淘屋创作者文 | 张敏

相片作者 | 资料库中文网站

禽流感的来临，让二月份的小Pontacq并没接踵而至。

房地产交易中心一片片平淡下，虽说危机四伏。

从国际性自然环境看：

从北京消费市场看：

另一方面，才刚往后的2019年，成交比2017-2018年有急剧提高。

禽流感的来临，或者说挪动了中止键。

在二二月份疏离的消费消费市场需求，要到禽流感预警中止，Sonbhadra竭尽全力沿袭。

前段时间一周，淘屋收到的有关分期付款房产的进行咨询消费市场需求，显著多了出来。

分期付款，和间接买进是全然相同的操作过程！

与此同时卖房和买房，毫无疑问十分挑战心思。

温总说过，信心比黄金更重要！

很多朋友多会问：

现在换房，是好时机吗？

如何才能卖个好价钱？

分期付款操作过程有哪些风险点需要把控？

01

【现在换房，是好时机吗？】

一般而言，一轮完整的房产周期包括以下几个部分：

复苏期（价稳量升）——》上涨期（量价齐升）——》见顶期（价平量跌）——》下跌期（量价齐跌）——》见底期（价稳量低）

在整个房产周期里，真正适合分期付款的时间，其实是十分少的：

在上涨期，房价价格变化大，先卖掉一套300万的房子，最后买来的一套500万的房子。

一来一回，不仅亏了税，改善的目的也没达到。

在下跌期，消费市场观望情绪浓厚，自己的房子很难卖掉，或者忍受跌价，强行出售。

比如2016年底卖出，2020年初买进。

但这种是上帝视角，有这水平间接买股票追涨杀跌了。

在复苏期，

自己想买的房子，价格还没显著的变化。

但是，这个窗口十分短暂。

天下武功，唯快不破！

02

【先卖再买，还是先买再卖？？】

答案是：没标准答案。

卖房：从挂牌，安排人带看，是卖房的开端。

卖房的操作过程，是你不断了解自己房子真实价格的操作过程。挂牌半个月后，你自然知道房子好不好卖，就知道自己是否有先买后卖的底气了。

看房的操作过程，不仅是不断明晰自己消费市场需求的操作过程，也是感受消费市场热度的时候。

最后，如果你之前没任何卖房经验，那么先卖后买是相对稳妥的选择，但也存在要买的房子大涨的可能性。

03

【如何卖个好价钱？】

l 制定合理的挂牌价和心理预期 l 

简单来说，就是分析自己房子的优劣势，看看竞品价格如何？

最直观的，是同小区内挂牌房源比价。

对于卖家来说，优先要了解的是本小区同户型的带看量。

对于中介来说，也会优先推荐最有可能被卖掉的，即性价比最高的房源。

定价并不是越高越好，而是要在可控的时间内把房子卖掉。

在分期付款操作过程上，能够以合理的价格快速卖掉，就是胜利。

l 时间也是钱 l  

在选择买家的操作过程中，需要平衡价格与时间的因素。

首先，时间具有利息价值：假设一套300万净值的房子，早一个月卖出，按照无风险收益率年化4%来计算，早卖掉一个月约等于多卖1万。

更重要的是，房子的价格也在变动！

万一房子开始涨，那么同样的房子，需要花更多的钱来买。

l 多挂中介，提高曝光度，为看房提供便利 l  

增加带看！增加带看！增加带看！

尽量多挂中介，能够决定你房子多快卖出的除了价格，就是曝光率。

对于中介提出的独家委托协议，看似给予买房的条件很优厚，其实很不划算。

规定的时间卖不掉，只赔个几千元，相比于卖房者是得不偿失的。

如果是自住的房子，周末尽量留足时间，方便带看。

l 好的屋况，让人眼前一亮 l 

虽然理论上，作为买家，不希望为装修溢价买单。

对于买家来说，看了一天房下来，留下深刻印象的，除了最便宜的，一定是最干净整洁的。

04

【分期付款操作过程有哪些风险点需要把控？】

完成整个分期付款流程，短则半年，长则一年甚至更久！

对于分期付款业主来说，之前已经有一次购房经验，对于购房时间节点已经有一定的了解。

l 作为卖家时，充分预计解抵押需要的时间 l 

在签订定金合同之前，一定要确定好解抵押需要的时间，以避免后期不必要的违约风险。

l 作为买家时，留足充分的网签和首付的时间 l 

这个时候，由于时间节点基本可控，全然可以把需要买的房子先定下来了。

在这种情况下，一定要注意的是：留足充分的网签和首付的时间。

另另一方面，卖房的贷款部分到账时间，是银行方面决定的。

而遇到年底银行放款额度紧张的时候，有时需要一个月以上的放款时间。

目前看来，禽流感已经基本得到控制。

目前看来，亚洲地区降准通道已经被打开。

被挪动中止键的房产消费市场，很快会迎来复苏。

如果你对分期付款的话题还有疑问，欢迎来淘屋聊聊。

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