案情回放

2005年，毛某与郑某签订《房地产转让合同》，将其未领取两证的“小产权”房卖给非本村的郑某，郑某此后亦未办理权属证书。

2021年，房屋所在地块拆迁，海安住建局经调查后，与实际居住人郑某之妻程某签订《城市更新安置协议》。毛某认为其才是合法产权人，海安住建局应当与之签订协议，遂提起诉讼，要求确认协议无效。

合议庭在充分听取各方意见、认真梳理、辨析争议焦点、休庭评议后，当庭作出裁判。

首先，《城市更新安置协议》标的是补偿安置利益归属，而非房屋本身，海安住建局与程某约定补偿安置权利义务，并不涉及法律法规关于宅基地转让等相关规定，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。

其次，《房地产转让合同》签订于2005年，程某户装修居住至2021年拆迁，海安住建局基于程某户实际长期居住的事实，以及《房地产转让合同》、支付房款收条等证据，已经尽到了审慎审查的职责，认定补偿利益归属程某户并无不当。

最后，生效民事判决虽然确认房地产转让合同无效，但并没有就房屋返还毛某一并作出处理，且指出毛某行为违反交易诚信，合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信。

综上，海安住建局与程某签订的《城市更新安置协议》合法有效，毛某要求确认协议无效并赔偿的理由不能成立。

合议庭在宣判时特别指出，法院认定《城市更新安置协议》合法有效，并非肯定和支持农村宅基地及地上房屋买卖。相反，由于只有集体经济组织成员才能依法取得宅基地，且宅基地转让必须符合法定条件，买受人因此可能面临交易风险和法律风险。由于案涉地块已于2010年经批准征收为国有土地，故并不涉及集体经济组织成员宅基地权益保障问题，至于双方对于房屋拆除后补偿安置利益的分配，可以另行处理，不影响本院对《城市更新安置协议》效力的认定。

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来源：市中院行政庭