2019年8月18日，郸城县房产中介网组织县内外知名房产专家学者召开郸城县第一届不动产研讨大会，会上各位专家学者结合全国地产行情，针对郸城县实际情况，全面深入细致的分析了郸城县内楼市基本情况和行情走势，最后，与会者经过达成一致意见，把郸城县内的房地产分为“三阶九等”。

“三阶”是这样划分的：迎宾大道以西为第一阶梯，该范围内的小区多是在建小区，交通方便，环境优美，紧邻教育园区、人民公园等，小区内的环境及物业配套服务都是一流的，但相应的价位也是郸城县内最高的，一般价位应该在5500以上，一套毛坯房的价格应该在70万—80万，根据专家分析，这个区域内的房子，如果用于自己居住是没有问题的，但是如果是出于投资升值的考虑，建议还是应该谨慎些为好，因为根据投资的收益比来计算，投资80万的话2—3年内收益应该在10—20万之间为宜，如果加上买房卖房的交易费用和手续成本，3年后的理想成交价应该在100万以上，但是，这个数字在郸城县能接受的人有多少还是个未知数。

迎宾大道以东、世纪广场以西为第二阶梯，这个范围内的房子是郸城县近十年新建起来的小区，当时的购房价从每平方800元—4000元左右不等，每套房子的价格在10万—50万左右。基于这个原因，这个范围内的房子一般成交价格在每平方3000—5000元左右买卖双方都比较接受，成交率比较高。

世纪广场以东为第三阶梯，这个范围内的房子都是十几年以前郸城新区未开发之前建成的，多以两间或三间小院为主，也有一些规模不等自建单元商品住宅，也即是人们常说的“小产权房”，由于街道规划较窄，没有停车位，绿化率太低，交通拥堵等诸多不宜居因素并存，所以很多这个范围内的住户，大部分都在考虑或者已经从这里搬到西区新规划的小区里了，因此，随着人们对住房条件和要求的不断提高，再加上外地大型房企的不断进驻，小区条件的不断提高，这个范围内的房子未来升值的空间和可能将越来越小。

“九等”是指决定一套房产价值的九个因素，分别是：位置，产权，绿化，电梯，楼距，户型，车位，楼层，物业等。

1、位置。李嘉诚曾说，决定房地产价值的因素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。几十年来，李嘉诚这一句话一直被房地产业界奉为金科玉律。正所谓“位置决定价值”。据报道，在香港中环一栋写字楼上88层B座一套72平米的两居室以4896万元的价格成交，每平方68万，而世界上所有楼房都是钢筋混凝土建成，建筑成本也相差无几，造成这种价格天壤之别的因素无疑只有一个：位置。

2、产权。产权就是有没有房产证。房产证是广大购房者最为关心的一个问题，其实是有道理的。相信刚刚经历过拆迁的郸城的小伙伴会深有体会，特别是那些被拆迁的小产权住户，可能会心有余悸不堪回首，因为没有房产证的房子的赔偿标准1000元左右，而有房产证的房子可能是没有房产证的2-3倍。

在这里，小编有必要给小伙伴们普及一下房产证的前世今生。

“五证”是指：《土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》;《商品房预售许可证》。

其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

有些小伙伴也听说过“五证换一证”，但是有了这“五证”是不是就自然能换来最终的房产证呢？答案肯定是否定的。这五证是办房产证的必要条件，但不是充分条件。也就是说，办房产证必须有这五证，缺一不可，但是，同时满足其他条件，完善其他手续。

具体说来，分为两类费用，一部分是开发商需要加纳的，包括以下几个程序和方面：开发商办理房产证主要分为两个环节，第一个是办“大证”，即初始登记，第二个就是办“小证”，即转移登记。

权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。办理初始登记须由开发商单方面提出申请，当商品房竣工后，开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好，并提交给权属登记部门，之后取得房屋权属登记部门的收件单，这时初始登记办证的义务视为完成。

办理完初始登记后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和维修基金等相关税费。最后按规定领取房产证即可。

