签定盲点条文须要

1．看与否有货品房预购许可

获得货品房预购许可要合乎以下前提：

（1）合作开发民营企业具备经济实体注册登记和房地产合作开发民营企业审图；

（3）所持建设工程项目总体规划许可和建设工程项目动工许可；

（4）已透过竣工验收；

（6）物管计划已全面落实。

2．看合约中的农地物理性质

那时许多房地产合作开发工程项目的工业用地尽管是卖地工业用地，但虽然农地物理性质为综合性工业用地或是住宅两工业用地，引致农地采用年数并非70年，即使很多多于40年。

3．看清楚房屋用途

4．物业也不能忽视

尽管成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是许多小区因为居住率不足或是业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，引致业主和物业之间纠纷较多。

合约签定时，合作开发商承诺给业主赠送车库或是储藏室、阁楼的，这些约定很大要写入合约，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

6．面积的约定

这是目前引发纠纷最多的条文，大家都认为签定合约后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。

这一做法规避了3%的法定前提。大家很大要看清楚这点，可以在合约签定时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

7．贷款难题的约定

可以先行查询个人信用或是在合约中明确约定“因无法贷款可以解除合约”。

8．逾期或是赔偿的难题

9．交房的难题

单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不很大方便，因此需约定清楚。

合作开发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，绕开产权难题。

11．对各类设施的约定

12．双方协商解决的内容要多研究

凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对合作开发商不利的，很大要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对合作开发商来说也没有明确的约束。

14．哪些房地产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，以下房地产，不得转让：

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或是以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回农地采用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（7）法律条文、行政法规规定禁止转让的其他情形。

15．仅有房产证，没有办理不动产登记，能获得房屋所有权吗？

16．买来的住房面积缩水怎么办？

17．合作开发商逾期交房怎么办？

19．签定货品房预购合约，应具备哪些前提？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定,货品房预购，应当合乎以下前提：

（1）已交付全部农地采用权卖地金，获得农地采用权证书；

（3）按提供预购的货品房计算，投入合作开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

货品房预购人应当按照国家有关规定将预购合约报县级以上人民政府房产管理部门和农地管理部门登记备案。货品房预购所得款项，要用于有关的工程建设。

21．房屋买卖双方签定预购合约后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合约无效吗？

24．房屋交付采用后，房产证迟迟办不下来，合作开发商与否承担违约责任？

25．房屋买卖时，该房屋所占范围的农地采用权与否随之转移？

26．房屋买卖双方已办完过户手续，双方还能解除合约吗？

由此可见，只要当事人双方协商一致，或是合约约定的解除合约的前提成就，是可以解除合约的，即使房屋已经过户。

27．房屋保险合约签定后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合约无效，能否成立？

29．租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗？

补充：

30．什么是房屋承租人的优先购买权？

房屋承租人优先购买要合乎以下前提：

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

补充：

资料：最高人民法院司法案例研究院、上海市房地产经纪行业协会、房可圆

编辑：杨军慧

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