.5%，至每平方米1,455.3元。其中包括五宗物流仓储用地，均位于花都。

2020年广州高标仓库供应全年录得22.7万平方米。新增项目分别位于南沙和花都。南沙保税仓得益于部分业主自用，录得较高的入驻率。而花都仓库则于下半年交付，且部分为电梯仓库，去化相对较慢，该区域年末空置率攀升至28%。位于从化区仓储设施受第四季度购物节需求驱动，年末空置率下降至3%，为历史新低。

总体来看，年内第三方物流为面积去化主力，此外市场还录得制造业在番禺的大宗仓储租赁交易。社区电商也积极在广州周边扩张，分别在佛山和清远录得多宗超过1万平方米的租赁成交。

全市空置率年末录得13%，较2019年末上升3.2个百分点。空置率较低的黄埔、白云和从化年内均录得租金上涨，带动全市租金同比上调0.8%至每月每平方米36.8元。

“展望2021年，广州物流仓储市场将迎来供应高峰，72万平方米的新增高标仓库投入市场。除了南沙这个近年来新增供应的热门区域以外，超过六成的高标新库都邻近市区，包括作为大湾区配送中心理想选址的黄埔区，以及长期以来都缺少高标仓供应的白云和番禺。这些区域优质仓储设施的供应将为市内租户带来升级租赁的机会。我们预期，尽管供应短时期内增加将推高空置水平，但考虑到这些新增供应区位的稀缺性，对现有高标仓库的影响有限。

需求方面，广州常住人口增长数量连续多年排名全国前列，城市规模和消费人口的扩张将有力支撑物流配送及仓储需求。2021年上半年制造业对仓储需求还将持续增长。社区电商的发展也将对仓储需求有一定支撑。租金方面，由于需求面保持乐观，2021年仓储物流租金有望继续上涨。”

2020年广州大宗物业投资总成交金额录得人民币160亿元，比2019年增长24%，在疫情影响下实现逆势增长。其中，得益于第四季度黑石购买富力空港物流园的成交，该季度录得的金额贡献了全年63%的份额，达到101亿元人民币。2020年广州工业物业投资成交量显著提升，金额占全市比例上升至38%，在所有物业类型中位居第一，高于传统投资物业——写字楼（23%）和零售物业（7%）的占比。另外，年内也录得两宗酒店物业成交，令酒店总成交金额的占比达到32%。

2020年下半年，随着房地产融资的逐步收紧，开发商和业主对重资产的重组意愿增强，市场可售大宗标的有所增加。但其中满足机构投资者需求的，如位于主要商务区、具有一定规模的，并带现金流的整售物业，却并不多见。另外，需求方面，工业物业仍然受到较多投资者的青睐，包括近两年的投资热点——数据中心，拥有改造机会的工业厂房，以及近期在大湾区录得多宗机构成交的物流仓储设施。除此以外，尽管零售物业市场在疫情期间受到较大的冲击，但我们发现机构投资者正利用市场调整的契机与商业运营商合作，寻找有增值潜力的购物中心逆周期投资机会。写字楼方面，投资者最为关注科技企业集聚、配套持续改善的琶洲，以及传统商务区的城市更新和旧楼改造机会。