作者：丰剑波北京市京师（重庆）律师事务所律师

导读：

现实生活中，农民在宅基地上建造住宅时，因资金、能力有限而与他人共同建造的现象比较普遍。共建人中非本集体经济组织成员一方往往是亲戚、朋友，可能是农民，也可能是城镇居民，但都对该块宅基地无使用权。共建人均明知相应法律政策，往往会签订书面协议约定房屋产权分配份额，只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证。因此，当共建双方对建成的房屋因分配、拆迁款项等发生纠纷或已分配后一方反悔发生纠纷以确认共建协议无效为由诉至法院时，法院如何适用法律也成为实务中的疑难问题。

一、农村宅基地合作建房协议法律效力的司法现状

2022年12月4日作者通过中国裁判文书网输入关键词“民事案件、宅基地、合作建房”共检索4895篇裁判文书，从年份分布情况而言，自2008年以来，相关案件逐年剧增，2020年接近1000件；从地域分布分析，广东、福建、河南三个省份相关案件占据一半以上；从法院层级分析，有一半的案件都经历了中级人民法院二审。

二、法院观点（案例来源于中国裁判文书网）

（一）经合法报建，法院认定合作建房协议为无名合同且合法有效。

参考案例案号：（2022）京02民终8925号

裁判要旨：

余良成、刘宝臣、张闯与卢俊齐签订涉案《协议书》，约定卢俊齐自愿提供房基地，余良成、刘宝臣、张闯自愿投入资金，双方开展合作建房；同时约定对一号、二号房基地所建房屋拆迁款地上物拆迁补偿部分按照比例进行分配。余良成、刘宝臣、张闯在一审庭审中出示了该份《协议书》的原件，卢俊齐亦表示认可其真实性，故本院对该《协议书》的真实性予以确认。

法院经审查认为，案涉《协议书》系双方当事人自愿签订，双方就合作建房事宜在协议中约定，如遇拆迁，对相关所建房屋拆迁款地上物拆迁补偿款进行分配，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且根据审理查明的事实，相关部门已对涉案双方合作所建房屋的拆迁范围和补偿数额进行了确认，并已实际发放了拆迁补偿款。

案涉《协议书》并不存在法律规定的无效情形，应属有效合同。需要指出的是，案涉《协议书》的内容并不符合合伙合同的法律特征，属于无名合同。

(二)经合法报建，法院认定合作建房协议因违法无效。

参考案例案号：（2022）湘02民终1993号

裁判要旨：

《土地管理法实施条例》第三十四条规定“农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请。”第三十六条规定“依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。”

本案中，罗学斌与杨金莲、帅新文签订《合作建房协议书》，约定罗学斌与杨金莲、帅新文双方在杨金莲、帅新文宅基地上合作建房，由罗学斌出资，杨金莲、帅新文提供宅基地，楼房建好后罗学斌享有部分楼房所有权。杨金莲作为芦淞区龙泉村栗塘组村民，将其基于特定身份取得的宅基地，通过《合作建房协议书》转让给不是本村村民的罗学斌，违反了农村宅基地不得出让、转让用于非农业建设的强制性规定，亦损害了村民集体的合法利益,依法不受法律保护，该协议无效。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）第二条规定：“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。……”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”案涉《合作建房协议书》约定，楼房建好后罗学斌享有部分楼房所有权，该约定实质是杨金莲、帅新文将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的罗学斌，依据上述法律规定，案涉《合作建房协议书》无效。

（三）未经合法报建，法院认定合作建房协议因违法而无效。

参考案例案号：（2022）粤01民终13263号

裁判要旨

卢华、周牡丹与罗荣汉因签署《合资房转让协议书》而形成房屋买卖合同关系，该协议虽然是双方真实意思表示，但上述协议确定的买卖标的并未经过合法报建手续，已被城管部门认定为违法建设并已被强制拆除，一审法院据此认定转让该违法建筑的涉案《合资房转让协议书》无效，并判令卢华、周牡丹向罗荣汉退还有证据证明已支付的购房款35万元，并无不当，本院予以维持。

（四）经合法报批建养殖场，法院认定合作建房协议合法有效。

参考案例案号：（2022）辽01民终8495号

依法成立的合同，自成立时生效。王玉刚与陈明伟签订的《合作建房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一审、二审法院均认定该合作建房协议合法有效。

（五）联合建房协议系当事人之间虚假意思表示，为无效协议。

参考案例案号：（2022）川04民终828号

裁判要旨

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的,是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利,具有社会保障和社会福利性质。依据“宅基地使用权随房转移”的原则，世纪山水公司将在周红莉等农户宅基地上的合作修建的诉争房屋出售给城镇居民苏涛的行为，违反了上述法律强制规定而无效，双方之间的买卖合同系无效合同。

世纪山水公司为隐藏其出售合作建房取得诉争房屋给苏涛的真意，与苏涛、周红莉通谋签订法律关系不相容的《联合建房协议书》《房屋租赁协议书》，上述协议系协议当事人之间虚假意思表示，为无效协议。故对苏涛诉请确认案涉两份协议书无效，予以支持。

三、律师观点

乡村振兴战略实施过程中，合作建房无论是司法还是律师提供法律服务都是一个热点和难点问题，要从根源上解决问题还需要从立法层面进行法律保障，江西省出台了《江西省乡村振兴促进条例》，明确城市居民和农民在农村宅基地上可以进行合作建房。

目前，司法实践中，全国法院对此认定具有较大的自由裁量空间，再加上合作建房交易模式相对比较复杂，前期最好有律师等专业人员介入引导，促进交易。用法律服务构建风险保障，事前防范事中控制事后救济，公平地保护好投资者和当地民众的合法权益，推动诚信社会和法治乡村建设，营造良好营商环境，更好地保障和助力乡村振兴。

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