现住父母名下的香蜜湖建业小区楼梯三房，900万左右，我们有两个小孩，大的二年级，小的幼儿园，打算用这套房产学位上学。

父母名下还有两套房产：一套大亚湾，全款红本，市值120万左右；一套广州增城新塘竹子园，剩少量贷款，160万左右。

我们名下无房无贷，手上有200万，疫情影响收入不稳定。在天安云谷工作，之前看龙华坂田较多，新盘壹城中心八区，大族云峰四方房，二手佳华领汇，信义嘉御山，上品，悦峰。现在有看关沙井海岸城，西荟城，鸿荣源禧园，金融街，公园九里。

投资为主，未来有改善需求，不知如何选择好，请老师指导！

答：你好，感谢赞赏！只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才会供不应求，才有二手房市场。深汕合作区，大亚湾，人口数量流入人口都太少。

这类房产大多属于炒热度出货，但是出租和出售都比较困难，建议出手大亚湾的房产，换到深圳或者广州。

坂田天安云谷工作，建议多关注龙华和坂田。坂田涨因为坂银通道，以及红山外溢、学校，会有轮动行情，19年宝中南山涨，今年龙华福田涨。嘉御山产品和位置都很不错，有10号线开通的利好会有一波，可以考虑。

问：你好，我买的笔架山公馆因违建整体价格止涨，16年的新盘，价格才7万左右，打算出售能到手360万左右，打算购买明德学位的香蜜湖豪庭，900左右。

因为有贷款记录，做不了3成，打算用老公房子做二次金融贷出250万，jlh做5成。现在那里69平朝北960左右价格54平朝南980,打算用贷款还贷。

家庭收入仅能支付现在的自住房子?孩子开销。想着银行还贷一年33万左右，租出去10万，每年只要能涨回20万就能持平，两个孩子都能解决中小学教育问题。不知这样操作合理吗？

答：你好，二抵要注意利率多少。一般建议直接去银行申请加按揭融资。

以下几种方案可以操作成首付3成：

1.找渠道5改32.全款抵押豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线。留足3年月供就没有太大问题。

问：老师您好，房产及家庭情况：15年6月入手的布吉桂芳园一套三房，欠款150万；2011年入手新洲一套两房无欠款。

家庭年收入100万，现手上现金300多万，老大20明年上小学，想置换一套三房兼自住和学位的1000万以内的房产（如福田外国语），请指导。

方案1.景田“七街公馆”公寓，优点-投入少，不用房票；缺点-公寓政策不确定，交易费用高，不能兼顾住家。

2.景秀年华家园，98平挂牌1100万。优点-学位有保障，解决自住问题；缺点-需要出手布吉的房子，周期较长，房子靠近北环，有点吵。请老师指导一下，还有更好的选择吗？另外，如何快速出手布吉的房子，可适当便宜，只要回款快，谢谢。

答：你好，感谢付费咨询！

桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是布吉真的有很大潜力，大部分都被低估吗？事实是扩大到全深圳，压根就跑不赢大盘了，所以布吉不看好，长期跑输。

卖掉桂芳园，差房子换好房子，任何时候都可以，短线很难把握，但中长期一定是正确的。公寓向来跑输大盘，加上学位的不确定，所以并不属于优质资产。

这2个楼盘对比，优先景秀年华家园。如果你是为了上学，只考虑福田外国语，其他选择也差别不大，应该能够持平大市，香格丽苑也可以关注。

快速卖房的几个基本共通原则：

1.挂盘可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。

2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。

3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意，大头红包再成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。

4.尽量集中一个时间约看。看房时候尽量你在，观察看房人。

以上4点为快速卖房的建议，希望早点卖出置换优质房产。