一、小产权房的定义

我们常见的小产权房主要有两类：一是经过国家相关政府部门土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，这两种小产权房在本质上是有区别的。

1、城中村改造房

城中村改造房是小产权房的一种。我国的土地所有制分“国有土地所有制”和“集体土地所有制”，商品房土地性质为国有，城中村改造房由于其土地性质为集体所有，没有缴纳土地出让金，房屋的产权是不完全的，所以被叫做“小产权”，虽然是受到法律保护的合法建筑，但不能作为商品房自由买卖，只能在村集体成员内部转让、置换。

2、非法建造房屋

之所以这么叫它，是因为这种房子通常是开发商私下与土地使用者或持有者达成协议，违法占用集体用地或者耕地建造的房子，虽然也叫“小产权房”，但其本质上却属于违法建筑，是没有任何产权的。

除了常见的这两类，还有村民自建房、不按规划功能开发或使用的房屋和被限制销售的房屋等好几种类型。

二、购买小产权房的风险

1、无法办理房产证、产权证

其实，小产权房是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房大严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

我们都知道，小产权房是没有房产证的，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、配套不完善

通常，小产权的房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

4、小产权房交易难

想要向非集体成员的第三人出售小产权房，由于小产权房没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

5、拆迁补偿难

购买小产权房的购房者不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。

6、质量没保障

开发商在建设小产权房屋时，为赚钱可能会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失。

7、子女继承很麻烦

小产权房在子女继承时，也会比较麻烦。就算最后你侥幸完成了子女继承，也需要付出巨大的代价，还不如老老实实买正经的商品房。