编者按：经济适用住房是指根据国家经济适用住建计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有的显著特征：经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。

经济适用房建设是国家保障性安居工程建设的重要组成部分。如发现利用经济适用房建设中，利用惠民的土地与建设许可，搞以权谋私、损害群众利益的，要坚决整治与制止，并提请有关部门依照党纪、政纪严肃处理。

对于开发者来讲，嫁接经济适用房惠民工程而转变为市场商品房出售是获取暴利的好途径。如若嫁接经济适用房惠民工程牟利，政府职能部门又失去规矩、法律的底线，而去帮助开发商时，那不是官商勾结，便是玩忽职守。当行政职能规矩要“潜规则”，程序实施“擦边球”时，出现的结果：不是违规，便是犯法！

近日，我社接到吕梁市群众关于购买“北城王府·新城”“北城王府·公寓”“馨怡小区”和“北城王府·名苑”房地产项目商品房的情况反映。一是“北城王府·新城”，五年多来占用了“经济适用房”的划拨土地、建设规划、建设指标进行的惠民工程建设，如今是以商品房方式对外出售；二是“北城王府·名苑”以欺骗政府的手段，在经济适用房建设中开发商自行调整建设规划，在楼层数上加高，在经济适用房的政策性控制面积下而实施两套一卖（两套经济适用房合并卖于一户）。商品房部分楼盘也是五证不全下进行了销售；三是2017年底“北城王府”经济适用房项目已经纳入了吕梁市的“两违”项目进行了处理，可过去一年多了还没有结果。“两违”房地产项目竟然公开设立售楼部，公开大肆继续销售“经济适用房”；四是没有得到政府职能部门的有效监督管理与执法，在划拔土地上建设的经济适用房公然市场商品化建设与销售，在政府特殊保护下使开发商完成牟取巨额的不正当利益；五是在2019年2月26日，山西永宁建设集团有限公司、吕梁市欣邦房地产开发有限公司、吕梁市离石区兴茂房地产开发有限公司联合发出一个公告，其主要告知的是：有个别公司和机构在未经我公司授权的情形下的销售行为，开发商不予认可。其实一直还在销售中。采用《购房协议书》的方式进入销售程序；在没有《商品房买卖合同》的网签的前提下公开销售；采用无物权、无资质的物业公司作为产权人进行销售。在失去政府职能监管下商品房销售，这样就给购房者带来居住、产权办理、银行按揭、抵押贷款等的安居烦恼。

为此，我社采访组对就该事宜进行采访了解。

公开设立的售楼部与顶账房办理处购房协议书而非商品房买卖合同

“北城王府·新城”经济适用房楼“北城王府·名苑”项目

——经济适用房公开销售

“北城王府·新城”是吕梁市政府、离石区政府进行规划建设的9栋经济适用房，时下已经完成8栋楼的建设，1号楼待建。2012年开建，2017年完成8栋楼，从2016年开始2、3号楼大部分是以顶账房的形式而出让给建筑商、材料商等；6号楼按照商品房方式已经大部分出售；4、5、7、8、9号楼从去年至今一直按照商品房的销售设立售楼部在销售。销售的方式是《购房协议书》签订方式，是吕梁市圣洁物业管理有限公司作为房屋产权人在销售，代理销售的是悟空找房公司在办理业务。售楼人员直接表明：“是在售经济适用房转换的商品房，是小产权房；售价为3000-4000元/平方米；房屋面积40-130多平米，可以贷款3年分期支付，是现房；产权办理只能等待机会”。

经济适用房是为中低收入群体建设的惠民居住房，是实施本人申购，政府审查公示通过，成本价格进行定向售购的。现在竟然公开在房地产市场中销售为商品房？《经济适用住房管理办法》规定：第九条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。第三十五条各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。《经济适用住房管理办法》、《吕梁市经济适用住房管理办法》都规定经济适用住房建设用地以划拨方式供应的。时下惠民工程却被商品房进行销售了。难道在吕梁市离石区经济适用房的划拔土地、建设管理、住房管理、监督管理在北城王府项目中失控了？保持良好的市场秩序需要房企的遵法守规，也需要政府职能部门的有力监管。这种违规销售经济适用房行为不仅严重扰乱了惠民政策，也严重扰乱了房地产市场的正常秩序，也严重损害了购房者的权益。

——嫁接经济适用房项目用地而牟取暴利

吕梁市离石区的“北城王府”公寓小区、经济适用住房项目是由山西永宁建设集团房地产开发有限公司负责开发。项目从2012年开始建设，2016进入销售。该项目的士地性质属于划拔土地。当时规划是2012年12月动工，2014年6月份竣工。

