在经历“教改政策”、“价格核定”、“三价低”等政策影响后，2021年上海二手房市场将呈现前高后低的走势。

上海链家研究院监测数据显示，2021年，上海二手房累计成交额9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套。单位，同比下降7%。 下降1%，成交均价40219元/平方米，同比下降1%。

上海链家研究院首席分析师杨玉蕾认为，2021年二手房市场将呈现前高后低的走势，与2020年完全相反。随着楼市调控政策的不断出台，自2021年下半年，市场呈现企稳下行趋势。 四季度以来，交易量趋于稳定。

去年1月成交量接近4.5万套，调控政策下市场热度已消退

上海链嘉研究院报告显示，2021年一季度，市场延续前期热度，整体交易量较为火爆。 尤其是1月份，单月成交量接近4.5万套，创下历史新高。

但随着楼市调控政策不断叠加出台，市场热度逐渐消散。

据澎湃新闻不完全统计，2021年，上海将出台10余项楼市新政，促进房地产市场平稳健康发展。 其中，“核价”、“三价低”等政策针对的是二手房市场。

首先是2021年7月出台的价格核查政策。2021年7月9日起，上海将在房源核查的基础上，加大价格信息核查力度。 上海市房地产交易管理部门将根据真实市场价格对每笔房源进行审核，未通过价格核定的房源不得对外发布。

随后，上海发布了补充通知。 2021年7月19日起，对新申请房源增加挂牌价格信息核验。 挂牌价格未通过核定的，房地产经纪机构、房地产信息服务平台不得发布房屋。 信息。

也就是说，想要上市，必须要通过相关部门的审核，才可以向公众展示。 挂牌价格不是业主可以随意决定的。

中原地产市场分析师陆文曦表示，向外界展示的价格必须客观真实。 除了房子真实的物理特征外，还包括房价的“真相”。 这一招主要是希望起到引导作用，因为虚高的挂牌价会造成焦虑。

2021年8月6日，为降低杠杆率，遏制虚高挂牌价，上海各银行将参照销售合同价、交易中心核定价、银行评估价审核贷款金额—— ——“三价较低”原则作为贷款申请的房价标准。

陆文曦表示，除了此前的网上签约价和银行评估价外，新增了“涉税评估价”，并以三者中最低的价格作为贷款审批的依据。 涉税评估价格大多较市场价格低50%至30%，这直接导致贷款金额大幅减少。 没有杠杆支撑，市场交易急转直下。

中原地产监测数据显示，2021年8月，上海二手房成交量跌至1.8万套，9月跌至2021年最低点，仅1.2万套，约为正常成交量的60%等级。

不过，随着市场政策预期的企稳以及楼市本身的韧性，去年四季度以来，成交量趋稳。 2021年12月，月交易量已恢复至1.8万套，回归正常水平。

价格方面，上海链家数据显示，下半年以来上涨势头得到遏制，但目前尚无持续下跌趋势，成交均价基本稳定在4万元/平方米以下。 从全年来看，套均均价、平均总价同比均下降1%。

奉贤、崇明、嘉定成交量同比增速最高

分地区来看，上海链家数据显示，2021年同比增速最高的地区为奉贤、崇明、嘉定。 此外，松江、金山、虹口也出现正增长，其余地区出现负增长。 区域为黄浦区、徐汇区、闵行区。

从成交均价来看，同比增幅最高的地区为黄浦、徐汇、长宁。 均价同比下降的地区有4个，分别是金山、浦东、奉贤、嘉定。

从2021年累计成交量来看，板块销售TOP5分别是南桥新城、惠南、周康、嘉定主城和金山新城。

另外，数据显示，2021年交易房源中各面积细分占比与2020年基本持平，占比最高的是50-90平米，占比51%，90平米或多占31%。 50平方米以下的占18%。

从总价段来看，交易房源总价主要集中在300万元以下，其中200万元以下占比提升2个百分点，400万元以上占比提升2个百分点。下降至22%。 可能的原因是，2020年，城市地区改善型、高端楼盘交易活跃，而2021年，交易以刚需和外环楼盘为主，总价会下降。

学区房房价下跌，投资者逐渐离场

2021年的上海房地产市场，学区房也是年初市场最受瞩目的部分。

上海中原地产发布的典型案例称，位于上海浦东梅园的一套30平米学区房的单价几乎与汤臣一品一样高。

陆文曦提到，针对市场乱象，今年录取标准再次发生变化。 许多学校还要求各种要求，例如在出生证明上出现就读孩子的姓名。 随着不确定性增加、入学要求越来越高，加上楼市调控，学区房市场温度在4月份后明显下降。

此外，2021年3月16日，上海市教委公布的《上海市普通高中招生改革实施办法》中也提到，本市主要重点高中一半以上招生名额分配给所有初中生。市内各区的高中。 这也意味着，顶尖公立初中和普通“彩中”站在同一起跑线上——名额分配面前。 也就是说，在普通的“菜”中，只要成绩名列前茅，就有机会考上好高中。 很多想要扎堆买学区房的家长心态也发生了变化。

可以看到，在市场降温的同时，热门学区的房价也从高位回落。

澎湃新闻在诸葛找房平台上看到，以梅园五小区一套约57平方米的房屋为例。 该房子2021年4月17日挂牌时报价为1000万元，目前报价为627万元，挂牌价下跌近400万元。 降价并非孤例。 梅园三小区一套约50平米的房子于2021年5月6日以800万元挂牌，目前链家地产售价为648万元，已降价150万余元元。 。