摘要：随着城市化进程的加速和人口流动的不断增加，小产权房已经成为各大城市中的一种普遍存在，让不少购房者关注的问题是，小产权房能否转让给外来人口？本文将从四个方面进行阐述。

一、小产权房的定义

1、小产权房是指乡镇（区）政府在农村集体土地上，根据农村土地利用政策为较低收入的农村居民建设的住房，不具备商品房性质。其性质并不是商品房，因为其产权证上标注着“非商品住宅”，建设企业和个人都不具备销售权，亦不属于产权市场的范畴。

2、小产权房按常规渠道并不能办理转让或者抵押等手续，一般在政府部门的帮助下以非法的方式进行交易。因此，小产权房的非法交易问题就是困扰相关政府部门和购房者的现实难题之一。

二、小产权房能否转让给外来人口

1、法律上的规定

小产权房的主要产权受益人是该乡村的村民，如其想转让产权，则要办理乡村申请书、验房、易址等一系列手续。而购买方必须符合村子顶层设计的人口构成标准，这也是保障村庄合理规划的方式之一。外来人口如果想购买小产权房，则需要乡村干部进行审批，而审批的前提条件则是购买外来人口已经在当地拥有两年及以上的社保证明，可见小产权房难以转让给外来人口，甚至很难单独出售。

2、小产权房的实际操作情况

有不少乡镇政府在小产权房问题上有所灵活，利用政策中的“允许退耕还林，建房上房地产产权证”的漏洞，为小产权的业主和购房者提供了转让的可能性。有的政府也采用通过发放积分或者标准化选房的方式，解决外来人口买房的问题。但这样的操作方式并不得到相关法律对其认可，政府主管部门不得不根据实际情况进行判定，而不是以制定政策调整的方式来规范小产权房交易问题。

三、小产权房转让的风险

1、转让的不确定性

小产权房不能办理产权证，因此无法进行正常的买卖交易。转让只是靠双方口头协议，缺乏法律保障，如果发生纠纷，只能依靠地方政府协助。同时，由于小产权房的归属不明确，传统的土地、房产产权法律框架就无法对其进行全面的守法规范。

2、财产损失的风险

小产权房的转让是不受支持的资产流通方式，如果遭遇钓鱼欺诈、非法占地、造成基础设施的恶劣情况等，消费者不仅面临财产损失的风险，还将面临工作和生活的深刻危机，同时也破坏了当地的社会稳定。

3、降低信用度的风险

如果贸易较多，往往会使其与主要产权方面对立，不规范的小产权房交易会影响到评定获得优良公民或者“五好家庭”的信用度。

四、小产权房买卖交易的前景

1、完善市场平台，达到信息对称

在不断加强城市建设方面，小产权房将继续存在。小产权房的出售，对于促进政府供应和市场性质，同时也将使买受人受益。建立网络交易平台特别是由地方政府管理和公认的小产权房平台，将更好地满足购房者信息的需求，促进小产权房市场和整体规范流动。

2、小产权房市场的逐渐转化

最终小产权房能否成为合法的商品房，要看政策的制定和实施，需要加强对小产权房市场的规制，促进市场化形态。随着城乡间的收入差距缩小、农村人口转移和产权转移制度的逐渐改进以及法治建设的加强，小产权房市场将逐步向更有序的方向发展。

五、总结

小产权房是当前中国城镇化进程中的重要问题。文章从小产权房定义、法律规定、转让风险和市场前景四个方面对其转让给外来人口的可能性进行了详细的阐述，同时也针对其现实问题，提出了完善市场平台和小产权房市场的逐渐转化等方案。发展小产权房市场，必须遵循国家的法律法规，加强政府和实体经济相结合，实现小产权房市场和整体市场的稳步发展。