1、交易手续费：售房人交纳①住宅：3元/平方米；②非住宅：10元/平方米。2、登记费：购房人交纳①住宅：80元/套；②非住宅：(1)100（含100）平方米以下的80元/宗；(2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗；(3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗；(4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗；(5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗；(6)10000平方米以上的800元/宗。3、物业管理公共资金：购房人交纳①住宅：砖混结构15.6元/平方米，框架结构16.8元/平方米；②非住宅不交纳。4、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。5、印花税：5元/本（由购房人交纳）。6、契税：购房人交纳①住宅：个人购买普通住房（144㎡以下）按交易额的1.5％交纳，非普通住房（144㎡（含）以上）按交易额3％交纳；单位购买按交易额的3％交纳；个人首次购买家庭唯一普通住宅按契税法定税率3-5%（具体税由本省规定）减半交纳，如果为90平方米以下则按1%交纳。②非住宅：按房产交易额的3％交纳。个人要缴纳维修基金每平方65元。

领取房产证需携带证件：1、已交税费的发票；2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件；3、收件清单。（注：领取房证时，需产权人到场，若产权人不能到场取证的，需提交委托或公证书。）

具备了以上条件还是不能办理房产证，房管部门还要实地测量验收，包括有没有违规建筑和超规划建筑，容积率是不是超标，绿化率又没有达到标准等等。现在你知道办房产证有多么不容易了吧。

3、电梯。有无电梯对我们的居住体验以及房屋价格的影响是很大的。如果选择步梯房，不同楼层间的价格差异非常大。底层相对潮湿、采光不佳，在没有附加价值的情况下，一般价格不高。而五楼以上又因为没有电梯出行不方便，价格也会偏低。所以，一般步梯房的二、三层价格最高。一般情况下同一个楼盘，即使是相同楼龄的步梯房和电梯房，电梯房的价格也要远远超过步梯房。如果我们在资金充裕的情况下买房，建议以电梯房为主。电梯对有老人和孩子的家庭来说极其重要，毕竟爬上十几层的楼梯，对于他们来说不是一件容易的事。电梯房其实就是考虑客户的这种实际需求，设身处地为客户着想。电梯房上下楼方便，免去了爬楼梯的辛苦，电梯房在户型设计形式新意，富有层次感，打破常规设计等。

4、绿化。现在人买房已经不仅仅是为了有一个睡觉的地方了，对于居住的环境要求是越来越高了，其中绿化率是一个硬指标。人们都会选择绿化较好的小区，哪怕价格每平方高几百元也在所不惜。

5、5、楼距。楼间距的大小直接影响房屋内的光线明暗和空气流通，如果楼间距太小，不能保证室内每天超过3小时的阳光照射的话，人长期住在里面会影响健康的，因为阳光不仅能够提供亮度和温度，而且太阳光中的紫外线可以有效杀死房间内的细菌，并且如果室内长期见不到阳光的话，内另外一个角度说，整个房间内的阴阳是不平衡的，人长期居住其中的话对健康也是不利的。

6、户型。户型就是一套房子的内部空间结构，也就是个功能使得布局位置，同样面积的房子，户型却千差万别，一般的标准是南北朝向的前提下，讲究“户型方正、南北通透”，但是即便如此也有着很多细节上的差别，这些差别将该你的每天的生活带来不一样的感受和心情，所以你不能不知道。同一小区有不同的户型，在各种户型中，总有较差的户型，也有完美但稀少的户型。户型差，易被购房者淘汰，户型完美则会受到购房者的追捧，房屋价格自然就会高一些。

7、车位。这个因素就不用多说了，现在家家户户都有车了，有的还不只一辆，问题来了，有车的有地方停放呀，显然的车位就显得无比重要了。

8、楼层。同一栋楼不同楼层之间也存在很大的差别，按照常识老说，一般一层和顶层是大家不愿选择，因为一层潮湿又乱，而顶层太热又容易漏水，这没有错，但任何问题都不是绝对的，有时候“尺有所短、寸有所长”，任何事情都是一分为二的，一层如果全屋做了防水，潮湿是不会有问题的，并且比较适合老人小孩居住，有的小区一楼带花园的话更是一房难求，价格也会贵上不少那。而顶层也有很多不为人所知的优势，有人说如果你买不起别墅可以买一套顶层，顶层的空间无疑可以给你留下充足的发挥的空间，如果你有足够的时间和钱的话。