项目竣工后，应及时向住建局书面申请复核验收。该项目原规定时间为2012年12月动工，2014年6月份竣工。但实际该项目在2016年没有全面完成，对于完成的楼盘也没有进行验收。因为没有按照建设规划进行建设，由于开发商私下调整建设规划、超规划建设等原因而没有通过审核验收。

4号楼房源销控公示图5号楼房源销控公示图

建设方法与销售方式：拿到经济适用房的划拔用地后，山西永宁建设集团有限公司房地产开发公司为主体建设单位，合伙了吕梁市欣邦房地产开发有限公司与吕梁市离石区兴茂房地产开发有限公司。据知情人介绍：“这两个公司看上去是独立法人单位，实际上是山西永宁建设集团股东掌控的开发房地产公司。这两个公司把经济适用房等工程承包给一些无资质、低资质的工程队进行的建设。在承建中，两公司帮助供应建筑材料等，按进度投入了较少的资金，这样也就产生了赊欠工程款、材料款、农民工工资等现象。在2016年开始，把2、3号楼进行债务清算而全部顶抵，这就有了‘北城王府·新城’售楼部顶账房项目部的设立。”

从2017年开始，是由山西永宁建设集团有限公司房地产开发公司为主进行市场商品房销售；随后吕梁市欣邦房地产开发有限公司与吕梁市离石区兴茂房地产开发有限公司也进行销售。在2017年市区政府确定为“两违”之后，又因三个公司、四个项目内部财务等纠纷问题，于2018年开始吕梁市欣邦房地产开发有限公司进行管理经营“北城王府·新城”项目，并委托吕梁市圣洁物业管理公司作为物权人，公开设立售楼部进行商品房形式的销售。

据群众讲到：“‘北城王府·名苑’是商品房项目，在2013年7月开始也对接了经济适用房的建设指标与规划。但都是建设的两套70平米经济适用房规划建设于一体，然后作为商品房卖于一户。”

政府划拔土地，给予了开发商经济适用房指标，免收土地出让金低廉获得土地、减免或少收许多税费。可是结果政府没有按照《经济适用住房管理办法》的程序实施，许多低收入人群期盼的社会保障性质的商品住宅被开发商市场销售了。经济适用房出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定房价，可是当下是开发商按照商品房的市场价进行销售。

低价拿地、改变规划、招募投资、赊欠建设工资、房屋抵债、公开高价销售，牟取利益最大化。保本微利这种性的质经济适用房价格1000-1500元/平方米，可现在经济适用房的规划建设已经灭失，开发商却以3000-4000元/的价格出售了。贪腐惠民工程的优惠，赚取经济适用房项目的巨额利益已经形成。

——职能监管缺失下的经济适用房“灭失”

“北城王府·新城”、“北城王府·公寓”和“馨怡小区”、“北城王府·名苑”这四个项目都在挂靠惠民项目。经济适用房部分没有按照程序进行，只有开始时的计划规划与低价拿地；商品房部分的实施中，土地没有进行公开的招拍挂，也没有按照正规程序办理相关项目选址、环境影响评价、土地规划、土地使用权、建设规划、施工许可等审批手续。

记者两次到“北城王府·新城”售楼部，以购房者的身份向售楼人员了解。售楼者表述：“销售收的款都是房款，不包含任何税费，将来办证还需要缴纳税费。”

对表述的分析得知，时下五证不全的销售就是圈钱；经济适用房转为商品房销售的资金被占用，是惠民项目被贪占。时下的建设与销售严重偷税漏费!商品房开发与销售缴纳的税与费计二十多项。现在用收据与协议书收钱意味着什么呢？

土地属性与用途性质，开发者擅自转换与改变、实施商品房的违法销售，并且几乎是一路绿灯完成，并没有感受到来自政府职能部门的监管压力。2017年底，市区政府定性为“两违”，却没有公开处置结果。经济适用房已经不存在了。这个“两违”定性，更是促进了开发商的胆大妄为，低价拿地，既然经济适用房项目“两违”了，竟还公开销售了。

“两违”确定后，一年多就没有下文，这就体现出政府职能部门的惰政与不作为，甚至纵容。也就相当于放弃监管，最终会导致购房者利益、经济适用房惠民工程、政府公信力受损的局面。

“北城王府”等四个项目建设与销售的种种乱象，也体现出政府职能部门，有包庇与保护行为。违法建设销售，一直未得到纠正和制止，有关部门对此难辞其咎。规划与自然资源、住建、房屋管理、城市管理综合执法等多个部门都有监管职责与责任，而各监管单位却没有能够各司其职、各负其责，保障经济适用房、商品房建设与销售合法权益从何谈起？

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《经济适用住房管理办法》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，我们希望：“吕梁市政府、离石区政府与各职能部门能严厉打击房地产市场违法违规销售行为；亟需公正严明落实经济适用房的管理；对相类似的违规开发、非法销售商品房在离石区的城市建设加强监督管理与执法。”