佛堂镇坑口村有机更新改造鸟瞰图

40年的砥砺奋进，40年的风正帆扬。2015年3月，义乌被列为全国农村土地制度改革试点地区，承担宅基地改革任务；2016年9月，国土资源部又部署义乌统筹开展农村集体经营性建设用地入市和土地征收制度两项改革。如今，通过大胆探索，在坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损”四条底线的前提下，义乌以勇扛改革大旗的精神，积极推进改革，系统地破解了城乡融合发展中的“人、地、钱”问题，在保障农民基本权利、增加农民财产性收益的基础上，为国家修法提供了义乌样本。

为农民，盘活近千亿沉睡资产

“农村宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’制度，既保障农民的基本居住权利，又最大限度地促进了宅基地价值的增值，增加了农民的财产性收入。”义乌市国土资源局有关负责人说。早在2016年，义乌就印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》，明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件地转让。

义乌市国土资源局相关负责人认为，这项改革始终坚持维护农村宅基地集体所有权，固化了村民的宅基地资格权，完善了村民的宅基地使用权。通过改革，义乌从宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出、民主管理等七方面建立了制度体系，取得多项全国第一。

2015年7月，义乌市不动产登记中心颁发浙江第一本农村宅基地不动产权证书；同年12月，义乌农商银行发放全国首笔农村宅基地抵押贷款。2017年6月，义乌公布全国首个农村宅基地基准地价体系。目前，全市已有22家银行开通抵押登记网上申请业务，网点覆盖率为85%。27家金融机构累计发放农民住房抵押贷款13827笔，放贷金额61.41亿元。

“实际操作中，我们明确宅基地交易只能在有义乌农村户籍的人员之间进行，保证集体所有权不变。每户只能购买一处不超过最高户型标准的农村宅基地，避免了炒作可能。”义乌市国土资源局有关负责人表示，通过农村宅基地制度改革引领，有效实现了农村资产的盘活和村集体经济的壮大。2017年，义乌全市732个村的集体经济年收入全部在10万元以上，农民人均收入从改革前的2.6万元增加到3.32万元；新增各类经济主体20余万户。全市共有宅基地20余万宗，按平均每宗贷款50万元推算，改革后理论上可盘活资产1000亿元，撬动了农民沉睡的巨额资产，为农村发展提供了新动能。

为集体，增加收益又造血

今年1月23日，义乌市新年第一单宅基地选位竞标在佛堂镇行政服务中心举行，佛堂镇下叶村14户取得宅基地资格权的农户，在这里举牌竞标下叶村首批农村更新改造建房位置。

有偿选位当天，下叶村住房困难户鲍兰芳如愿以偿得到了3间120平方米宅基地。她说，原来她家的老房子仅60余平方米，房子破损严重无法住人，更新改造的新政策，终于圆了她的“新房梦”。而通过有偿选位，下叶村村集体获得了30余万元的收入。下叶村党支部书记叶文伟说，以前，农村安排宅基地都是以抓阄的方式或者村干部直接安排，村里没有什么收入。义乌开展农村土地制度改革试点工作以后，下叶村抓住机会实施农村更新改造，除了解决村里住房困难户和C、D级危房户的建房难题，还让村里增加了收入。

据统计，试点以来，义乌市累计收取有偿选位费43.4亿元，全市历年累计收取有偿选位费约123亿元，其中大部分用于村基础设施配套建设。

长期以来，义乌农村普遍存在诸如少批多建、未批新建、规划不符等各类宅基地历史遗留问题。如何合理合规处理好这些问题，同时又不与群众发生冲突，一时成为考验管理者水平的一道难题。在改革试点中，根据《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》规定，对于轻微违法的情况，违法户在向村集体缴纳20年一次性有偿使用费后，就可以办理不动产权证。原本部分违建的房子从此有了合法的“身份证”，还能在一定范围内进行交易。

据统计，通过宅基地所有权的收益体现、资格权的有偿调剂，宅基地使用权的有偿选位和有偿退出，解决了村集体经济不足的问题，村级组织共获利66.98亿元，帮助76个村摘除经济薄弱的帽子。与此同时，为了解决村集体经济不能依靠自身“造血”的窘境，义乌还创新政策，对土地征收后剩余土地人均不足0.2亩的村子，按村子规模划拨2亩左右的村留商服用地，用来壮大村集体经济，发展第三产业。而在山清水秀的佛堂镇坑口村，老百姓甚至在更新改造时自愿每人拿出3平方米供村集体发展产业。村党支部书记徐登林说，以产业用房招商，除了可以给村集体经济造血，村民们还迫切希望通过项目带动，把手里的房子利用起来。

为政府，节约用地促发展

在保障户有所居的前提下，义乌积极探索建立宅基地有偿退出的不同方式，并确保农民宅基地权益不受损。

退出宅基地，复垦形成“集地券”，是义乌宅基地改革的又一重大成果。所谓的“集地券”，就是将宅基地使用权人自愿退出的宅基地以及废弃闲置的农村建设用地等进行复垦，验收合格折算成建设用地指标，它是城乡建设用地增减挂钩升级版。“集地券”实行台账管理，集中统筹使用；政府设立40万元/亩保护价。截至目前，义乌已完成“集地券”立项4352亩，验收2913亩，全部统筹用于民生和重大产业项目。

改革过程中，义乌市积极探索不同区域农民住房保障多种实现形式，由“一户一宅”向“户有所居、住有宜居”转变。城镇规划红线范围内，实行新社区集聚建设。城镇规划红线范围外，推行和美乡村建设。近郊村按总规模控制实施更新改造，村庄用地总规模人均不超过100平方米，宅基地人均不超过30平方米，鼓励少占或不占耕地。

据计算，城乡新社区集聚建设比传统垂直房改造模式节约土地51%，比村庄现状用地节约36%；退出宅基地复垦成“集地券”的，政府按保护价收购。改革试点以来，共实现节地7208亩。

土地资源是产业发展的基础条件。前期调查显示，义乌仅有农村集体经营性建设用地92宗、面积867.9亩。为此，义乌市提出了存量与增量并重的改革思路，在核定村庄建设用地规模的前提下，节余的建设用地只要符合规划均可安排入市。