400栋，是什么概念？

如果她要睡遍自己的房子，哪怕一间房子只睡一晚，也要睡上好几十年！

400栋楼的钥匙挂满了好几个柜子。

D姐表示，自己的日常活动就是，吃着零食盯手机的租金到账。

“每栋楼月入租金50万”，“身价超过2个亿”。。。

这不就是我们社畜的终极梦想，包租婆的终极奥义吗？D姐就这样成了人生赢家，受到很多人的追捧和羡慕！

然而，打脸来得措不及防！

事情发酵之后，d姐就在网上澄清了：“400栋楼大部分是租的，跟投资人、物业合作的都有”、“房租有赢有亏，并不是月赚50万”……

也就是，d姐是个“二房东”，这400栋楼也是城中村里的小产权房。

事实远不止如此！

更真实的情况是，所谓的“90后包租婆”只是炒作的噱头，她背后是一家物业公司，因疫情影响，房子不好出租，才想了这么个营销手段，打算吸引流量，后期转化为直播看房租房。没想要，事情搞太大不好收拾。

这一炒作，算是搬石头砸自己脚，接下来可能房东会涨租金，税务会来查税，消防会来查安全，房管局要来查登记备案。

至于d姐，到底是打拼成功的创业老板，还是负责出镜的普通打工仔？你猜猜！

2.小产权房的“房东”、“二房东”到底有多赚钱？

虽然d姐坐拥400栋房的故事是假的，但是靠出租或者转租小产权房赚钱的模式却是真的。

实际上，在广州、深圳的城中村内，“二房东”转租的模式较为盛行，承包下十余栋甚至几十栋楼的“二房东”在当地并不罕见。

当然，也有部分房东是确确实实坐拥几栋楼的土豪。

前阵子有一条新闻，一位叫林萍君的包租婆，靠着30年的打拼，在深圳城中村拥有9栋楼，每月收租金高达160万。疫情期间，她主动为租客减少半个月的租金，共计80万元。

为什么这些人动不动就能拥有几栋的小产权房？为什么他们要出租或者转租小产权房？

原因很简单：小产权房的价格非常便宜，一般只有普通商品房的10%-20%，它的租售比也非常高，再加上大城市外来人多，出租市场还是比较旺盛的。

举个例子，

2020年5月，深圳宝安区的一手房均价为6.2万/平，而该地区的小产权房则只要1万/平左右。价格只有商品房的六分之一。

于是很多人就打起了“小产权房”的主意，一部分人是为了自住，毕竟小产权比商品房便宜多了；一部分人是为了投资，买套小产权房来出租，也很不错的样子。

鹿鹿也经常收到这样的咨询：“我该不该买一套小产权房？”

那么，我们今天就来分析一下，小产权房到底值不值得买！

3.什么是“小产权房”？

“小产权房”、“大产权房”都是一种民间俗称。大产权房指的是国家发产权证、能交易买卖的房产。

比如我们平时买的商品房、商业公寓等，其中70年产权、50年产权、40年产权三种。这些都是合法的城市建设用地。

小产权房指的是，一些开发商或者个人花极低价钱向农民买地（比如：宅基地），之后在上面所建的房产。也有部分是农民转卖的自建房产。

绝大多数情况下，小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在国土房管局备案，所以根本就没有产权。

有的宝宝可能问：那农民在农村宅基地上自建的房产是有产权的吗？

小产权房跟农民自建房是存在本质区别的。农村正在推行土地权属认证工作，农民对自己的房子是有产权。但是，村集体以外的人建造或者购买这些房子都是没有产权的。

比如上文中，外地人来深圳打拼30年，买地建了几栋楼的林女士，这几栋楼应该就没有产权。

此外，有部分地区开设了“农村宅基地转让试点”，比如义乌的试点地区。这种情况的小产权房交易则是为有效、合法的交易，但是必须持有有关部门的批文。

但是，市面上99%的小产权房都是没有产权、没有相关批文。我们主要讨论的也是这类没有产权的小产权房。

02.买“小产权房”有什么风险？

因为没有产权，我们购买小产权房有很多风险和弊端，主要有4点：

1、无法办理房产证、产权证

小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在房管局备案。也就是，我们不能拿到一个有效的房产证。

没有房产证就无法证明，我们是房子的合法主人，我们的财产也不受法律保护。这是小产权房最严重的弊端，也因此引发了很多纠纷。

2、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人（即非本地农村户口的人）出售，因为没有房产证而无法完成产权过户，所以这个交易是不合法的，也不受法律保护，从而容易引起各种纠纷。

