购房前：

一、购房资本金：互金/网银要基本上付清，手里的钱款

1、按揭：第二套房通常是总价30%（特别注意要留出房产税/修理公募基金/修理公募基金等服务费）

平衡线房是房贷占工资总收入20%~30%.

红线是房贷占工资总收入超40%

①组织工作相较平衡，已婚没小孩，提议房贷占月总收入的40%

②组织工作相较平衡，已婚有小孩，提议房贷占月总收入的20%~30%

二、 购房市场需求

1、自住：刚需族比如说成婚、换房、组织工作须要等明晰最终目标，千万别被中介机构/产品销售带偏。

3、依照购房资本金谈妥适宜他们的房子总价和总价覆盖范围。

三、购房资格证书

1、限牌地区：优先选择选限牌区，矫枉过正！

2、非限牌地区：刚需族能另谋出路。

各卫星城都有适当的购房前提，以东莞为例：

②非我市户口，所持优粤东莞A卡、B卡、C卡和T卡的群体，能在限牌地区内限牌三套房；

④非我市户口，专科及大学专科的专业人才，限牌地区买回第二套时不受社会保险或所得税的管制。

四、选择地段

1、市中心：资本金充足优先选择考虑

2、近郊区：按揭充足能考虑

五、房屋类型：首选70年住宅，避开公寓和小产权房！

1、新房

①期房：存在烂尾风险、价格优惠、交房时间长、交付和宣传可能不一致。

③精装修：优点：省事省力省心、不必长期受左邻右舍装修污染影响、即买即住、即租即收益。

缺点：装修质量问题，存在安全隐患，千篇一律缺乏个性。

④毛坯：优点：可按他们喜好来装修、有装修队资源的话成本可控

⑤项目类型：花园洋房（8F↓）＞小高层（18F↓）＞高层（33F↓）＞超高层（40F↑）

2、二手房：覆盖范围非常广，过程麻烦。先不展开说！

①原业主身份背景很复杂。

②房子存在租赁、被占有的情况。

③房产属性不清不楚

六、配套

1、学校（罗列周边公立/私立幼儿园、中小学）

①离学校近不一定是学区房，要弄清楚小区的学区划分！

③实地考察学校，了解入学前提。

④有适龄儿童的一定要另谋出路学校问题，以免以后接送麻烦。

①地铁：慎重对待规划中的，有可能改变或取消！留意建设中的。特别注意实际距离。

②公交：优先选择选择线路多的。

③高速：有出入口方便出行，特别注意越靠近灰尘和噪音越大！

3、商超：商场超市菜市场必不可少

4、医疗：紧缺资源！医院、诊所越近越好，特别是有老人小孩的家庭！

5、环境：了解楼盘附近街道、工厂、公园、江河等等

1、购房平台：各大买卖房平台app

2、热门直播app：各大热门app

3、网络社区：微博、知乎等平台

4、中介机构、亲朋好友、小区保安保洁等等

八、中介机构（要省钱，找靠谱中介机构至关重要！欢迎咨询我）

1、额外有佣金/介绍费/茶水费：

①大中介机构公司，中介机构不违背公司规则的话不返佣，个别中介机构会私下返一点

②小中介机构灵活，通常都会返一点，不排除个别会忽悠客户！

3、个别不靠谱的为了成交夸大楼盘优点甚至逼单。

4、交易过程中遇到问题中介机构能帮忙处理。

二手房找中介机构：

找正规大中介机构公司相较靠谱，流程规范，资本金安全。

一、踩盘

1、了解对比开发商品牌：通常越大风险越小越稳妥

2、开发商五证缺一不可：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房产品销售(预售)许可证》

4、样板间重点留意：①样板间与实际住房建造比例是否1:1，样板间主要看空间而非装修！

③上下水管道及电线如何安置（水、电、煤气管线安装位置占用空间要心中有数）

④特别注意区分自然光线与华丽灯光，样板间经常巧妙利用照明错觉，千万别被蒙蔽！

6、交付标准：①公共部分交房标准：电梯品牌、公共过道宽度、墙面、地板等

7、楼层：首选黄金楼层：通常是楼层总数的1/3到2/3处

②8-12层并非扬灰层！央视已辟谣放心选！

③特别注意槽钢层、腰线层！

④老人小孩多考虑低楼层，年轻人考虑中高层，参考价格或他们喜好选！

8、户型：首选市场爆款户型

②户型方正：进深指住宅的长度，开间指住宅宽度，比例在1：1.5为佳！采光和空间都恰当！

③采光、通风、噪音：别光看样板间，早中晚都去一趟心仪单元感受下，多去才知真实情况

1)建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积；

2)公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；

3)公摊系数＝建筑总公摊面积／总套内建筑面积；

4)套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积。

9、不利因素：楼盘通常有公示，但大部分人都忽略了，一定要仔细看！

二、购房时机：多对比楼盘，找准时机下手能省一大笔钱！

1、刚需的话房价合适凑够按揭选好房子就能入手

3、房价下跌或者横盘一段时间，政府出台救市政策后（政策出台前后一个月内慎买）

4、节假日/年中/年末/月末通常都有促销活动（金九银十、五一*十一黄金周）

5、央行降准贷款难度减小或贷款利息低的时期

三、购房方式：

1、全款：资本金充足的情况下，预期总收入增长快于通胀；或者有高于房贷利息的再投资机会，能考虑贷款。否则提议全款。

①商业贷款：优点是手续简单放款快，缺点是利率高

2、查询征信报告，明晰是否有购房资格证书，预备银行流水（依照实际情况核实清楚！）

3、警惕楼盘营销：限时优惠、按揭贷、捂盘、请托造势、涨价警告、看中的已售等

5、签订认购书并缴纳定金：确定购房人名字。（交定金后不能退，一定要慎重！）

6、签约（网签）：签订《商品房购房合同》并交按揭。检查好以下几点再签

②明晰贷款放款问题责任

③明晰交房标准/公摊面积/退房责任

④一旦签署并网签，就很难反悔或者换房了，慎重对待购房合同，有前提能请律师查看。

8、贷款按揭：依照楼盘提供的按揭部或者自行选择银行

①还款方式：等额本金、等额本息。咨询楼盘或者银行的专业人员即可

②总收入证明：如实开具或者由按揭部提示

④选择银行：不同银行的上浮利率不一样，而且活动也不一样，一定要多了解几家再定

主要是负债高或黑白名单、网络贷款多且乱等等如下现象

1）连三累六的逾期记录

2）近半年的频繁卡贷审批查询

3）卡债额度高，张张空卡未付清

4）有笔大额欠款未付清

6）主贷人的配偶征信记录有以上这些情况的

7）有失信被法院执行记录/呆账记录/网银冻结

解决办法：

1）让开发商协助并多尝试几家银行，与银行协商利率或按揭比例

3）担保贷款：找信用良好的父母或者亲戚作为担保人

4）负债过高：须要付清部分贷款取得结清证明

5）全额买房！

10、缴纳房产税：拿到发票后按发票的金额部分缴纳房产税。缴纳后特别注意开具完税证明！

购房后（新房）：

一、收房/交房/入伙/入住通知书：通常是收到通知书的次月开始收取物业费（特别注意要慎重签收通知书！）不少开发商辩解签收通知书即为默认收房！

二、验房：提议聘请专业的验房师

3、现场验出的问题能要求开发商限期整改，严重的能要求赔偿或者甚至退房。

文末感悟：

房产人：顺山地产豆豆

2022年5月12日