发展历程

深圳城市更新改造的五个阶段大致可分为：起步、搜索、发展、快速推进，稳步推动。

一、起步阶段1980-1990年

以1980年经济特区成立为起始节点，深圳拉开了城市建设的大幕，一个南海之滨的小城镇，要跃变成为一个规划蓝图上的“大城市”，最早启动的更新活动便是原罗湖旧城区的改造，这也是深圳更新改造迈出的第一步，早期称谓为旧城改造、旧村改造、城中村改造、旧工业区改造，自2009年后统一称为城市更新。

二、搜索阶段1990-2003年

随着深圳特区的快速建设与发展，大量的土地资源被消耗，带来的是原农村的集体土地被逐步征用作为城市发展用途，原居民居住点在城市快速建设过程中被孤立成一个个“旧村”。与此同时，农民的居住水平和收入迅速提高，私人建房出现了高潮，旧村问题开始凸显。

为快速，有效地解决“旧村”问题，深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，负责全面统筹全市的“旧村”改造工作，由此拉开了深圳更新第二阶段--“搜索”阶段的序幕。

该阶段的改造对象聚焦于“旧村”，方式以拆除重建为主。在1991年这一年时间里，由时任主管李传芳副市长主持召开了旧村改造领导小组三次会议，对旧村改造机构，旧村改造的市与区职责分工范围、旧村改造的原则和方法、旧村改造的进度等系列问题进行重点商议，同时制定两批次的旧村改造计划。

由于主管机构初设，政策制定尚处于搜索阶段，旧村改造工作推动乏力，实际动工的旧村项目数量有限，泥岗村，赤尾村，上步旧村，渔民村，蔡屋围算是其中较为成功的案例。至2000年初期，剩余的旧村改造计划因各种原因推动不下去，成为下一阶段的历史遗留项目。

三、发展阶段2004-2009年

2004年10月28日深圳市委、市政府召开“全市城中村改造暨法建筑清查工作动员大会”，11月5日市城中村改造工作办公室正式成立，从此拉开了在全市范围内全面推进城中村改造的帷幕，在此称为深圳城市更新的“发展”阶段。

该阶段改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业企业三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。

城中村综合整治是该阶段主要的改造活动，推动速度较快。从2005年开始，政府每年投入数亿元资金负责推进城中村综合整治，整治的目标是以消除重大安全隐患、完善市政基础配套设施为重点。

城中村全面改造（拆除重建）项目推进速度较为缓慢。相比上一阶段，该阶段的城中村改造取得了一定的成绩，其中渔农村，水库新村，岗厦村等城中村改造取得突破性进展，基本达到预期的效果。

该阶段城中村拆除重建推进缓慢的主要原因包括：特区内改造项目普遍存在改造用地问题，规划目标与改造政策仍存在较大矛盾；拆除等主要问题难于从根本上解决，拆迁中“钉子户”漫天要价的现象出现，配套政策尚不完善，改造专项规划与法定图则之间的法律地位关系尚未明确等。

四、快速推进阶段2009至2018年

以2009年8月25日广东省颁布的《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009}78号）为标志，深圳吹响了全面推进城市更新（“三旧”改造）的号角。进入了快速推进的阶段，该阶段最重要的特征，便是形成了以《办法》及《实施细则》为核心的系统政策体系。

根据广东省78号文精神，“三旧”指旧城镇，旧厂房，旧村庄。

《深圳市城市更新办法》（深府（2012）1号，以下简称《办法》于2009年12月1日正式施行，为深圳城市更新活动的开展奠定了重要的法律基础。《办法》作为国内首部关于城市更新的政府规章，提出了城市更新的概念，适用的更新对象实现全覆盖，包括旧村，旧城，旧工业区等多种类型。

《深圳市城市更新办法实施细则》（深府{2012}1号），以下简称《实施细则》作为《办法》的配套性规定，重在对《办法》的规定进行细化和补充，主要呈现出五大亮点：（1）保障公共利益，实现多方共赢；（2）缩短审批时限，加强进度监管；（3）强化公众参与，实现规范操作；（4）坚持市场运行，强化政府引导；（5）明确部门分工，实现管理。

该阶段的城市更新活动得到了快速、全面推进，城市更新已成为深圳挖掘用地潜力，拓展发展空间的主要方式。

五、稳步推动阶段

市规划和自然资源局于2019年6月6日颁布《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》。

深圳市人大常委会于2020年12月30日颁布《深圳经济特区城市更新条例》，于2021年3月1日正式施行。

该条例公布彻底解决了钉子户的存在，为后续城市更新拉开了新一番序幕。

回迁房内幕解析

问：什么是回迁房？

回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。

回迁房，全称“回迁安置房”，是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。

本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果。

问：为什么会有回迁市场存在？

拆迁主体控制成本的需求与农民想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。

实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

而拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。

问：买回迁房买的是什么？

本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。

而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。

一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

问：买回迁房的手续、

主要流程是什么？

首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。

再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。

一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。

回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。

问：是否限购、是否限售、

能否贷款？

不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；

不限售，拿到红本就可以二手房交易，首次无需等三年；

不能贷款，回迁指标因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。

问：到时如何选房，客户购

买的回迁面积与开盘户型

面积不一样怎么办？

旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。

选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。

问：回迁房的建筑质量如何？

回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。

问：客户买了回迁房后，

办理房产证时有没有额外

的费用？开发商会不会另外再收钱？

客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。

只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

问：回迁房与同期商品房

的相同点？

回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。

回迁房本质上就是新建成的商品房。

在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

问：回迁房的核心优势是什么？

优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；

不限购(解决购房名额问题)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

问：怎么证明购买的原业主

的物业具备回迁补偿资格？

关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

问：怎样保障交易安全可靠、

没有纠纷？

客户购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。

而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。客户未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以客户的名字办理不动产登记。

如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被拆迁人身份，凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。

况且客户向原业主购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与客户签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁也没有依据。

问：回迁房投资回报率

大概是多少？

回迁房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化20%以上收益率。

问：回迁房以后能不能像

正常二手房一样卖出？

当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。

问：回迁房的不动产登记

价格是我的买入价格吗？

还是市场商品房价？

目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两张情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；具体何种方式，由开发商定夺。

但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。

二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。

如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？

按照深圳现行的二手交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。

目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。

问：万一有钉子户怎么办？

旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。

目前深圳还没有任何一个城市更新项目是因为个别“钉子户”导致项目流产的情况。

问：已经交房的回迁房

项目有哪些？

著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、平湖佳兆业城市广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等；

问：买一套回迁房能赚多少钱？

举例18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年12月份已经达到9.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房（仅供参考），2026年7月份又会是多少呢？

目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在13-17万/平之间。如果是科技园片区，大概15~20万，如果是白石洲的西边老房子比较便宜，大概9~11万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵大概16~22万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该在超越大冲的片区，目前大冲均价17万/平米，就算大冲往后6年不涨价，6年后绿景第一期简称至少也要18万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。

问：买回迁房如何判断

好坏？要注意什么？

购买回迁房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择项目阶段即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。

同时判断拆迁主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体，进行旧改的前期工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速推进项目拆迁。

判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚心的卖家签约，然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。

对项目的进度、规划要有一定的基本了解。避免踩坑。

做好自己的资金筹划。因旧改项目商品房建成周期普通相对一般商品房要长，因此一旦决定投资，该部分资金需要沉淀一段时间，耐心等待回迁物业建成交付，取得投资回报。在交楼办出房产证前，变现比较困难，所有需要做好资金筹划。

因回迁房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。

END

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