比如，小产权房的所有人（某农民）与多个买家签订房屋买卖协议，达到一房多卖的目的；

又或者，该农民也收了钱，结果房价飙升，突然反悔了，不愿意把房屋按原低价卖出，直接撤销交易。

一旦产生这些纠纷，哪怕告到法院，购买人的利益也得不到有效保障。相关法律规定如下：

……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

来源：最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议

3、不能办理银行贷款和抵押贷款，必须全款购买

小产权房没有房产证、没有经过备案，无法在银行进行抵押，所以购买的时候，我们不能申请房屋贷款，只能一次性交清房款。

同样的，我们未来如果要卖掉这套房产，也只能找一个愿意全额付款、接受没有产权的“接盘侠”。但是，这种“接盘侠”并不好找，要转手是比较困难的。小产权房的收益也基本靠租金。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购房者不是房屋合法所有人，所以我们无法对抗国家的征地和拆迁。如果将来遇到拆迁，将得不到合法的补偿。

但是，小产权的合法主人（比如，拥有这个宅基地的农民）反而可以得到补偿。如果运气好遇到善良的农民，协商一致，他可能愿意补偿你一点点。

但是，更常见的情况是，小产权房屋因违反国家政策被强拆后，购房人很可能既没了房子，又得不到补偿，也要不回购房款，鸡飞蛋打、请假当场。

此外，为了降低成本，很多小产权房在建造的过程中偷工减料，而职能部门也一般不会监管这些房子。在实际使用中，很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

03.小产权房到底值不值得买？

相比正规房产，小产权房的价格真的很便宜，只要商品房的10%-20%的价格。购房者主要有两种人：

第一种是自住，反正拼尽全力也买不起正规商品房，那么住一天算一天。

第二种是，投资客。小产权房的总价便宜，租售比非常高，靠租金10年或者10几年就可以回本。

我朋友安妮是个小富婆，10年前就在深圳买了2套农民房，花了50万，这10年来租金稳步上涨，每月共收租金4000大洋，再过几年也差不多可以收回成本了。

但是，虽然租金不错，但是转手却并不容易，因为一次性拿出全款的“接盘侠”并不多，想要获得真正的收益，安妮还需要持有好多年。

值得注意的是，她是10年前买的房子，现在的小产权房价格也是水涨船高，并没有这么高的租售比。第二，如果10年前有50万，贷款买下一套正规的商品房，现在也翻了10倍了，比小产权房赚得多多了，还没有风险。

所以，我并不觉得安妮的投资是很优质的，如果我是她，我会直接卖套商品房。

鹿粉们，也不要觉得小产权房的纠纷离我们很远，实际上悲剧就在身边。

10年前，我的远方亲戚小五在广州白云区花30万买了一套小产权房，装修的很不错，鹿妈还曾经去做客，之后一直折腾着要买，被我搞黄了。之后，广州楼价大涨，小五的房子也水涨船高，可以卖130万。

他们还没来得及高兴，卖房的农民后悔了，要求小舞把房子退给他，他返还30万房款，还表示，这10年的租金就不收了。小五一家当然不同意，如今的30万在广州买个厕所都不够。

结果，农民纠集了一班人，天天去小五家闹事，断水断电，威胁恐吓，吓得他们一家老小不敢回家。后来，小五告到法院，但是法院也迟迟不宣判。

迟迟不宣判的主要原因：

1.从法律上讲，这个交易是无效的，老农民可以退还30万要回他的房子。但是，

2.判决要考虑社会影响，历史遗留的小产权房特别多，广州的楼价又高，一旦判决无效，可能会出现卖家竞相效仿，引起巨大的社会问题。

所以，法官不敢宣判，不敢开这个先例，只能一拖再拖。小五能怎么办？房子被老农民霸占了，他们倾家荡产却有家归不得，每天东奔西走，四处上访。

这种案件在广州、深圳等一线城市特别常见。

结论：

通过我们的分析，小产权房的风险是极高的。作为一个追求稳当赚钱的18线包租婆，出于规避不必要风险的考虑，我个人是不会购买小产权房，我也不建议鹿粉购买小产权房。