9月9日，相关指导意见的征询文件，已经正式公布。

至此，天津共有产权房的part，拉开了大幕。

信息量很大，不过多赘述。

针对大家关心的几个问题，来划个重点。

?共有产权房是不是小产权房？

NO，不要被“共有”两个字给唬住，是正式70年产权。

说直白点，就是你和政府“合伙买房”，各出一部分钱。

既然是一起买，你付的房款当然会低一点，但产权只有一部分。

?天津哪些房子是共有产权房？

主要有两种：

第一种：无使用计划的定向安置经济适用房。

第二种：闲置的示范小城镇安置房和定向销售经济适用住房。

天津的共有产权房，更像是替代曾经的限价房。

实施了很多年的限价房，今年已被取消。

普通商品房都卖不完，限价房几乎没有市场。

?哪些人可以购买共有产权房？

本市居民和非本市居民都可以买，但条件不一样。

对居民的住房面积、家庭收入、3年内是否有房屋交易、社保缴纳等，都有限定条件。

相当于“定向投放”。

目的是解决预算有限人群的住房问题，所以你的预算和收入，必须“真的有限”。

?共有产权房的“产权”怎么分配？

买房人产权份额为70%，政府产权份额为30%。

?共有产权房的定价标准？

分新建住房和存量住房两种情况，标准不同。

新建住房销售均价=周边房价×90%×70%，相当于打63折。

存量住房销售均价=周边房价×70%。

?共有产权房可不可以交易？

5年内，不能交易。

5年后，可按照市场价格买回剩余产权，变成正式商品房进行买卖。

补缴价款=同地段、同类型住房的市场交易价格×住房建筑面积×政府产权份额。

一旦增购或转让后，不得再次购买共有产权住房。

也就是说，你只能买一次。

相比于以上问题，大家更关心的是——

天津的共有产权房，真的会执行吗？

共有产权房，是中国住房体系中的战略方向。

自上而下推动，并非天津的“个人行为”。

就像保租房一样，必须要做。

中国从2007年开始推行共有产权房制度。

北京、上海、江苏、陕西、湖北等多个省市均已落地，天津自然也不能掉队。

共有产权房，是定向解决刚需的住房问题。

用更少的钱，先买到房，降低总价门槛。

虽然只有部分产权归自己，但至少有个家。

当然，不能“既要又要”。

天津的共有产权房，以现在的经济适用房为主，位置肯定不理想。

基本在环城非核心地段，比如大寺新家园、双青新家园……

而且，房子持有5年不可交易，流动性较低。

最关键的，共有产权房占一个家庭的购房名额。

将来改善置换，也要算二套。

很多人都疑虑，共有产权房，会有人买吗？

不妨看看“他山之石”的北京。

2017年，北京就开始推行共有产权房。

最明显的特点：城区很抢手，郊区卖不完。

比如2020年，丰台区金璟阳光启动申购，作为五环内唯一的共有产权房，3.8万元/平米的房价，远低于周边5万多元的单价，引发抢房。

相反，门头沟、顺义等区的新盘，首次销售均未过半，都启动了二次申购。

共有产权房，价格肯定是低于市场价的，关键就看位置。

中国对住房模式的探索，道阻且长。

至今，还没有一个成熟且能平衡多方利益的机制。

解决住房问题，曾经有两种呼声：

要么，全面保障房化，封闭运行，按需分配。

也就是，回到1998年房改之前的模式。

要么，继续走市场化道路。

加大供应，提供足够多的房子，来实现供需平衡。

但这个“度”很难把握，夹杂政策、土地、人口等各种变数。

才有了“调控-放松-调控-放松”的不稳定节奏。

这两条路，单独走哪一条，都非长久之计。

所以，中国在解决住房问题上，要探索一条全新的道路。

保障性租赁住房要有，人才安居房要有，共有产权房要有，纯商品房也要有……

必须要走一条“复合型”道路。

保障性租赁住房

解决新市民、新青年，以及社会收入较低人群的居住需求。

租购并举，能享受落户、上学等待遇。

人才安居住房

持续吸引人才，保证城市竞争力。

比如天津生态城，企业员工可以申请人才住房，9000元/平米。

共有产权房

保障常住人口中，刚需的自住房需求。

预算有限的刚需人群，与政府“共同购房”，降低购房成本。

保障性租赁住房、人才安居住房、共有产权房，这3类住房基本会封闭运行。

价格被限制，低于市场水平，计划经济，具有保障属性。

纯商品房

满足改善和高端人群对住房的需求。

按照市场经济，自主分配，价高者得。

为什么要建立这些“很复杂”的体系？

这么多年来，房地产市场“一管就死，一放就乱”。

1998年房改至今，零零散散的不算，仅大规模的调控就经历了3轮。

每一次都如暴风骤雨，强力按压后，又大力度放松。

楼市难言稳定，这终归不行。

所以，不能再搞一刀切了，必须要给住房需求分层。

对不同的人群，针对性的提供住房。

这种设计合不合理暂且不论，但至少能保证“各取所需”。

“解决了刚需，才能放开改善。”

刚需，可以选择各种保障类住房，租也行，买也行，价格低廉。

改善，放手去做新产品、做高端，不受价格限制。

没有人会因为买不起爱马仕、开不上劳斯劳斯而向社会抱怨。

目的是让每个人都吃上馒头，但想吃肉，还得自己努力。

如果读懂了房地产未来的底层逻辑，就能明白一件事：

刚需房，越来越有保障性质了。

现在的纯刚需市场，正在迎来“隐形重锤”。

第一记重锤（短期）：共有产权房。

利用存量房，很快就能转变，投入市场。

第二记重锤（中期）：保租房。

到2025年，天津要完成40万套保租房的任务。

第三记重锤（长期）：集体土地入市。

尚未立法，但土地制度的变革，影响深远。

至此，刚需盘，看不到长期价值了。

市区没有重点学区的老破小、环城远郊的刚需盘，价值进入“萎缩通道”。